Auf Wunsch von Bürger*in 1 fand am 30.08.2023 eine Besprechung mit der Verwaltung und einer Vertreterin des Planungsverbandes statt.
Von Bürger*in 1 wurden eine Vergrößerung der Bauräume und Entfallen von Großbäumen am Ortsrand gewünscht. Nach Auffassung der Verwaltung und des Planungsbüros war die Vergrößerung des Bauraumes in Maßen vertretbar. Auch eine Reduzierung der Breite der Ortsrandeingrünung auf ein absolutes Minimum und eine 2-reihige Heckenbepflanzung wurde als noch akzeptabel angesehen. Dem Gemeinderat wurden die Änderungen zur Billigung in der Sitzung vom 21.09.2023 vorgelegt.
Dem in dieser Besprechung mündlich vorgetragenen weiteren Änderungswunsch zur Erhöhung der Wandhöhe von 9,00 m auf 9,50 m war nach Ansicht der Verwaltung und des Planungsbüros nicht zu entsprechen, da für die 3geschossige Bebauung die Wandhöhe von 9 m ausreichend ist (in der ersten internen Vorentwurfsfassung betrug die Wandhöhe 8,5 m und wurde bereits auf 9 m erhöht) und höhere Gebäude am Ortsrand ausscheiden. Planungsziel war stets eine Bebauung, die maximal der Höhe der Gebäude im Bebauungsplan Schrammerweg entspricht.
Weiter wurde bei diesem Termin die Forderung erhoben, dass die Festsetzungen für die Fristrichtungen entfallen sollen. Dies ist zentrales Element des städtebaulichen Konzeptes. Auch die Festsetzung der Höhenkoten basiert auf diesem Konzept. Das Ergebnis wurde dem Bürger*in 1 am 13.09.2023 in Form eines Besprechungs- und Ergebnisprotokolls mitgeteilt. In diesem Schriftstück sind die besprochenen Punkte weiter ausgearbeitet, sodass dargelegt werden konnte, in welchen Punkten der Plan geändert werden kann und wo das städtebauliche Konzept einen unveränderbaren Rahmen vorgibt.
Während der Öffentlichkeitsbeteiligung sind mehrere Stellungnahmen der Bürger*in 1 bzw. ihres Vertreters eingegangen, die im Folgenden aufgeführt sind. Die Abwägung erfolgt gebündelt am Ende der Stellungnahmen.
Stellungnahme Bürger*in 1 vom 19.09.2023:
„Wir möchten die Planungen des Bebauungsplanes nicht blockieren, da aber Herr ….. uns auf einige Dinge hingewiesen hat, müssen wir im eigenen Interesse darauf reagieren. Uns ist bewusst, dass das zu spät passiert und wir bitten Sie hierfür um Entschuldigung. Falls es im Gemeinderat erwünscht ist, können wir unsere Punkte dort auch gerne erklären.
Die Satzung des B-Planes benötigt dringend eine Nachbesserung, um später bessere und günstigere Wohngebäude errichten zu können. Im Einzelnen sind dies:
1. Wandhöhe: 9,50 m ! (Punkt 3.6)
Die von Herrn Bürgermeister Felbermeier als machbar erachtete Wandhöhe von 9,50 m stellt ein absolutes Minimum dar, um 3 sinnvolle Wohngeschosse errichten zu können. In der Darstellung des Planungsverbandes wird eine deutlich zu nidrige Raumhöhe von 2,50 m angenommen, die nur mit minimalem Dachaufbau erreicht werden kann. Die Anforderungen an die Gebäudehülle und Dachdämmung werden steigen, sodass dann selbst 2,50 m nicht mehr machbar sein werden. Es sollte eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,65 m besser 2,70 m angestrebt werden. Bei älteren Gebäuden war ohne Fußbodenheizung und schlechter Trittschalldämmung eine Konstruktionshöhe von 24 cm möglich, heute sind ca. 40 cm anzusetzen. Auch alte Konstruktionshöhen für Dachdämmungen haben in der Vergangenheit dazu geführt, dass 9,00 m für 3 Geschosse knapp machbar waren. Es gibt neuere Gebäude, die zu Lasten der Wohnraumqualität diese 9,00 m einhalten müssen, das sollte aber kein Maßstab für künftig zu errichtendem Wohnungsbau sein.
