Bauort: Karl-Lasser-Str. 1, Grundstück Fl.Nr. 626/2 (Grundstücksgröße = 3.457 m²)
Planbereich: Bebauungsplan 65 B 11 v. 28.11.1911, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück ist aktuell mit einem Doppelhaus, erschlossen durch die Nördl. Münchner Str. 15 (a+b) sowie einem Einfamilienhaus erschlossen von der Karl-Lasser-Straße 1 bebaut. Mit vorliegendem Vorbescheid soll die Bebaubarkeit mit zwei Einfamilienhäusern in E+ D Bebauung (Dachgeschoss kein Vollgeschoß mit Satteldach 44,5°), nach Abriss des Gebäudeteiles an der Karl-Lasser-Str. 1 anhand nachfolgender Fragen geklärt werden.
- Sind zwei Einfamilienhäuser auf dem Grundstück nach Abriss des bestehenden Einfamilienhauses (Karl-Lasser-Str. 1) wie dargestellt möglich?
Antwort:
Im Geviert ist sowohl eine Bebauung mit sog. Doppelhäusern sowie Einfamilienhäusern vorherrschend. Zuletzt ist die Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern am Gartenweg genehmigt und ausgeführt worden. Daher kann unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung und grundsätzlich unter Berücksichtigung der Baugrenze von 10 m/bzw. 7 m (entlang der Nördl. Münchner Str.) einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wie in den Plänen dargestellt befürwortet werden.
- Ist für die beiden neuen Baukörper (auf Anteil Partei 1) insgesamt eine Gesamtgrundfläche von 202,98 m² möglich, unter der Voraussetzung, dass die bestehenden Parteien 2 und 3 gemäß Baugenehmigung eine Grundfläche von 227 m² aufweisen?
Antwort:
Für dieses Grundstück ist gem. dem Baubauungsplan B 35 eine Grundflächenzahl von 0,12 und eine Geschoßflächenzahl von 0,15 festgelegt. Daraus ergibt sich für das Grundstück ein Baurecht von 430,05 m² Grundfläche und 533,76 m² Geschoßfläche.
Eine Aufteilung der Grundfläche in den abgefragten Größen wäre grds. unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung auf dem Grundstück möglich.
Gemäß Auskunft aus dem Vermessungssystem ist aktuell ersichtlich, dass die Bestandsgebäude an der Nördl. Münchner Str. 15a+b eine Grundfläche von insgesamt 256,04 m² aufweisen. Nach Abriss des Gebäudeteiles Karl-Lasser-Str. 1 beträgt das übrige Baurecht auf dem Grundstück in der Grundfläche insgesamt 174,01 m² und nicht wie angefragt bzw. geplant 202,98 m². Insoweit kann eine Grundfläche von 202,98 m² nicht befürwortet werden.
- Sind zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. möglich?
Antwort:
Im Zuge der Planung einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wäre die Festsetzung des § 7 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung erfüllt. Hier wird festgesetzt, dass je selbstständig nutzbare Hauseinheit eine Zufahrtsbreite von 5 m zulässig ist. Dieser Tatbestand wäre durch die Planung erfüllt. Eine der Zufahrten befindet sich bereits im Bestand und dient der Erschließung der Karl-Lasser-Str. 1/1a. Bei der Planung der neuen Zufahrt sind die Festsetzungen der Baumschutzverordnung zu beachten.
Die Erschließung mit zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Str. wird unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung befürwortet.
- Dürfen die Baugrenzen durch Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen überschritten werden.
Antwort:
Im Geltungsbereich des Baulinienplanes wurden in der Vergangenheit Überschreitungen von Nebenanlagen (Fahrradabstellplätze/Mülltonnenhäuschen) außerhalb der festgelegten Baugrenzen von 10 bzw. 7 m befreit. Je nach Ausführung der Anlagen sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 zum sog. „Vorgartenbereich“ Nr. 6 anzuwenden. Ausnahmsweise sind in die Einfriedung integrierte Mülltonnenhäuschen sowie nicht überdachte Abstellplätze für Fahrräder zulässig, wenn sie nicht das Orts- und Straßenbild beeinträchtigen. Wird ein Fahrrad/und Mülltonnenhäuschen als bauliche Anlage geplant, so ist die 5 m Vorgartenlinien einzuhalten.
Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen mit einen Mülltonnenhäuschen/Fahrradabstellplatz kann unter Berücksichtigung der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Nr. 6 zur Vorgartenlinie befürwortet werden.
- Dürfen die Baugrenzen durch 2 Doppelgaragen/Stellplätze unter Einhaltung einer Vorgartenlinie von 5 m überschritten werden?
Antwort:
Im Planbereich ist an der Karl-Lasser-Str. eine Baugrenze von 10 m festgesetzt, entlang der Nördl. Münchner Str. eine Baugrenze von 7 m. Im Geviert sind im Bestand bereits Überschreitungen der Baugrenze mit Nebenanlagen vorhanden und genehmigt worden. Die Planung von zwei Doppelgaragen -wobei eine sich bereits im Bestand befindet- ausserhalb der festgelegten Baugrenze kann aufgrund vorhandener Bezugsfälle jedoch unter Einhaltung der Festsetzung des Bebauungsplanes B35 zur Vorgartenlinie von 5 m befürwortet werden.
- Darf eine Realteilung zwischen den beiden neuen Einfamilienhäusern und dem Doppelhaus durchgeführt werden bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 1.500 m² und Berücksichtigung der möglichen GRZ gemäß Bebauungsplan?
Antwort:
Im Bebauungsplan B 35 ist die Mindestgrundstücksgröße für das gegenständliche Grundstück mit 1.500 m² festgesetzt. Bei Beantragung einer Realteilung bzw. durch die Teilung dürfen gem. § 19 Abs. 1 und 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Verbleibt eine Bestandsbebauung mit 256,05 m² Grundfläche I so wäre eine Mindestgröße für dieses Grundstück von insgesamt 2.058,19 m² notwendig. Der verbleibende Anteil von 1.398,81 m² erfüllt die Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 zur Mindestgrundstücksgröße von 1.500 m² nicht.
Eine Realteilung des Grundstücks zwischen einer Neubebauung an der Karl-Lasser-Str. und der Bestandsbebauung an der Nördl. Münchner Str. 15a+b kann nicht befürwortet werden, da die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 hinsichtlich der Mindestgrundstücksgröße nicht erfüllt werden und dies einen Verstoß gegen §19 Abs. 1 BauGB darstellt.
- Ist eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m bei Einhaltung der Abstandsflächen und nur 1 Vollgeschoß möglich?
Antwort:
Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung von Wandhöhen sind die Wand- und Firsthöhen gem. § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anzupassen. Die maximal zulässige Wandhöhe ist in der Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Für den Bereich Geiselgasteig gilt eine max. Wandhöhe bei einem Vollgeschoß von 5 m. Da bereits in der Umgebung Wandhöhen bis 5 m im Bestand sind, kann eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m unter Einhaltung der Abstandsflächen befürwortet werden.
- Ist eine Dachneigung von 44,5 Grad möglich?
Antwort:
Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung einer Dachform ist hier die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung anzuwenden. Gemäß § 5 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung sind in Geiselgasteig Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15 ° bis 52 °möglich. Da die Dachform kein anzuwendender Parameter gem. § 34 BauGB „Einfügungsgebot“ darstellt kann eine Dachneigung mit 44,5° befürwortet werden.
Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
