In der nicht-öffentlichen Sitzung des Stadtrates am 11.05.2016 wurde von Fraktionssprecher Peter Stemmer der Antrag vom 11.05.2016 (s. Anlage) auf Erwerb und Nutzung des sogenannten Held-Hauses am Marktplatz 19 übergeben.
Zu diesem Antrag wird wie folgt Stellung genommen:
Die Verwaltung ist mit dem Eigentümer seit langer Zeit in Kontakt, u.a. auch deshalb um eine entsprechende Verwertung bzw. Veräußerung des heruntergekommenen Anwesens zu unterstützen. Der Stadtrat wurde diesbezüglich auf dem Laufenden gehalten.
Es gibt wohl drei ernsthafte Interessenten. Mit diesen finden sehr nachhaltige Gespräche (nach weiterem Tätigwerden der Verwaltung – u.a. Pressetermin am 26.03.2016 und schreiben vom 29.03.2016, 01.04.2016, 12.04.2016, 29.04.2016 und, 30.05.2016) statt.
Zu den Punkten 1 bis 4 des Antrages:
Punkt 1:
Das Anwesen wird seit längerer Zeit zum Kauf angeboten. Preise werden durch die Verwaltung hier nicht öffentlich diskutiert.
Die Fraktion der FW geht davon aus, dass der Erwerb samt der Sanierung aktuell mit rund 1 Mio. € erledigt sei.
Die aktuelle Baukostentabelle (Vergleichstabelle für Wohngebäude – Fachwerkhäuser) ergibt derzeit eine Gesamtbausumme ohne Kauf / Erwerb des Hauses von rund 1,4 Mio. €.
Bei den Kostenschätzungen des Architekten Knoll, der gerade bei denkmalgeschützten Objekten große Erfahrung nachweisen kann, für ähnliche Objekte, wurde ein Vergleichswert von 1,64 Mio. € ansätzlich betrachtet. Hinzu kommt allerdings noch der Hauserwerb.
Damit ist derzeit wohl mit Gesamtkosten ohne Kauf und ohne Umstände, die uns bisher nicht bekannt sind, i. H. v. 1,4 bis 1,64 Mio. € zu rechnen.
Weiter geht die Fraktion der FW bei der Finanzierung außerdem davon aus, dass eine 61 %-ige Förderung erfolgt.
Durch die Städtebauförderung wird allerdings nur im Fall einer öffentlichen Nutzung mit einer Förderung von ca. 60% und nur von den zuwendungsfähigen Kosten zu rechnen sein. Die von der Fraktion der FW vorgeschlagene Nutzung mit einem Regionalladen / Wohnungen ist keine öffentliche Nutzung. Es ist bei der gesamten Maßnahme von einer rentierlichen Nutzung auszugehen. Da die Städtebauförderung grundsätzlich nur unrentierliche Maßnahmen fördert, wird hier die Ermittlung eines Kostenerstattungsbetrags erforderlich werden.
Dabei sind wesentliche Parameter die zu erzielenden Mieteinnahmen, sowie die Konditionen einer evtl. Kreditfinanzierung.
Im vorliegenden Fall könnte unter günstigen Umständen eine staatliche Förderung von 25 bis 35 % angenommen werden. Diese Angaben basieren auf einer groben Schätzung, ohne Vorliegen tiefgehender Angaben bzw. Planungen und ohne Abstimmung mit der Regierung von Mittelfranken, sind aber durchaus eine gute Orientierungsmarke.
Punkt 2 und 4:
Es stellt sich nicht nur die Frage, ob die Stadt erneut Träger der Hauptlasten eines dann sanierten Gebäudes sein soll. Außerdem würde dies zusätzliche hohe permanente monatliche Fixkosten und Risikoübertragung wie evtl. Personalausfallkosten usw. bedeuten.
Der Vorschlag der FW sieht vor, im „Held-Haus“ einen Kloster- bzw. Regionalladen mit Touristeninformation einzurichten sowie Sozialwohnungen im Obergeschoss. Die Pacht für den Laden soll umsatzbezogen sein und die originäre Aufgabe der Stadt zur Information der Touristen berücksichtigen.