2. Wandhöhe Tiefgaragenrampe: 3,00 m! (Punkt 5.3)
Die Tiefgarageneinfahrt sollte so behandelt werden wie die Nebenanlagen in 5.5 mit 3,00 m. Es wird eine extensive Dachbegründung gewünscht, diese muss mit einer Attika eingefasst werden und unter der Tiefgarageneinfahrt muss ein Rolltor Platz finden. Das ist mit brutto 2,60 m nicht möglich. Schließlich soll auch ein VW-Bus einfahren können.
3. Nebenanlagen: max. 30 m²! (Punkt 5.4)
Pro Bewohner sind mehr als 1 Fahrrad die Regel. Das ist mit 15 m² nicht machbar. Außerdem werden auch Müllhäuschen benötigt. Die Flächen der Nebenanlagen sind NICHT Teil der festgesetzten max. Gesamtgrundflächenzahl!
4. Bauliche Gestaltung: (Punkt 6.1, 6.1.1)
Die gewünschte L-Form sollte im (kleineren) südlichen Gebäude als ein Winkelbau erstellt werden können, da nah beieinanderstehende Fassaden nicht zur Belichtung genutzt werden können, aber die Kosten unnötig steigern. Folglich müssen die unterschiedlichen Firstrichtungen im Eckbereich als Walmdach möglich sein.
Das nördlichere Wohngebäude sollte als rechteckiges Gebäude mit Firstrichtung zur Straße möglich sein. Die gewünschte städtebauliche Wirkung von „Höfen“ wäre zwischen dem südlichen Winkelbau und der nördlichen Pflegeeinrichtung ausreichend erzielt.
Ein Winkelgebäude an dieser Stelle schafft schlechte Grundrisse mit Dunkelflächen. Außerdem befinden sich die Wohnungen in dem „L“ zu Straße zwischen den Parkplätzen der Pflegeeinrichtung und der Erschließung des eigenen Gebäudes. Hier würden erzwungene schlechte Wohnungen entstehen, dies ist zu verhindern.
5. Östliche Entwässerungsmulde / Ausgleichsfläche / Ortsrandeingrünung: (Punkte 7.6, 9.1., 9.2)
Damit allen klar wird, was hier gewollt ist und wie das aussehen soll, sollte dieser Bereich in den Beispielschnitt des Wohngebäudes eingezeichnet werden. Dann sollte darüber im Zusammenhang mit einem Austritt der EG-Räume entschieden werden.
6. Bodenüberdeckung von Tiefgaragenflächen: max. 40 cm! (Punkt 9.6)
Der gewünschte Effekt kann mittels erhöhten Pflanzinseln erzielt werden. Eine Überdeckung von 80 cm zieht eine unverhältnismäßig hohe Baukostensteigerung nach sich und muss abgelehnt werden. In dem Schnitt auf Seite 3 des Protokolls (Anmerkung der Verwaltung: gemeint ist das Protokoll zum Gespräch am 30.08.23, in dem das Planungsbüro Beispielschnitte für eine 3 geschossige Bebauung mit max. 9 m Wandhöhe zeigt) wurde die Situation mit Tiefgarage dargestellt, eine Vermaßung wurde aber bewusst vermieden.
Es ist von einer Gesamtkonstruktionshöhe von ca. 90 cm auszugehen (Abdichtung, Drainage, Kiesschicht mit Gefälle 20 cm / Decke mit Belastung für Feuerwehr 35 cm / Unterzüge 35 cm). Wenn dann noch 80 cm Erdüberdeckung hinzukommen sind das gesamt 170 cm über der lichten Höhe der Tiefgarage. Für die lichte Höhe der Tiefgarage empfehlen wir 220 cm, die Fahrbahn der Tiefgarage läge dann 390 cm unter Gelände. Das bedeutet eine sehr lange Rampe und sehr hohe Kosten inklusive eines unsinnig hohen Kellers mit ca. 340 – 350 cm lichter Höhe. Daher bitte max. 40 cm Bodenüberdeckung!!“
Stellungnahme Bürger*in 1 vom 06.11.2023
„Heute haben Sie von RA. Herrn … Ideen und Vorschläge bezüglich des Bebauungsplanes nördlich der Valleystraße samt Erläuterungen erhalten. Das Ziel von uns ist, auf unseren Flächen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Es sollen Wohnungen entstehen, die nicht nur dem Stand der Technik entsprechen, sondern die auch durch ausreichende Belichtung und gute Proportionen den Menschen ein schönes Zuhause bieten, in dem sie sich wohl fühlen.
