Der gegenständliche Bebauungsplan Nr. B 35 stammt aus dem Jahre 1997 und ist schon mehrmals geändert worden – zuletzt in 2012. Dieser Bebauungsplan gilt für fast das gesamte Gemeindegebiet und regelt hauptsächlich das Maß der baulichen Nutzung (also Grund- und Geschossflächenzahl). Weitere Regelungen z.B. über Mindestgrößen, Vorgartenbereiche usw. sind ebenfalls Inhalt dieses Bebauungsplanes.
Schwerpunktmäßig geht es jedoch um die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung.
In Absatz 4 Satz 2 ist geregelt, dass die zulässige Grundfläche (der Hauptnutzung) mit 50% durch Nebenanlagen (wie Garagen, Tiefgaragen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Swimmingpools, Poolgebäude, Gerätehäuser, Schuppen etc.) überschritten werden darf.
Weitere Überschreitungen konnten (bislang) zugelassen werden, wenn diese keine großen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Boden hatten – dies führte in der täglichen Rechtsanwendung dazu, dass gerade bei unterirdischen Nebenanlagen (insbesondere Tiefgaragen, Spa- und Fitnessbereiche) nahezu das gesamte Grundstück unterbaut wurde – weil als Kompensation eine Erdüberdeckung von zuletzt 1,00m als ausreichend angesehen wurde. Es folgten Bauanträge mit unglaublichen Unterbauungen – leider meist zu Lasten der benachbarten Grundstücke und den auf dem Baugrundstück befindlichen geschützten Bäume.
Zur Rechtsklarheit auf Seiten der Gemeinde als auch auf Seiten der Antragsteller (Grundstückseigentümer, Bauherrn, Architekturbüros etc.) sowie der zumeist betroffenen Anlieger/Nachbarn ist es notwendig für die künftige Zulässigkeit von Nebenanlagen auf einem Baugrundstück eindeutige rechtsverbindliche Regelungen festzusetzen.
Oben genannte Änderungsinhalte des Bebauungsplanes Nr. B 35 – zusätzlich 20% neben der 50%igen Überschreitungsmöglichkeit für versickerungsfähige Flächen (z.B. Zufahrten etc.) und die Größenbeschränkung bei freistehenden Nebengebäuden (insbes. Schwimmbäder, Poolanlagen etc.) zuzulassen -, werden seit einiger Zeit durchaus praktikabel in der Bauverwaltung angewandt – im Rahmen der permanenten Bauberatungen und bei der Einreichung von Bauanträgen - insoweit spricht einiges dafür, dass dies für ganz Grünwald ein probates Mittel zur Bewältigung von überdimensionierten Nebenanlagen auf den Grundstücken ist.
Weiter hat sich die Bauverwaltung eine zweite Rechtsmeinung über den Bayerischen Gemeindetag, Herrn Simon (zuständig für solche Rechtsfragen) eingeholt, der die geplante Rechtsänderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 bekräftigt. Hr. Simon hat dazu mit einem Fachanwalt – der die Zulassung zu den Bayerischen Verwaltungsgerichten und zum Verwaltungsgerichtshof hat – ausgetauscht, auch von dieser Seite wurde die angedachte Vorgehensweise der Bauverwaltung bestätigt.
Deshalb und aufgrund der Ausführungen unseres Rechtsberaters wird von Seiten der Verwaltung gebeten, diese Rechtsänderung, wie bereits am 18.11.2021 in der Planungssitzung vorgestellt, zur Rechtssicherheit und Klarheit bei der Anwendung für die Verwaltung in das Änderungsverfahren zu geben.
Verfahrensrechtlich ist der Beschluss über die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 öffentlich auszulegen. Zunächst sind hierüber die Öffentlichkeit und die Träger öffentlicher Belange im sogenannten vereinfachten Verfahren i.S. § 13 BauGB anzuhören.
Der vorberatende Ausschuss für Planung und Entwicklung hat sich nunmehr in zwei ausführlichen Sitzungen (18.11.2021 und am 08.06.2022) mit der Rechtsänderung befasst und dabei folgende Beschlussempfehlung abgegeben:
