Bauherr: Siegfried und Roswitha Steiner, Frundsbergstr. 30, 82064 Straßlach
Bauort: Perlacher Straße 14, Grundstück Fl. Nr. 457/11 (Grundstücksgröße = 1.620 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B7, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Das Grundstück Fl. Nr. 457/5 wurde durch die Eigentümer real aufgeteilt. Für das neu entstandene Grundstück mit einer Größe vom 1.620m² soll nun die Bebaubarkeit geklärt werden. Im Vorfeld zu diesem Antrag wurde in Gesprächen mit den Bauwerbern festgestellt, dass der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. B 7 für den abgeteilten, neuen Grundstücksbereich keinen Bauraum vorsieht. Dieser befindet sich bis auf einen kleinen, nicht nutzbaren Bereich komplett auf dem bisherigen Stamm-Grundstück. Insoweit ist zwar grundsätzlich ein Baurecht hinsichtlich Grund- und Geschossflächenzahl sowie Anzahl der Vollgeschosse zugeordnet, das aber aufgrund des fehlenden Bauraums nicht realisiert werden kann.
Der Bebauungsplan Nr. B 7 legt das Baurecht in den jeweiligen Grundstücken innerhalb der überbaubaren Fläche konzentriert fest. Das heißt, die Bauräume sind sehr eng gefasst. Dies war der bauleitplanerische und städtebauliche Wille der Gemeinde im Geltungsbereich.
Grundsätzlich gilt festzuhalten, dass im Verlauf der vergangenen Jahre Überschreitungen im Geltungsbereich des B 7 der Bauräume zugelassen wurden, dies aber bei zulässiger Nutzung und nur geringfügiger Überschreitungen der Bauräume. Einen vergleichbaren Fall, in dem ein komplettes Grundstück außerhalb des Bauraums liegt und bebaut werden soll, gibt es bis dato nicht.
Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:
1. Ist das Grundstück mit der Flurnummer 457/11 ein Baugrundstück?
Antwort: Nach eingehender rechtlicher Prüfung des Sachverhalts ist festzustellen, dass es sich beim gegenständlichen Grundstück nicht um ein Baugrundstück handelt, da es zwar im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, der entsprechendes Baurecht generiert, das vorhandene Baurecht aber aufgrund des im Grundstück fehlenden überbaubaren Bauraums dennoch nicht verwirklicht werden kann. Städteplanerischer Wille der Gemeinde bei Erlass des Bebauungsplanes war hier ganz klar, das Baurecht nur in bestimmten Bereichen zuzulassen, um eine möglichst lockere Bebauung entlang der Perlacher Straße zu generieren und die rückwärtigen Grundstückbereiche von einer Bebauung freizuhalten. Das Grundstück ist aus den vorgenannten Gründen kein Baugrundstück, da es an der rechtlichen Grundlage zur Bebaubarkeit fehlt.
2. Ist die Bebauung mit z.B. einem Gebäude E+1+D rechtlich zulässig, wenn alle Vorschriften der BayBO, Ortsgestaltungssatzung und Bebauungsplan B7 eingehalten sind, auch wenn kein Bauraum auf dem Grundstück vorgesehen ist?
Antwort: Der Bebauungsplan B 7 legt für das ursprünglich (nicht real geteilte) Grundstück eine Geschossigkeit von maximal zwei Vollgeschossen fest und grundsätzlich wäre eine solche Bebauung dort sicherlich auch denkbar. Aufgrund des fehlenden Bauraums in dem neuen östlichen Grundstücksteil, ist diese als solche aber nicht realisierbar, da die rechtliche Grundlage hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche gänzlich fehlt.
3. Brauchen wir eine Ausnahme / Befreiung?
Antwort: Um eine Bebauung realisieren zu können, bedarf es einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B7 wegen Errichtung eines Einfamilienhauses außerhalb des Bauraums. Aufgrund der vorgenannten Gründe kann eine solche Befreiung nicht befürwortet werden, da mit der vorliegenden Planung die Grundzüge des Bebauungsplanes berührt werden.
Die Verwaltung empfiehlt entsprechend dem Sachvortrag, dem Vorbescheid nicht zuzustimmen und eine Befreiung wegen Errichtung eines Einfamilienhauses außerhalb vom Bauraum nicht zu befürworten.