Wir gehen davon aus, dass dies auch die Ziele der Gemeindeverwaltung und des Gemeinderates sind.
Mit… als Projektentwicklung und … als Architekten haben wir zwei erfahrene Profis an unserer Seite, deren Vorschläge und Überlegungen den Bebauungsplan optimieren können, um diese Ziele zu erreichen.
Wir bedauern sehr, dass wir der Gemeinde diese Vorschläge erst jetzt unterbreiten. Für uns ist es ein großes Projekt. Und es ist unser erster Bebauungsplan, in den wir so eng involviert sind. Lassen Sie uns bitte gemeinsam Lösungen finden, die nachhaltig, werthaltig und gut für Haimhausen sind.“
Stellungnahme Kanzlei …. in Vertretung von Bürger*1 vom 06.11.2023
„Bedauerlicherweise ist erst jetzt im Zuge der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfes aufgefallen, dass der Bebauungsplanentwurf mit Blick auf die von unseren Mandantinnen selbst zu bebauenden Flächen keinen zeitgemäßen Wohnungsbau zulässt. Namens und im Auftrag unserer Mandantschaft bitten wir daher sehr darum, dass die nachfolgenden Festsetzungen – jedenfalls für den Bereich des allgemeinen Wohngebiets – noch angepasst werden:
1.
Die Topografie und die vorgegebene Tiefgaragenzufahrt am höchsten Punkt des Grundstücks schaffen große Probleme und machen eine Bebauung vergleichsweise aufwendig und teuer. Die in der Begründung des Bebauungsplanentwurfs in Ziff. 2.1 getroffene Annahme, „Die Fläche des Plangebietes ist heute als Acker genutzt und fällt leicht von Süd nach Nord ab“ bedeutet konkret einen Höhenunterschied im Plangebiet von ca. 5 m und innerhalb der von unseren Mandanten zu bebauenden Flächen von ca. 3 m.
Dadurch kann die Tiefgaragenzufahrt nicht durchgehend innerhalb des südlichen und nördlichen Gebäudes dargestellt werden und durch die notwendig lange Tiefgaragenrampe kann auch keine Tiefgarage unter dem südlichen Gebäude sinnvoll errichtet werden.
In den als Anlage beigefügten Projektunterlagen vom 03.11.2023 des von unseren Mandanten beauftragten Architekturbüros ist eine Lösung erarbeitet, bei der die Tiefgarage und die Technik und Kellerräume entkoppelt werden. Dies bedeutet auch, dass die Gebäude zusammenhängend errichtet werden müssen.
Auch diese Lösung ist allerdings nur machbar, wenn im Bebauungsplan die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass im Bauantragsverfahren über Erteilung einer entsprechenden Abweichung einer Rampenneigung von bis zu 24 % ermöglicht wird.
Da das Grundstück im Bereich der hier geplanten Tiefgarage (ohne Rampe) von der südöstlichen Ecke mit 492,96 m zur nordwestlichen Ecke nordwestlichen Ecke mit 490,70 m um 2,22 m abfällt, ist an der nordwestlichen Ecke zudem keine nennenswerte Überdeckung der Tiefgarage mehr möglich. Insbesondere nicht die A 9.6 der Festsetzungen vorgeschriebene Erdüberdeckung von 80 cm. Vielmehr müsste der Bereich über der Tiefgarage angeschüttet werden oder die gesamte Erschließungsstraße angehoben werden. Eine noch längere und steilere Rampe wäre nicht mehr funktional und eine noch tiefer gelegene Tiefgarage würde jeden wirtschaftlich vertretbaren Rahmen sprengen. Auch hier besteht daher Änderungsbedarf bei den Festsetzungen.
2.
Die vorgegebene Anzahl an Stellplätzen in der Tiefgarage ist sehr hoch. Dies bedeutet ein sehr großes teures unterirdisches Bauwerk, das auch eine GRZ 2 von 0,68 nach sich zieht. Die in A 3.6 mit 0,6 festgesetzte maximal GRZ ist daher entsprechend anzupassen. Alternativ müsste die vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen reduziert werden.
