Für das Grundstück wurde durch die Bauha Bauhandels- und Immobilien Unternehmergesellschaft bereits eine formlose Bauanfrage gestellt, welche in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 27.07.2016 behandelt worden ist.
Über eine offizielle Bauvoranfrage der Firma Noriplana wurde in der Sitzung am 21.09.2016 beraten. Der Ausschuss hat der Bauvoranfrage nicht zugestimmt. Die Voranfrage wurde dann zurückgezogen. Der Rücknahmebescheid des Landratsamtes Ansbach ist vom 26.10.2016.
Mit erneuter Bauvoranfrage vom 09.11.2026 (Eingang 14.11.2016) wird nun eine geänderte Planung übersandt und folgende Frage aufgeworfen:
Ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses anstelle eines Einzel- oder Doppelhauses zulässig?
Die Festsetzung Einzelhaus umfasst auch ein Mehrfamilienhaus und wäre somit grundsätzlich zulässig.
Die Verwaltung sieht dennoch die Grundzüge der Planung berührt:
Das Grundstück liegt im Bebauungsplan Nr. B 12 VI (seit 31.01.1992 gültig) und ist das letzte noch freie Baugrundstück. Es wurden große Grundstücke entlang der Hirschlachstraße gebildet mit einem Baufenster am nördlichen Rand der Grundstücke. Dadurch entstanden Einfamilienhäuser mit großen Gärten.
Mit dem Bauvorhaben soll nun ein Wohngebäude für 5 Wohnungen mit einer Grundfläche von 13 x 14,50 m (incl. Terasse 228,5 m²) errichtet werden, das deutlich größer als die vorhandene Umgebungsbebauung ist. Weiterhin entstehen 6 Garagen und 4 Stellplätze. Der hohe Versiegelungsgrad der geplanten Bebauung überschreitet mit 516,5 m² (= GRZ 0,50) die zulässige GRZ (Grundflächenzahl) von 0,4. Zwar darf diese nach § 19 Abs. 4 BauNVO um die Hälfte überschritten werden und würde sich in diesem Maß noch befinden, im Hinblick auf die ursprüngliche Planung (Gartengrundstücke mit Einfamilienhäusern) sollte nach Ansicht der Verwaltung der Ausnahmeregelung zur GRZ nicht zugestimmt werden.
Zu bedenken ist bei dieser Betrachtung auch der sich westlich davon befindlichen Bebauungsplan Nr. B 40. Dort sollen auch Einzel- und Doppelhäuser entstehen. Auch der Lückenschluss vom vorliegenden Bebauungsplan Nr. B 12 VI zum Bebauungsplan Nr. B 40 wird in der unmittelbaren Umgebung keinen Mehrgeschosswohnungsbau haben. Dieser ist nur im Bereich des derzeitigen Industriestandortes vorgesehen. Insofern ergeben sich mit der geplanten Mehrfamilienhausbebauung ein störender Baukörper und eine Verdichtung, die dem bisherigen Wohngebiet und auch der dargestellten künftigen geplanten Bebauung widersprechen.
Auch Bezüglich des Schallschutzes weist die Verwaltung nochmals darauf hin, dass durch die zwischenzeitliche Ausweisung des Baugebietes Nr. B 40 hinsichtlich der Schallschutzauflagen neue Erkenntnisse vorliegen. Im Bereich des Baugebietes Nr. B 40 wurden weitergehende Auflagen aufgenommen, die bei der Ausweisung des Baugebietes Nr. B 12 VI noch nicht vorlagen.
Ob die immissionsschutzrechtlichen Auflagen im Falle von Abweichungen überhaupt eingehalten werden können, kann seitens der Stadtverwaltung im Rahmen der Bauvoranfrage ohne ein entsprechendes, wie vom Antragsteller zu bringendes Schallschutzgutachten und damit insbesondere ohne Einbezug des Sachgebietes Immissionsschutz des Landratsamtes Ansbach auch nicht abschließend überprüft werden (siehe hierzu auch vorausgegangenen Beschluss vom 21.09.2016, Nr. 343).
Darüber hinaus wären noch folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes B 12 VI erforderlich:
1. Überschreitung der Baugrenze im Westen mit den Balkonen um ca. 2,50 m
2. Garagenstandort außerhalb der Baugrenzen
3. Dachform Garage: zulässig Satteldach, geplant Flachdach
Mit der Errichtung der sechs Garagen und vier Stellplätzen, also insgesamt zehn Stellplätze wird die Stellplatzsatzung eingehalten.
Nachbarunterschriften liegen nicht vor. Ein Antrag auf Absehen von der Nachbarbeteiligung wurde nicht gestellt.
Hinzuweisen ist auch auf den Bestandsschutz des dortigen Industriebetriebes, Firma Polyden.
Die Verwaltung schlägt deshalb vor, die Bauvoranfrage abzulehnen, weil die Grundzüge der Planung berührt sind, und keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 12 VI auszusprechen. Bei der Vorlage an das LRA Ansbach wird gebeten, mit der Bauvoranfrage auch die immissionsschutzrechtliche Zulässigkeit zu prüfen, ggf. auch für eine dem Bebauungsplan entsprechenden Bebauung.
