Bauantrag Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf Fl.Nr. 301/47, Gemarkung Heilsbronn, Gottmannsdorfer Weg

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Daten angezeigt aus Sitzung:  58. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses, 25.10.2017

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss 58. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses 25.10.2017 ö beschliessend 2.4

Sachverhalt/Begründung/Rechtslage:

Der Antragsteller plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück Fl.Nr. 301/47, Gemarkung Heilsbronn, Gottmannsdorfer Weg.
Seitens der Verwaltung wird Folgendes bemerkt:
Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes B 15,
1. Änderung, Gewerbegebiet Heilsbronn Ost, Bereich Gottmannsdorfer Weg/Heuweg, aus dem Jahr 1984. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes gibt es nur noch vereinzelte Baulücken.
Es soll ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen (ohne Aufzugsanlage, teilunterkellert) mit Wohnungsgrößen zwischen ca. 74 bis 90 m² errichtet werden. Die drei erdgeschossigen Wohnungen werden altersgerecht ausgebaut. Die Bauausführung erfolgt als Winkelbau mit Walmdach in zwei verschiedene Firstrichtungen. Weiterhin werden zwei Garagen (Doppel- und Dreifachgarage) mit 5 Garagenplätzen sowie 5 Stellplätze auf dem Grundstück errichtet.
Das Bauvorhaben widerspricht Festsetzungen des Bebauungsplanes. Es müssten nachfolgende Befreiungen erteilt werden. Seitens der Nachbarschaft wurden hierzu zum Teil Einwendungen mit Schreiben vom 11.09.2017 erhoben.
Die Verwaltung nimmt wie Folgt Stellung:
  • Geschossigkeit: zulässig I+D, geplant II
    Die Festsetzung wurde bereits 1 x befreit mit einem Bauvorhaben im Jahr 2011. Aktuelle Bauleitpläne werden nur noch mit den Vollgeschossen festgesetzt. Die Nachbarn sehen einen in seiner vollen Breite, Länge und Höhe voluminösen und optisch erdrückenden Bau. Hierzu ist auszuführen, dass alle Abstandsflächen des höheren Baues in seiner ganzen Fläche auf dem Grundstück des Antragstellers eingehalten werden. Die Befreiung kann deshalb aus Sicht der Verwaltung gleichwohl nach Abwägung nachbarschaftlicher Interessen erteilt werden.
  • Dachneigung-/form: zulässig Satteldach, 35° - 38°, geplant Walmdach, 22°
    Die Festsetzung wurde ebenfalls bereits bei dem Bauvorhaben aus dem Jahr 2011 befreit. Die Nachbarn möchten den fränkischen Baustil im Viertel erhalten und schützen. Die Befreiung kann aus Sicht der Verwaltung gleichwohl erteilt werden. Zum einen, weil bereits eine Befreiung erteilt wurde und die Stadt insoweit aus Gründen der Gleichbehandlung bindet. Zum anderen, weil auch in neuen Baugebieten unterschiedliche Dachformen Einzug halten und von der Stadt Heilsbronn zugelassen werden. Der fränkische Baustil wurde im Bebauungsplan nicht als Grundsatz der Planung aufgegriffen.
  • Geschossflächenzahl (GFZ): zulässig 0,5, geplant 0,54
    Im Bebauungsplan wird die GFZ unterschiedlich festgelegt. Vorliegend GFZ 0,5 für eingeschossige Gebäude. Bei zweigeschossigen Gebäuden ist im Bebauungsplan eine GFZ von 0,8 vorgesehen. Die Nachbarn wenden hierzu ein, dass es sich um ein Grundstück für ein Einfamilienhaus handeln würde. Durch die intensive und verdichtete Bauweise werde das unmittelbare und mittelbare Umfeld betroffen und verändert. Wohnqualität und auch der Wert der bereits vorhandenen Einfamilienhäuser werde negativ beeinträchtigt. Die Befreiung kann aus Sicht der Verwaltung gleichwohl erteilt werden. Der Bebauungsplan sieht nicht vor, dass auf den Grundstücken nur Einfamilienhäuser errichtet werden können. Es sind Mehrfamilienhäuser und auch bspw. Reihenhäuser möglich. Das Grundstück hat eine Grundstückgröße von rund 1.094 m². Die Überschreitung der GFZ um 0,04 kann im Hinblick darauf, dass bei einer ansonsten zulässigen zweigeschossigen Bebauung sogar eine GFZ von 0,8 zulässig wäre, vernachlässigt werden. Eine intensive verdichtete Wohnbebauung liegt dadurch wohl noch nicht vor.
  • Überschreitung der Baugrenze im Norden um 0,82 m (Abstand Baugrenze 7 m zum benachbarten Grundstück)
    Die Nachbarn teilen zu den Baugrenzen-Überschreitungen (siehe auch nachfolgende Punkte) mit, dass die Bebauung bis an die Grenz- und Bebauungslinien die Nachbarschaft tangiere. Die Baugrenze nach Norden werde überschritten, diese sei jedoch bei den anderen Bauvorhaben eingehalten worden.
Die Befreiung kann aus Sicht der Verwaltung gleichwohl erteilt werden. Die Baugrenzen des Bebauungsplanes sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleisten. Diese wird nicht erkennbar durch die geringfügige Überschreitung um 0,82 m bei den eingehaltenen Abständen zu den benachbarten Gebäuden aufgegeben. Auch liegt diese nördliche Baugrenze gegenüber einem Privatweg. Auch werden die entsprechenden Abstandsflächen nach BayBo eingehalten. Auch in Abwägung nachbarlicher Interesse kann deshalb eine Befreiung erteilt werden.