3.
Die im Bebauungsplanentwurf enthaltene Festsetzung zu den Firstrichtungen sollte flexibilisiert werden. In dem als Anlage dargestellten Bebauungsplanvorschlag wird eine Gebäudekonfiguration gezeigt, welche dem gewünschten Wechsel der Firstrichtungen Rechnung trägt. Unter Einbeziehung aller Gegebenheiten sollte eine Gebäudekonfiguration wie diese ermöglich werden.
4.
Die wegen der vorstehenden Ausführungen erforderliche lange Tiefgaragenrampe muss eingehaust werden, da sonst die Entwässerung und Wintertauglichkeit nicht gewährleistet ist und es daher nicht möglich sein wird, Abweichungen von der bauordnungsrechtlichen üblicherweise vorgeschriebenen Rampe zu erhalten.
Um dies zu gewährleisten, sollte auch die zugelassene Wandhöhe der Tiefgaragenrampe um mindestens 0,40 m erhöht werden. Nicht einzusehen ist, weswegen die Wandhöhe – abweichend vom Abstandsflächenrecht – nur 2,60 m und nicht 3,00 m betragen soll. Gerade wenn – wie vorliegend – eine extensive Dachbegrünung gewünscht wird, muss diese mit einer Attika eingefasst werden. Auch müssen die Rampen bzw. das Einfahrtsbauwerk Platz für ein handelsübliches Rolltor erhalten. All das ist mit einer Wandhöhe von lediglich 2,60 m nicht möglich. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch mit etwas höheren Fahrzeugen (SUV oder VW-Bus) die Tiefgarage angefahren werden soll.
5.
Die Festsetzung für die maximale Grundfläche von Nebenanlagen in Punkt 5.4 erscheint mit lediglich 15 qm Grundfläche je Baugrundstück als zu klein. Wir bitten hier mindestens um eine Verdoppelung auf 30 qm. Wie bekannt, müssen bei derartigen größeren Baukomplexen diverse Nebenanlagen untergebracht werden (u. a. Müllhäuschen, Fahrräder, Lastenräder, Fahrradanhänger).
6.
Die ständig steigenden Anforderungen an die Dachdämmungen und auch die heute üblichen Verbauungen von Fußbodenheizungen mit zeitgemäßen Trittschalldämmungen führt dazu, dass eine Wandhöhe von 9,50 m bei einer dreigeschossigen Bebauung als absolutes Minimum angesehen werden. Dies jedenfalls, wenn zeitgemäße lichte Raumhöhen, die für ein gutes und gesundes Wohnklima sorgen, eingehalten werden sollen. Beabsichtigt ist, dass hier zeitgemäßer Wohnungsbau entstehen soll. Wir bitten daher jedenfalls um eine moderate Anhebung der Wandhöhenfestsetzung auf 9,50 m.
Zudem muss es möglich sein, dass die Wandhöhen mit der Topografie verspringen (vgl. die Darstellung in der Planbeilage).
7.
Die Entwässerung des Grundstücks ist neben der Tiefgarage vorzusehen. Hierzu besteht sicherlich noch Gesprächsbedarf.
Die o. g. Punkte sollen bei dem mit Ihnen und unserer Mandantschaft demnächst stattfindenden Besprechung vertieft werden.
8. Planzeichnung
“
Abwägung:
Dem Bürger*in 1 wurde zur Stellungnahme vom 19.09.23 am 02.10.23 mitgeteilt, dass der der Entwurf des Bebauungsplanes am 19.09. in der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss-Sitzung vorberaten und dem Gemeinderat am 21.09.23 zur Billigung vorgelegt wurde. Eine ausreichende Betrachtung der Stellungnahme vom 19.09.23 und Abwägung in der notwendigen Sorgfältigkeit konnte bis zu den Sitzungen nicht mehr vorgenommen werden. Das Schreiben vom 19.09.2023 wird jedoch als Stellungnahme im Rahmen der öffentlichen Auslegung vom 06.10.2023 bis 06.11.23 gewertet. Auch wurde ein Gesprächstermin mit den Beteiligten in Aussicht gestellt. Das Gespräch wurde dann für 23.11.2023 anberaumt. Von der Verwaltung wurde gebeten, im Vorgriff die Vorstellungen anhand von Entwürfen von Planzeichnungen zu übermitteln. Diese Projektunterlagen wurden sodann von der Rechtsanwaltskanzlei … mit Schreiben vom 06.11.2023 mit der Bitte um Anpassung der Festsetzungen übermittelt.
