Für die Grundstücke im Bereich der nördlichen Betzendorfer Straße und dem Bierkellerweg liegt kein Bebauungsplan vor. Im Flächennutzungsplan ist der Bereich überwiegend als gemischte Baufläche ausgewiesen, jedoch die Grundstücke FlNrn. 512 und 512/83, ehemaliger Eiskeller mit heutiger Halle, als Grünfläche (s. FNP-Auszug). Die Grundstücke befinden sich baurechtlich im Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB.
Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept der Stadt Heilsbronn (ISEK) hat diesen Bereich nicht gesondert betrachtet. Die Betzendorfer Straße ist beim Thema Sanierung älterer Siedlungsbereiche mit aufgenommen worden (Seite 259, Ziff. VII.1). Im Maßnahmenplan Gesamt (Anlage Z 7.1) ist ein Teil des vorgenannten Bereiches zeichnerisch mit „Nachverdichtung im Bestand“, welcher von den bestehenden Wohnbebauungen des Eiskellerweges sich ableitet, dargestellt (s. Auszug aus ISEK).
Zur Gewährleistung einer verträglichen Entwicklung im städtebaulichen Umfeld neuer Baustrukturen ist es aus Sicht der Verwaltung notwendig, im Rahmen der Bauleitplanung Maßgaben zum Maß der baulichen Nutzung aber und insbesondere auch zur Höhenentwicklung baulicher Anlagen zu treffen. Dies ist notwendig, da aktuelle Baumaßnahmen im unbeplanten Innenbereich oftmals eine sehr hohe Nachverdichtung zur Folge haben, welche nicht immer mit den städtebaulichen Gesamtentwicklungszielen der Stadt Heilsbronn übereinstimmt. Hierauf kann die Stadt Heilsbronn im Rahmen der kommunalen Planungshoheit gem. BauGB durch einen Bebauungsplan ordnend einwirken.
Dem ISEK folgend soll der vorgeschlagene Planbereich die angrenzende Wohnbebauung nach Art und Maß weiterführen und keine massiven Wohnnutzungen entstehen.
Jede weitere Verdichtung in diesem Bereich führt nach Ansicht der Verwaltung zu einer Erhöhung der verkehrlichen Belastung der angrenzenden Siedlung. Seit langem sind eine Überparkung und ein hoher Verkehr in und aus der Siedlung zu beobachten. Grund hierfür sind die niedrigen Stellplatzanforderungen vergangener Zeiten und die heutige Verkehrsmobilität.
Zu bedenken ist auch, dass die unmittelbar angrenzende Bahnlinie eine hohe Immissionsbelastung für die Wohnbebauungen an dieser Stelle mit sich bringt. Ein Schallschutzgutachten mit Vorgaben für die dortige künftige Bebauung hält die Verwaltung für unablässig. Gem. Lärmkartierung des Eisenbahnbundesamtes für den zur Planung vorgesehenen Bereich sin im Zeitraum nachts Belastungen im Bereich von 60 – 65 dB(A) zu erwarten. Die zu erwartenden Lärmbelastungen im Nachtzeitraum überschreiten somit aller Voraussicht nach die sog. „Schwelle zur Gesundheitsgefährdung“. Gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse sind ohne Schallschutzmaßnahmen somit nicht gewährleistet. Im Rahmen der notwendigen Abwägung der Schutzgüter im Rahmen der Bauleitplanung muss daher eine Untersuchung und Bewertung der Lärmimmissionsbelastungen vorgenommen werden. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der Bauleitplanung Festsetzungen zum Schallschutz zwingend erforderlich werden. Bei den Untersuchungen sind auch mögliche Reflektionen aus den geplanten Baustrukturen auf den Bestand im städtebaulichen Umfeld zu untersuchen und zu bewerten.
Offen ist aktuell auch, ob der historische Eiskeller der ehemaligen Brauerei ggf. aus Denkmalschutzgründen erhaltenswert ist. Weiterhin offen ist die tatsächliche Ausdehnung und der Zustand des Eiskellers.
Weiterhin sind die Grundstücke seit Jahrzehnten nahezu ungenutzt, was zur Folge hat, dass sich wohl seltene Tierarten angesiedelt haben. Dortige Anwohner haben Fledermäuse und Käutze beobachtet. Die Baumstruktur in den Grundstücken mit Hohlräumen, aber auch der Eiskeller selbst, bieten grundsätzlich alle Voraussetzungen für Vorkommen bzw. Habitate besonders geschützter Tierarten. Eine artenschutzrechtliche Untersuchung des Planungsgebietes im Rahmen einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung ist angeraten.
Das LRA Ansbach / Untere Naturschutzbehörde hat in einer Mail vom 12.03.2021 auf eine entsprechende Anfrage der Bauabteilung ausdrücklich festgestellt, dass die großkronigen und standortheimischen Laubbäume eine hohe ökologische Funktion im Gebiet übernehmen und naturschutzfachlich auf jeden Fall erhaltenswert wären. Nachdem keine unmittelbar greifende Befugnis des LRA Ansbach vorhanden ist, wird „das Aufstellen eines Bebauungsplanes (…) empfohlen, damit gewährleistet werden kann, dass die Erfordernisse des Kapitels 2 des BNatSchG (Landschaftsplanung) ausreichend Berücksichtigung finden“.
Im Rahmen einer Bauleitplanung werden die aufgezeigten Nutzungskonflikte untersucht, u. a. mit einem Lärmschutzgutachten, einer artenschutzrechtlichen Begleitung, einer Vermessung der erhaltenswerten, bestehenden Bäume sowie der tatsächlichen Ausdehnung des Eiskellergewölbes. Alle Interessen und Belange sollen gegenseitig und zueinander abgewogen werden.
Die Verwaltung schlägt deshalb vor, den Bebauungsplan Nr. B 49 „Nördliche Betzendorfer Straße“ für die Grundstücke FlNrn. 512, 512/83, 513, 513/1 und 513/2, Gemarkung Heilsbronn, aufzustellen. Der Geltungsbereich ergibt sich aus dem Lageplan (s. Anlage, Geltungsbereich B 49, Stand 18.03.2021).