Neben der Sanierung und Unterhaltung des Gebäudes würden auf die Stadt außerdem Inneneinrichtungs- und Instandhaltungskosten für einen Kloster- bzw. Regionalladen zukommen. Auch hierfür sind im Antrag der Fraktion der FW Kosten nicht benannt, liegen deutlich im fünfstelligen Bereich, umfangreiche Kühleinrichtungen nicht berücksichtigt. Die Stadt hat damit auch noch die Verantwortung und Kosten für die lebensmittelgerechte Ausstattung des Ladens, auch für Erweiterungen, Unterhaltung, Erneuerungen und Einhaltung der lebensmittelrechtlichen Bestimmungen. Dem Konzept folgend haben ein Pächter und sein evtl. Personal kein großes unternehmerisches Risiko, zumal die Pacht auch noch umsatzbezogen ist und es rechtlich wohl schwierig wird, Umsatzhöhen zu definieren (Scheinselbstständigkeit!).
Das Konzept einer Verpachtung beinhaltet also ein erhebliches Risiko für die Stadt.
Die Touristeninformation wird derzeit im Rathaus durch das Amt für Kultur und Tourismus mit Fachpersonal wahrgenommen. Dort kann eine auf den Einzelfall bezogene touristische Beratung erfolgen sowie Führungen gebucht werden. Touristeninformationen in Form von Flyern, Broschüren und Programmen liegen auch u. a. bei den Gaststätten, dem Stadtmuseum und der Bücherei aus bzw. können dort erfragt werden. Damit ist auch außerhalb der Öffnungszeiten des Rathauses eine weitere Touristeninformation gewährleistet. Eine originäre Aufgabe des Amts für Kultur und Tourismus wird also nicht übernommen. Es besteht kein Grund, dies mindernd beim Pachtzins zu berücksichtigen.
Punkt 3:
Die Antragsteller gehen davon aus, dass zwischen Marktplatzsanierung und „Held-Haus“ keine isolierte Betrachtung möglich ist, der Erwerb und die Sanierung des „Held-Hauses“ sogar vor der Oberflächengestaltung des Marktplatzes im Jahr 2017 erfolgen soll.
Wünschenswert ist aus Sicht der Verwaltung, dass der künftige Eigentümer die Zeitspanne vor der endgültigen Oberflächengestaltung des Marktplatzes nutzt. Dies gilt auch für das eine oder andere weitere Gebäude am Marktplatz.
Zusammenfassend ist der Antrag der Fraktion der FW – auch mit Blick auf den finanziellen Aspekt – und unter Berücksichtigung der aktuellen und mittelfristigen Haushaltssituation negativ zu bewerten. Hinzu kommen die bereits angesprochenen fixen monatlichen Belastungen und Unterhaltskosten sowie die Kosten, die aus dem inneren Bauzustand noch nicht ersichtlich sind, aber überraschen können. Nicht zu vergessen ist auch der Kaufpreis für das Anwesen. Insgesamt gesehen ergeben sich somit wohl Gesamtkosten von bis zu 1,65 Mio. € zuzüglich der geschätzten Kosten für Ladenausstattung und Kühlregal in Höhe von mind. 50.000 €.
Dies ergibt somit eine Differenz zum Vorschlag der FW von bis zu rund 700.000 €. Auf die Haushaltssituation wurde von allen Fraktionssprechern bei der Verabschiedung des Haushaltes ausdrücklich hingewiesen.
Davon ausgehend, dass die Zuwendung für den genannten Verwendungszweck niedriger ausfällt und geschätzt nur bei ca. 375.000 € bis 525.000 € liegen könnte, würde der ungedeckte Anteil der Stadt von rund 390.000 € laut Fraktion der FW auf 1,25 Mio. € steigen. Die Pro-Kopf-Verschuldung könnte sich dadurch um bis zu 136 € nach Abzug der Förderung erhöhen. Die bei der Stadt verbleibenden Bewirtschaftungskosten sind wohl erheblich und noch nicht darin enthalten.
Zu bemerken ist außerdem, dass nach unserem Kenntnisstand der Eigentümer wohl mit potenziellen Käufern – so Sachstand 15.06.2016 – in Verhandlungen steht.