Nach Ansicht der Mitarbeiter des Planungsbüros und der Verwaltung weichen die gewünschten Änderungen von den Grundzügen der Planung erheblich ab. Diese Punkte wurden detailliert aufgeschlüsselt und im Vorgriff zum Gesprächstermin am 23.11.23 sowohl dem Bürger*in1 als auch der Rechtsanwaltskanzlei am 10.11.23 ergänzt am 13.11.23 mitgeteilt.
Im gemeinsamen Gespräch am 23.11.23 wurden die Punkte der vorliegenden Stellungnahmen einzeln besprochen. Die Vertreter der Bürger*in 1 und der Gemeinde (mit Planungsbüro) konnten sich auf drei Punkte verständigen, die in der Planung nun vorbehaltlich der Zustimmung durch den Gemeinderat angepasst werden sollen. Diese Punkte wurden im Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei … vom 24.11.2023 bestätigt.
Im Folgenden werden die drei Punkte, in denen die Planung nach Meinung aller Gesprächsteilnehmer anzupassen ist, aufgeführt und anschließend die Punkte, die nicht berücksichtigt werden können.
In der Planung angepasst werden:
- Anpassung der GR-Überschreitung in Fest. A 3.5
Die Notwendigkeit zur Erhöhung der GR-Überschreitung (A. 3.5) für Tiefgaragen wird im WA von gegenwärtig 0,6 auf 0,68 angepasst. Damit dürfen innerhalb der festgesetzten Flächen (rote und blaue Umrandung) für Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO zusätzlich 348 m² versiegelt bzw. unterbaut werden. Hintergrund ist der hohe Aufwand zur Herstellung der Tiefgarage, die als Großgarage mit voraussichtlich über 70 Stellplätzen vom höchsten Geländepunkt aus mit getrennter Zu- und Abfahrt angefahren werden muss und gleichzeitig zur Sicherung der Versickerung und Begrünung mind. 80 cm zu überdecken ist. Eine Umsetzung wäre mit der Einschränkung auf 0,6 GR-Überschreitung schwierig. Teil der GR-Überschreitung sind auch die weiteren zu versiegelnden Flächen wie Stellplätze, Nebenanlagen (z.B. Gartenhäuser) und Zuwege, sofern sie nicht ohnehin auf den Flächen der Tiefgarage liegen.
- Erhöhung der Wandhöhe der Einhausung der Tiefgaragenrampe in Fest. A 5.3
Die Einschränkung der Höhe der Tiefgarageneinhausung auf 2,6 m Höhe entfällt und wird künftig wie die Höhe von Nebenanlagen (3 m) gehandhabt. Hintergrund ist die bekannte Problematik mit höheren SUVs, Vans und kleinen Bussen.
Bei der Überarbeitung der Festsetzung fällt auf, dass es zur Vereinfachung städtebaulich/ klimatechnisch sinnvoll erscheint, die Festsetzungen A 5.3 (Tiefgarageneinhausung zwingend mit begrüntem Flachdach und Klettergehölze an der Fassade) auf die Regelung der Nebenanlagen zu übertragen. Diese werden daher in A 5.5 zusammengefasst:
„Die max. zulässige Wandhöhe für Nebenanlagen und Tiefgarageneinhausungen beträgt 3 m. Die Wandhöhe wird vom natürlichen Gelände bis zum traufseitigen Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut gemessen. Es wird ein Flachdach mit extensiver Begrünung festgesetzt. Fassaden ohne Öffnungen sind mit Klettergehölzen zu begrünen.“
- Erhöhung der Flächen von Nebenanlagen gem. A 5.4 von 15 m² auf insgesamt 30 m²
Da es sich bei dem städtebaulichen Konzept gedanklich um zwei Gebäudekomplexe handelt, ist es sinnvoll diesen jeweils eine Nebenanlage (z.B. Gartenhaus) von 15 m² zuzuordnen. Dies ist mit der Formulierung „max. 15 m² je Baugrundstück“ nicht möglich. Künftig wird die Gesamtgröße der Nebenanlagen je Baugrundstück auf 30 m² angehoben und – um die Nebenanlage als untergeordnete Anlage zu sichern – die Größe von max. 15 m² je Nebenanlage festgesetzt. Klarstellend wird ergänzt, dass diese Einschränkung nicht für Fahrradabstellplätze gilt. Zudem gilt wie üblich, dass die Nebenanlagen bei der GR-Überschreitung mitzurechnen sind.
