In Form eines Antrags auf Vorbescheides hat der mit der Planung beauftragte Grünwalder Architekt Brandt mit Schreiben vom 13.09.2016 folgende drei Fragen formuliert:
1. Ist die Nutzung des Grundstückes mit zwei Bürogebäuden und fünf Einfamilienhäusern baurechtlich zulässig?
Es gilt der Baulinienplan Nr. 65 B 11 von 1911, zusätzlich der Bebauungsplan Nr. B 35 sowie § 34 BauGB.
Das 7.175m² große Grundstück liegt unmittelbar östlich der Südlichen Münchner Straße – wird aber rückwärtig über die Robert-Koch-Straße zusätzlich erschlossen.
Im westlichen Grundstücksbereich sollen die beiden Bürogebäude in E+D bzw. E+1-D-Bebauung (betrifft das nördliche Bürogebäude) + TG-Einhausung und Tiefgarage zur Ausführung kommen. Im östlichen Teil des Grundstückes sollen fünf Einfamilienhäuser mit E+D bzw. E+1-D-Bebauung (betrifft das nördlichste Wohnhaus) situiert werden.
Gegen die lockere Bebauung mit den Bürogebäuden spricht planungsrechtlich nichts – wenn die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Parameter allesamt eingehalten werden können (insbesondere das Maß der baulichen Nutzung und die gesetzlichen Abstandsflächen).
Die fünf geplanten Wohnhäuser werden nach vorliegender Planung alle über die bestehende (enge) Zufahrt an der Robert-Koch-Straße erschlossen – hier ergeben sich zwangsläufig nicht unerhebliche Überschreitungen bei der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen.
Die o.g. Bebauungspläne können mit der vorliegenden Planung einhalten werden. Das geplante Vorhaben fügt sich auch i.S. § 34 BauGB in die Eigenart der umliegenden Bebauung ein – betrifft auch die geplante Art der baulichen Nutzung, da im näheren Umfeld sowohl Bürogebäude, als auch vorherrschend Wohngebäude vorhanden sind.
2. Ist die Kellererweiterung bei den Bürogebäuden um ca. 187m² baurechtlich zulässig?
Ohne die übrigen Kennwerte (vor allem Grundflächenzahl mit der Haupt- und Nebennutzung) geprüft zu haben, ist eine Kellererweiterung in diesem Ausmaß nur zulässig, wenn der Anteil der Grundfläche mit der Nebenanlage (durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird / Fall des § 19 Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) innerhalb der 50%igen Überschreitung der Grundflächenzahl mit der Hauptnutzung zu liegen kommt.
3. Ist eine Tiefgarage im 2. Untergeschoß mit einer Größe von ca. 1.356m² baurechtlich zulässig?
Hier gilt gleiches wie bereits zu 2. geäußert – auch hier ist die sog. Grundfläche mit den Nebenanlagen i.S. § 19 Abs. 4 BauNVO betroffen, wobei hier seit Jahren diese Vorschrift so vollzogen wird, dass eine Befreiung zumeist möglich wird, wenn die Erdüberdeckung von Tiefgaragen bei mindestens 1,00m liegt.
