Der Antragsteller hat einen Antrag auf Vorbescheid zur Bebauung des Grundstücks Flur-Nr. 1191 (719 m²) und 1233/3 (394 m²) für ein Einfamilienhaus mit den Maßen 15,00 m x 8,50 m und einer Wandhöhe von 6,00 m und einer Doppelgarage mit den Maßen 8,50 m x 8,50 m und einer Wandhöhe von 5,00 m gestellt.
Das Grundstück liegt innerhalb der Ortstafel und zwischen zwei Windungen des Tiefenbachs, an den sich westlich der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7 „Tiefenbach Holz“ anschließt.
Das Grundstück 1233/3 ist zulässigerweise aktuell mit einem eingeschossigen Wohngebäude mit den Maßen 15,20 m x 8,95 m bebaut.
Es stellt sich somit die Frage, ob der Tiefenbach als Trennung zwischen Innen- und Außenbereich anzusehen ist oder ob die ehemalige Gemeindeverbindungsstraße Nr. 19 „Straße von Agatharied über Leiten, Holz, Freigut bis zur Gemeindegrenze Hausham / Wörnsmühl“ an der nördlichen Grundstücksgrenze die Trennlinie bildet.
Bei einer Bejahung der ehemaligen Gemeindeverbindungsstraße als Trennlinie zwischen Innen- und Außenbereich könnte das Grundstück dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zugeordnet werden.
Das Grundstück ist an drei Seiten von einer Bebauung umgeben. Die Wandhöhen der umliegenden Bebauung betragen zwischen 4,90 m und 5,90 m, der Bebauungsplan Nr. 7 „Tiefenbach-Holz“ sieht für eine Bebauung Erdgeschoss + 1 Vollgeschoss eine Wandhöhe von maximal 6,30 m vor.
Von der Art und dem Maß fügt sich das Wohngebäude in die nähere Umgebung ein.
Sofern alternativ der Tiefenbach als Trennlinie zwischen Innen- und Außenbereich angesehen wird, befindet sich das Grundstück im Außenbereich. Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist und das Vorhaben privilegiert i.S.v. § 35 Abs. 1 BauGB ist.
Des Weiteren können sonstige Vorhaben zulässig sein, wenn die Voraussetzungen des
§ 35 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. Abs. 2 BauGB erfüllt sind.
Da sich auf dem Grundstück bereits jetzt ein zulässigerweise erbautes Wohngebäude befindet, das Mängel aufweist, vom Eigentümer bzw. dessen Familie derzeit und auch künftig bewohnt wird und durch ein gleichartiges Wohngebäude ersetzt werden soll, würde das Wohngebäude auch im Außenbereich entsprechend zulässig sein. Die Doppelgarage mit einer Grundfläche von 8,50 m x 8,50 m und einer Wandhöhe von 5 m stellt allerdings keine Nebenanlage, sondern ein zusätzliches Gebäude dar, das von § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB nicht erfasst ist.
Die Verwaltung ist der Auffassung, dass das Grundstück dem Innenbereich zugeordnet werden kann und deshalb planungsrechtlich entsprechend § 34 BauGB zulässig ist.