  • Baugrenzen-Überschreitung mit der südlichen Doppelgarage
    Der Bebauungsplan sieht grundsätzlich vor, dass die Garagen außerhalb der Baugrenzen oder mit Überschreitung der Baugrenzen errichtet werden können. Die aktuelle Stellplatzsatzung der Stadt Heilsbronn sieht eine höhere Stellplatzanzahl vor, welche im Bebauungsplan noch nicht zugrunde gelegt wurde. Insoweit sieht die Verwaltung auch keine Gründe die entgegenstehen, die zusätzlichen Garagen ebenfalls zur Verkehrsfläche hin über die Baugrenze anzubauen. Die Zufahrten erfolgen auf dem Grundstück selbst und nicht unmittelbar von der Straße aus, so dass auch die nötigen Aufstellflächen nach der GaStellV eingehalten werden. Nachbarschaftliche Belange sind nicht erkennbar und wurden auch nicht vorgetragen.
  • Vier geplante Stellplätze außerhalb der Baugrenze
    Siehe hierzu sinngemäß die Ausführungen zu vorhergehendem Punkt.
  • Firstrichtung abweichend beim „mittleren Gebäudeteil“
    Eine Befreiung kann aus Sicht der Verwaltung erteilt werden. Die Firstrichtungen der umliegenden Gebäude folgen der Baugrenze bzw. dem Gottmannsdorfer Weg. Das Bauvorhaben hat mit dem Winkelbau eine veränderte Firstrichtung im mittleren Gebäudeteil. Überwiegend wurde aber die vorgegebene Firstrichtung eingehalten. Der Winkelbau selbst führt zu einer aufgelockerten Bebauung des Mehrfamilienhauses, was sich gerade für die Umgebung positiv auswirkt. Die Abweichung der Firstrichtung ist hiervon Folge. Die Firstrichtung wurde von den Nachbarn nicht explizit angesprochen.
Die Nachbarn haben weiterhin generell die Möglichkeit der reduzierten Stellplatzanzahl bei Altenwohnungen angesprochen, wenn in vier Wohnungen von sechs Arbeits-/ Gäste-/ Kinderzimmer ausgewiesen sind. Hierzu ist auf die Stellplatzsatzung zu verweisen. Die Stellplatzanzahl orientiert sich nach dem Ausbau der Wohnungen, nicht nach der tatsächlichen späteren Bezugssituation. Vorliegend sind 10 Stellplätze nach Stellplatzsatzung korrekt ermittelt worden.
Weiterhin werden die Verkehrsfrequenz und die Parkplatzsituation im Gottmannsdorfer Weg und insbesondere der Stichstraße mit Wendehammer genannt. Es wurde die Frage aufgeworfen, ob die Befahrbarkeit hinsichtlich des Brandschutzes und des Rettungsweges sowie der Abfallentsorgung gewährleistet ist. Die Verwaltung hat keine Erkenntnisse, dass diese bisher eingeschränkt seien. Auch das Bauvorhaben dürfte zu keiner wesentlichen Verschlechterung beitragen, weil die aktuelle Stellplatzsatzung voll erfüllt wird. Ein Handlungsansatz ergibt sich aktuell nicht.
Die Angabe der Dachfarbe fehlt. Zulässig ist der Farbton rot/rotbraun. Die Farbe Rot wurde nachträglich am 16.10.2017 bestätigt.

Beschluss

Dem Bauvorhaben „Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten auf dem Grundstück Fl.Nr. 301/47, Gemarkung Heilsbronn, Gottmannsdorfer Weg“, wird zugestimmt.
Die dargestellten Befreiungen werden erteilt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0

Datenstand vom 27.10.2017 09:03 Uhr
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