Nicht in der Planung angepasst werden:
- Abweichung Rampenneigung bis 24 %, Stellplatzreduzierung, Reduzierung Tiefgaragenüberdeckung 80 cm
Die BayBO gibt die Neigung von Tiefgaragenrampen vor. Abweichungen dazu sind im Baugenehmigungsverfahren zu beantragen und nicht Bestandteil der vorliegenden Planung. Das Planungsbüro hat aufgezeigt, dass mit den derzeitigen Festsetzungen im Bebauungsplan eine Tiefgarage errichtet werden kann. Diese müsste intern mehrere Rampen aufweisen und ca. 1 ½ geschossig sein, um alle derzeit errechneten Stellplätze unterzubekommen. Es handelt sich rein um eine städtebauliche Betrachtung (d.h. keine Wirtschaftlichkeitsplanung), die den Rahmen setzt, um auf dem bis dato Ackergrundstück künftig Baurecht für ca. 40 Wohneinheiten zu schaffen. Dabei wurde eine Mischkalkulation mit 40 großen (2 Stpl. je WE) und 30 kleineren (1,5 Stpl. je WE) Wohnungen zugrunde gelegt, woraus sich 70 Stpl. in TG und oberird. 14 Stpl. errechnen. Nach aktuellem Kenntnisstand macht dies eine Großtiefgarage mit getrennter Zu- und Abfahrt erforderlich. Im vorherigen Verfahrensschritt wurde deshalb der Zufahrtsbereich zur Tiefgarage breiter eingetragen. Dies muss nun wieder zurückgenommen werden, da aus Gründen des Immissionsschutzes die Zu- und Abfahrt auf Höhe der Plangger-Popp-Straße erfolgen soll, um das gegenüberliegende Wohngebäude vor ggf. nachteiligen Einwirkungen (Licht, Lärm) zu schützen.
Es gilt die Stellplatzsatzung der Gemeinde Haimhausen, ein Abweichen davon ist nicht beabsichtigt. Diese ermöglicht bereits heute eine Stellplatzreduzierung bei Vorlage eines Mobilitätskonzeptes. Hinsichtlich der Tiefgaragenüberdeckung wurde nachgewiesen, dass 80 cm funktionieren. Diese sind als Wurzelraum für Begrünung und v.a. mit Blick auf die Niederschlagswasserbeseitigung auf dem Grundstück wichtig.
Insgesamt wird deutlich, dass die Unterbringung der Pkws auf dem Grundstück nur mit großen Herausforderungen zu bewerkstelligen ist. Es bedarf einer konkreten Planung (Entwurf) des Vorhabens u.a. mit Zahl und Größe der Wohneinheiten. Erst dann können genauere Berechnungen und ggf. Anpassungen in der Fläche erfolgen. Um die Bauleitplanung nicht weiter zu verzögern, wird mit den bisherigen Festsetzungen unverändert weitergearbeitet, da diese (wenn auch mit hohem Kostenaufwand) grundsätzlich die Machbarkeit der Tiefgarage ermöglichen.
Im Gespräch haben sich die Teilenehmer darauf verständigt, dass Entwürfe zum konkreten Bauvorhaben ausgearbeitet werden sollen, der Bebauungsplan aber unabhängig davon zum Abschluss gebracht werden soll (Zeitdruck Kindergarten).
