Das Vorhaben befindet sich zwischen Glonn und Kastenseeon in Kreuz im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich nach § 35 BauGB.
Im Flächennutzungsplan der Marktgemeinde Glonn ist das Grundstück als ‚Fläche für die Landwirtschaft‘ dargestellt.
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus und einem landwirtschaftlichen Nebengebäude bebaut.
Angefragt ist die Nutzungsänderung des landwirtschaftlichen Nebengebäudes, das vom Antragsteller nach Auskunft des Architekten im Jahr 2008 nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 lit. c) BayBO als verfahrensfreies Bauvorhaben errichtet wurde, zu einer Wohneinheit ohne bauliche Erweiterungen.
- E+DG (DG teilweise ausgebaut)
- GR: 11,59 m x 8,01 m = 92,84 m²
- WH: 4,57 m
- FH: 6,12 m
- Satteldach mit 21°
Der Antragsteller hat zu seinem Vorhaben folgende Frage gestellt: „Wie wird das Bauvorhaben von der Baugenehmigungsbehörde bauplanungsrechtlich beurteilt?“
Nicht Gegenstand dieses Vorbescheides kann die Beantwortung der Frage sein, wie das Bauvorhaben von der Baugenehmigungsbehörde bauplanungsrechtlich beurteilt wird. Der Bauherr kann mit seinem Vorbescheid lediglich die verbindliche Klärung einzelner Fragen durch die Baugenehmigungsbehörde herbeiführen, die im Rahmen eines (späteren) Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen sind. Dabei müssen die gestellten Fragen grundsätzlich mit ‚ja‘ oder ‚nein‘ beantwortet werden können, was bei der vorliegend gestellten Frage nicht der Fall ist. Darüber hinaus fehlt es am konkreten Vorhabensbezug. Die Fragestellung zielt nach Auffassung der Verwaltung aber darauf ab, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist und somit als Bauvorhaben im Baugenehmigungsverfahren genehmigt werden kann.
Das angefragte Grundstück befindet sich weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes im Sinne von § 30 BauGB noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB, also im Außenbereich. Die planungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich deshalb nach § 35 BauGB.
Nach § 35 Abs. 1 BauGB dürfen im Außenbereich die sogenannten privilegierten Vorhaben errichtet werden. Dies sind z. B. nach Abs. 1 Nr. 1 BauGB regelmäßig die Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Dies ist hier jedoch offensichtlich nicht der Fall.
Da das Vorhaben erkennbar unter keinen der weiteren Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB fällt, richtet sich seine Zulässigkeit zunächst als sonstiges Bauvorhaben nach § 35 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 BauGB. Danach ist es aber ebenfalls unzulässig, weil seine Ausführung und Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigen würde. Das Bauvorhaben widerspricht etwa schon den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als öffentlichem Belang (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB – ‚Fläche für die Landwirtschaft‘). Darüber hinaus könnte das Vorhaben auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Die Überprüfung, ob die öffentlichen Belange u. a. nach Abs. 3 Nr. 5 und 7 BauGB beeinträchtigt sind, obliegt dem Landratsamt Ebersberg.
Das Vorhaben könnte aber als teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB planungsrechtlich zulässig sein. Diesen Vorhaben kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Abs. 3 sind.
So könnte es sich um ein teilprivilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB handeln. Demnach ist die Nutzungsänderung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen zulässig:
- das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
- die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
- die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
- das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
- das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
- im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Abs. 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
- es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich.
Das Vorliegen der Voraussetzungen wird abschließend durch das Landratsamt Ebersberg geprüft.
Andere Voraussetzungen nach § 35 Abs. 4 BauGB, die eine planungsrechtliche Zulässigkeit für das Vorhaben begründen, sind nicht ersichtlich.
Weitere Voraussetzung für die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist die gesicherte Erschließung. Dazu zählt, dass das Grundstück mit dem geplanten Vorhaben über eine öffentliche Straße erreichbar ist. Das Antragstellergrundstück grenzt an einen öffentlichen Feld- und Waldweg, der wiederum in die Kreisstraße EBE 14 mündet. Die verkehrliche Erschließung ist damit gesichert.
Die Wasserversorgung für das Vorhaben ist durch die unmittelbar durch das Grundstück verlaufende Wasserleitung gesichert.
Das Grundstück befindet sich nicht am öffentlichen Kanalnetz. Die Erschließung hinsichtlich der Schmutzwasserbeseitigung wurde durch den Antragsteller nicht nachgewiesen.
Für das Vorhaben sind zwei Kfz-Stellplätze herzustellen, die östlich des Anbaus zeichnerisch dargestellt sind. Die erforderlichen Kfz-Stellplätze sind damit nachgewiesen.
