Das Vorhaben befindet sich in Glonn an der Münchener Straße. Das Baugrundstück wird im Südwesten durch die Staatstraße (Münchener Straße) und im Nordosten durch die Glonn begrenzt.
Der nordwestliche Teil des Vorhabens (Fl.-Nr. 180) befindet sich im Zusammenhang der bebauten Ortsteile. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 34 Abs. 1 BauGB.
Der südöstliche Teil des Vorhabens (Fl.-Nr. 181/10) befindet sich dagegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Seestall“, der hier eine private Grünfläche festsetzt.
Nördlich und nordöstlich des Hangfußes auf den Grundstücken Fl.-Nr. 180 und Fl.-Nr. 181/10 grenzt der Auebereich an der Glonn unmittelbar an (Frisch- / Feuchtwiese mit Seggenbeständen (Sauergrasgewächse)), welcher als Biotop gesetzlich geschützt ist. Der Auebereich erfüllt im Hochwasserfall zudem eine wichtige Funktion als Retentionsraum (Polder). Der betroffene Tal- grund- und Auebereich bildet zusammen mit der gegenüberliegenden Uferseite der Glonn eine landschaftlich prägende Einheit und ist planungsrechtlich dem Außenbereich i. S. d. § 35 BauGB zuzuordnen.
Das Grundstück ist unbebaut. Geplant ist die Errichtung eines Reihenhauses mit 4 Wohneinheiten und mit 4 in die Reihenhäuser integrierten Garagen.
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Abmessungen straßenseitig
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Abmessungen hangseitig
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E + I + DG
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E + II + DG
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GR: 12,00 m x 22,00 m = 264,00 m²
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WH: 6,00 m
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WH: 8,85 m
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FH: 10,20 m
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FH: 13,05 m
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Satteldach mit 35°
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Das Vorhaben entspricht damit den Abmessungen des Antrages auf Vorbescheid, dem mit Beschluss des Hauptausschusses vom 24.11.2020 das gemeindliche Einvernehmen erteilt wurde und den das Landratsamt Ebersberg mit Bescheid vom 15.06.2021 genehmigt hat.
Demnach fügt sich das Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung ein – ist diesbezüglich planungsrechtlich zulässig.
Nach der Art der baulichen Nutzung fügt sich das Vorhaben ebenfalls in die Umgebungsbebauung ein, da sich im Geltungsbereich des südlich angrenzenden Bebauungsplanes „Seestall“ neben einigen gewerblich genutzten Gebäuden und vor allem nordwestlich, entlang der Münchener Straße, überwiegend Wohnhäuser befinden.
Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben eine Befreiung vom Bebauungsplan „Seestall“ für die teilweise Überbauung der für das Grundstück mit der Fl.-Nr. 181/10 festgesetzten Grünfläche durch das Wohngebäude (dreiecksförmig; Tiefe von bis zu ca. 8,90 m, Breite von bis zu ca. 12,0 m, Fläche ca. 75 m²) sowie durch die zugehörigen 4 offenen Stellplätzen mit Zufahrt beantragt.
Der Hauptausschuss hat diesen Befreiungsanträgen bereits auf seiner damaligen Sitzung im Rahmen des Vorbescheides zugestimmt. Allerdings sei erwähnt, dass die seinerzeit beantragte Überbauung mit dem Wohnhaus nur insgesamt 55 m² betrug (jetzt 75 m²). Die Differenz von 20 m² zum jetzigen Befreiungsantrag ergibt sich aus einer Verschiebung des Gebäudes nach Südosten, tiefer in den Grünbereich hinein.
Der beantragten Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „Seestall“ für die geplante Überbauung der festgesetzten Grünfläche mit dem Wohnhaus (auch mit der Flächenmehrung um 20 m²) und der Stellplatzanlage kann zugestimmt werden, da die Errichtung in der festgesetzten Grünzone ortsplanerisch bzw. städtebaulich vertretbar und mit den geschützten nachbarlichen Belangen im Sinne der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften vereinbar ist. Die nach Ausweisung im Bebauungsplan für das Grundstück Fl.-Nr. 181/10 festgesetzten Grünfläche hat ihre ortsplanerische Bedeutung (räumlicher Abschluss des benachbarten Baugebietes „Seestall“ und Einbindung zur angrenzenden freien Landschaftsbereich) auf Grund der baulichen Entwicklung an der Münchner Straße im Bereich des angefragten Bauplatzes verloren. Die geplante Gebäudelage des Wohnhauses, sowie die Lage der zugehörigen Stellplatzflächen innerhalb der Grünfläche berührt den Grundzug des Bebauungsplanes nicht.
Für das Vorhaben sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung insgesamt 8 Kfz-Stellplätze herzustellen. Der Antragsteller errichtet 4 Garagen, die in die Reihenhäuser integriert werden. Die 4 offenen Stellplätze befinden sich nun vor und nicht mehr hinter dem Haus, wie noch im Vorbescheid beantragt. Die Zufahrt zu den Garagen und Stellplätze erfolgt über eine gemeinsame Zufahrt, die sich im nordöstlichen Grundstücksteil befindet.
Um alle notwendigen Arbeiten zum Bachunterhalt und am gemeindlichen Abwasserkanal, der entlang der Glonn verlegt wurde, durchführen zu können, sollte für den Markt Glonn ein Geh- und Fahrtrecht auf dem unmittelbar nordwestlich angrenzenden Grundstück (Münchener Straße 20 b – d) mit einer Breite von 3 m eingetragen werden. Über diese Zufahrt könnte auch das Antragstellergrundstück angefahren werden (siehe Anlage), was die Eintragung eines Geh- und Fahrtrechtes auf diesem Grundstück entbehrlich machen würde.
Leider liegen dem Markt Glonn die entsprechenden Nachweise über die Eintragung des Geh- und Fahrtrechtes bis zum heutigen Tag noch nicht vor. Dadurch ist der Zugang bzw. die Zufahrt zu den rückwärtigen Grundstücken nicht möglich. Infolgedessen ist der Markt Glonn daran gehindert, erforderliche und notwendige Arbeiten zum Bachunterhalt und am Kanal vorzunehmen.
Die Verwaltung sieht darin einen Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme nach § 34 Abs. 1 BauGB, da durch mangelnde Pflege und Wartung des Baches die Gefahr besteht, dass der Hochwasserabfluss in nicht unbeachtlicher Weise erschwert wird und dadurch Nachbargrundstücke unzumutbar beeinträchtigt werden. Auch die regelmäßige Pflege der Retentionsflächen ist in diesem Zusammenhang unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Funktionsfähigkeit als Überflutungsfläche im Falle eines Hochwassers gewährleistet ist.
Darüber hinaus muss die Erschließung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB u. a. den Anschluss des Baugrundstücks an die Abwasserbeseitigung (Kanal) umfassen. Der vorhandene Kanal verläuft im rückwärtigen Grundstück entlang der Glonn. Auch hier ist es unerlässlich der Marktgemeinde Glonn ein dauerhaftes Geh- und Fahrtrecht für Wartungs- und eventuell anfallende Reparaturarbeiten für diese rückwärtigen Grundstücksteile einzuräumen. Besteht diese Möglichkeit nicht, wäre der Bereich im Falle eines Schadens (z. B. Rohrbruch) nicht zugänglich – im weitesten Sinne wären die betroffenen Grundstücke nicht mehr erschlossen.
