Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid für das im Betreff genannte Vorhaben vor.
Das Vorhabengrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) sondern in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (§ 34 BauGB).
- Recht: Im Vorbescheidsverfahren werden auf Antrag des Bauherrn einzelne Fragen zum geplanten Bauvorhaben geklärt (Art. 71 BayBO). Dem Antrag ist keine konkrete Fragestellung beigefügt. Laut Nr. 6 des Antragsformulars ist daher die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens Gegenstand der Anfrage. Prüfungsgegenstand ist daher Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und die gesicherte Erschließung. Maßstab für die Art und das Maß der baulichen Nutzung ist die nähere Umgebung (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
- Art der baulichen Nutzung: Für den Anbau ist eine Wohnnutzung (sonstiges Wohngebäude) vorgesehen. Bei der näheren Umgebung handelt es sich um ein Dorfgebiet i.S. des § 5 BauNVO. Hier sind sonstige Wohngebäude zulässig (§ 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) und auch bereits vorhanden.
- Maß der baulichen Nutzung: Die Wandhöhe soll 6,40 m betragen. Laut Eingabeplan hat das bestehende Zweifamilienhaus bereits eine Wandhöhe von 6,91 m.
Die Firsthöhe soll 9,50 m betragen. Laut Eingabeplan hat das bestehende Zweifamilienhaus eine Firsthöhe von 9.545 m.
Das Wohngebäude wird durch den Anbau eine Länge von 18,60 m und eine Breite von 18,00 m erhalten. Diese Maße sind bereits bei der Nachbarbebauung (FlNr. 836) vorhanden.
Das Maß der baulichen Nutzung wird eingehalten.
- Überbaute Grundstücksfläche: Die überbaute Grundstücksfläche ist der Anteil des Vorhabengrundstück der von baulichen Anlagen überdeckt wird (vgl. § 19 Abs. 2 BauNVO). Eine vergleichbar überbaute Grundstücksfläche ist in der näheren Umgebung nicht vorhanden.
- Gesicherte Erschließung: Ein Grundstück auf dem ein Gebäude errichtet werden soll, muss in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Straße anliegen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Abweichend hiervon ist die wegemäßige Erschließung auch über einen Wohnweg gesichert, wenn gegenüber dem rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde der sachgerechte Unterhalt gesichert ist und dieser allgemein benutzt werden kann (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO). Eine Entsprechende Sicherung liegt den Antragsunterlagen nicht bei.
Des Weiteren liegt das geplante Gebäude mehr als 50 m (57 m) von der öffentlichen Verkehrsfläche (Dachauer Str.) entfernt. Es ist daher noch zu prüfen ob, eine Zu- oder Durchfahrt und Bewegungsflächen für die Feuerwehr erforderlich ist (Art. 5 Abs. 1 Satz 4 BayBO).
Gemäß § 34 Abs. 3a BauGB kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise zu Wohnzwecken errichteten Gebäudes, dient, dies städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Der Kommentarliteratur hierzu ist zu entnehmen, dass diese Regelung grundsätzlich verfahrensrechtlich Maßnahmen im Bestand erleichtern soll (zur Vermeidung von Bauleitplanverfahren). Ferner steht die Abweichung im planerisch-gestalterischen Ermessen der Gemeinde. Diese scheidet aber aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage noch wiederholt auftreten kann (und es sich daher nicht mehr um einen Einzelfall handelt). Dies trifft jedenfalls dann zu, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten würde. Aus Sicht der Verwaltung wäre dies hier der Fall.
- Sonstiges:
- Die Abstandsflächentiefen sind entsprechend des § 2 der Satzung der Gemeinde Haimhausen über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe (AFS) i.V.m. BayBO einzuhalten. Bei der vorliegenden Abstandsflächenberechnung wurde 0,4 H und 0,8 H aber mind. 3 m herangezogen.
Gemäß Art. 5 Satz 1 BayBO beträgt die Abstandsflächentiefe 0,4 H aber mind. 3 m. Wobei die Gemeinde durch eine Satzung ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe vorschreiben kann. Eine solche Satzung ist die Abstandsflächensatzung (AFS) der Gemeinde. Diese schreibt eine Abstandsflächentiefe von 0,8 H und vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge eine Abstandsflächentiefe von 0,5 H, aber jeweils mind. 3,00 m, vor. (§ 2 AFS). Bei der Berechnung der Abstandsflächentiefe wurde die BayBO und die gemeindliche AFS vermischt. Dies ist nicht zulässig. Ergänzung: Das Vorhaben steht nicht im Einklang mit der gemeindlichen Abstandsflächensatzung.
Die Verwaltung empfiehlt insbesondere wegen dem Überschreiten der überbauten Grundstücksfläche und den nicht eingehaltenen Abstandsflächen das gemeindliche Einvernehmen zu verweigern.
