Die Antragstellerin möchte das Bestandsgebäude auf Flur-Nr. 679/1 abbrechen und durch den Neubau von zwei Mehrfamilienhäuser, die durch eine Tiefgarage miteinander verbunden sind, ersetzen. Entstehen sollen 11 Wohneinheiten, davon 6 WE mit einer Wohnfläche unter 50 m² und 5 WE mit einer Wohnfläche über 50 m².
Das Bestandsgebäude ist ein 3-geschossiges Gebäude mit einer Grundfläche von 18,50 m x 10 m, somit 185 m² mit einer GRZ von 0,23. Aufgrund der Hanglage des Grundstücks beträgt die Wandhöhe im Osten 6,90 m und im Westen ca. 2,50 m.
Für die Ermittlung der GRZ wird eine Grundstücksfläche von 800 m² zu Grunde gelegt, da nach
§ 19 Abs. 3 S. 1 BauNVO nur der Teil des Baugrundstücks für die Ermittlung der Grundfläche maßgebend ist, der „im Bauland … liegt“. Das Grundstück selbst hat zwar eine Gesamtgröße von 1.650 m², grenzt aber unmittelbar an den Außenbereich an, so dass die Teile des Grundstücks, die nicht bebaut sind, bereits dem Außenbereich zuzuordnen sind. Fraglich ist daher, ob nicht bereits ein Teil des östlichen Gebäudes dem Außenbereich zuzuordnen ist oder ob es sich um eine maßvolle Erweiterung in den Außenbereich handelt. Der an das Grundstück angrenzende Höhenzug liegt jedenfalls im Geltungsbereich des einstweilig sichergestellten Landschaftsschutz-gebietes „Egartenlandschaft um Miesbach“.
Die beiden Neubauten sind ebenfalls als jeweils 3-geschossiger Wohnungsbau angelegt, wobei das westliche Gebäude auf der Tiefgarage sitzt und beim östlichen Gebäude die Tiefgarage integriert ist. Die sichtbare Wandhöhe des östlichen Gebäudes beträgt 8,70 m, die sichtbare Wandhöhe des westlichen Gebäudes zwischen 5,86 m und 8,70 m. Die Grundfläche für das östliche Gebäude beträgt 186,97 m², die Grundfläche für das westliche Gebäude beträgt 142,55 m². Somit ergibt sich eine überbaute Grundfläche für die Hochbauten von 329,52 m² (GRZ 0,42), die durch die Tiefgarage überbaute Grundfläche beträgt ca. 494 m² (GRZ 0,62).
Für die 11 Wohneinheiten sind insgesamt 19 Stellplätze vorzuhalten. Laut Bauvoranfrage können auf dem Grundstück nur 16 Stellplätze angelegt werden.
Das Bauvorhaben liegt am Rand eines im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB in einem Gebiet ohne Bebauungsplan. Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem reinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB. Innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt. In der näheren Umgebung finden sich überwiegend zweigeschossige Einfamilienhäuser. Der Moosrainer Weg mit einer durchschnittlichen Breite von 3,50 – 4 Meter, gelegentlich aufgeweitet auf 6 Meter, ist die einzige Erschließungsstraße. Ein Mehrfamilienhaus findet sich in der näheren Umgebung nicht.