- Firstrichtung, Stellung der Gebäude, Bauliche Gestaltung
Auch wenn im persönlichen Gespräch vom Architekten des Bürger*in 1 dargestellt wurde, dass kein über 50 m langer geschlossener Gebäuderiegel mit 18 m Tiefe entstehen soll, so zeigt dies doch, dass es mit der bisherigen Planung (infolge der nun größeren Bauräume) möglich wäre. Ziel der Gemeinde ist es, am gemeinsam mit den Eigentümern am 28.07.2022 abgestimmten und vom Gemeinderat am 15.09.2022 beschlossenen Konzept der Baukörper und deren Ausrichtung festzuhalten. Dieses Konzept ist mit der Erschließungsplanung abgestimmt und die Höhenentwicklung (Fußbodenoberkante) entsprechend angepasst (Schutz vor eindringendem Hangwasser aus dem Osten und der Höhe der Stichstraße im Westen). Eine Flexibilisierung dieser Punkte kann daher nicht erfolgen.
Um dem Grundgedanken des städtebaulichen Konzeptes nachzukommen, werden deshalb Gebäude in ihrer Tiefe auf max. 15 m begrenzt. In der Begründung wird erläutert, dass diese Regelung für den Hauptbaukörper gilt, d.h. Balkone, Terrassen usw. sind zusätzlich zulässig.
Unverändert gelten die Festsetzungen der Bauräume und das Verbot diese zu überschreiten. Terrassen können somit nicht darüber hinausragen, z.B. in die östliche Ortsrandeingrünung.
- Wandhöhe
Die Wandhöhe, abgeleitet aus dem städtebaulichen Konzept und der Bebauung der Umgebung, v.a der jüngsten Gebäude am Grundfeld wird unverändert beibehalten. Die internen Raumhöhen spielen bei der städtebaulichen Betrachtung keine Rolle, wichtig ist ein stimmiges Ortsbild insbesondere am Ortsrand. Es steht dem Bauherrn frei, im Rahmen der Festsetzungen in einzelnen Geschossen höhere Wandhöhen zu realisieren. Erhöhte Anforderungen für den Dachaufbau sind ebenfalls mit den bisherigen Festsetzungen realisierbar. Dies zeigen schon allein die jüngsten 3-geschossigen Gebäude am Grundfeld sowie die den Eigentümern vorgelegten Schemaschnitte (siehe Anlage zum Sachverhalt).
Für die im BPlan angedachten Gebäude wurden dem Gelände angepasste Höhenkoten festgesetzt. Die geforderte Höhenstaffelung wird also bereits umgesetzt. In diesem Zusammenhang fällt auf, dass Festsetzung A 3.4 einer Anpassung bedarf. Hier sind Mindesthöhen festgesetzt, was jedoch mit der erlaubten Abweichung von -0,3 m nicht vereinbar wäre. „Mindest“ entfällt künftig aus der Formulierung.
- Entwässerung
Die Entwässerung der öffentlichen Erschließung und das Abfangen des Hangwassers wurde vom Erschließungsplaner berücksichtigt. Für die gesamten Baugrundstücke hingegen ist eine detaillierte Planung und Festsetzung von Flächen nicht erfolgt. Klar ist, dass eine einfache Oberflächenversickerung aufgrund der Bodenverhältnisse nicht funktioniert und Rigolen bzw. Sickerschächte herzustellen sind. Dies führt auf dem mit der Tiefgarage unterbauten Grundstück zu einer großen Herausforderung. Mit erhöhtem Kostenaufwand (Verweis auf Bebauung am Grundfeld mit Sickeranlagen unterhalb der Tiefgarage) wäre dies nach aktuellem Planstand möglich. Analog zur Tiefgaragenthematik bedarf die Entwässerungsplanung des konkreten Entwurfs zum Bauvorhaben, ehe hierzu weitere Aussagen möglich sind.
Bei der Überprüfung der Festsetzung zum WA ist der Planverfasserin die Notwendigkeit zur Korrektur der Fest. A 5.7 aufgefallen. Es kann nicht (wie bisher) von der Pflicht zur Herstellung eines Spielplatzes abgesehen werden, sondern es muss dargestellt sein, dass der Spielplatz auf dem benachbarten Grundstück dem Nachweis dient. Um hier eine rechtsichere Formulierung zur treffen, wird die Festsetzung wie folgt geändert:
„Die Pflicht zur Errichtung eines Spielplatzes bei Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen wird erfüllt durch den unmittelbar westlich des Plangebietes gelegenen Abenteuerspielplatz.“
