Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 18.01.2023 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. B 40 I „Erweiterung Sonnenfeld Süd/Hirschlachstraße Nord“ mit folgendem räumlichen Geltungsbereich (schwarz umrandet) gefasst:
Ziel des Bauleitplanverfahrens ist u.a. die Beseitigung vorhandener städtebaulicher Missstände im Bereich der Ansbacher Straße sowie eine verträgliche geordnete Wohnbauentwicklung.
Derzeit befindet sich im Bereich der Ansbacher Straße ein planungsrechtlich ausgewiesenes Industriegebiet unmittelbar neben einem Allgemeinen Wohngebiet. Diese Nutzungsunverträglichkeit soll im Rahmen des Bauleitplanverfahrens aufgelöst werden. Insbesondere wegen der noch offenen Grundstücksfrage konnte das Bauleitplanverfahren bislang nicht weiter konkretisiert werden. Die weiteren bauleitplanerischen Überlegungen werden auch von den Grundstücksangelegenheiten an der Ansbacher Straße beeinflusst.
Zwischenzeitlich erreichte die Stadt Heilsbronn ein Antrag auf Nutzungsänderung (s. nachfolgender Tagesordnungspunkt) für das Grundstück FlNr. 223/2, Gem. Heilsbronn. Beantragt wird die Vergrößerung des Ladens durch eine Nutzungsänderung von bislang drei zu dann zwei Nutzeinheiten.
Ohne weitergehende bauleitplanerische Konkretisierung ist zum derzeitigen Verfahrensstand davon auszugehen, dass die beantragte Erweiterung im Bereich des Drogeriemarktes mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes grundsätzlich in Einklang zu bringen wäre.
Jedoch ist für das Bauantragsverfahren derzeit maßgeblich der rechtsgültige Bebauungsplan Nr. B 12 IV vom 18.07.1973. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes stimmt das beantragte Vorhaben überein.
Der rechtsgültige Bebauungsplan Nr. B 12 IV enthält (insb. aufgrund seines Alters) keine Festsetzungen hinsichtlich zentrenrelevanter Sortimente der Stadt Heilsbronn. Das Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Heilsbronn setzt diese Sortimentsliste zum Schutz der im Innenstadtbereich vorhandenen Sortimente fest und bildet u.a. auch die Voraussetzung für Städtebauförderungsmittel. Es führt dazu aus, dass zur Rechtsverbindlichkeit der Sortimentsliste Festsetzungen in den betreffenden Bebauungsplänen erforderlich sind. Das EEK besitzt an sich keine rechtsverbindliche Außenwirkung. Nur mittels jeweiliger Festsetzung in den Bebauungsplänen kann die Sortimentsliste als rechtsverbindlich festgesetzt werden. In anderen Bereichen wurde dies bereits vorgenommen, insbesondere bei den Erweiterungen der Lebensmittelmärkte innerhalb des Stadtgebietes in den letzten Jahren.
Nach der vorliegenden Vorhabensbeschreibung sollen im Bereich des erweiterten Drogeriemarktes auch Spiel- und Schreibwaren und Zeitungen angeboten werden. Entsprechend der Heilsbronner Liste zentrenrelevanter Sortimente (Sortiment a9) ist das Sortiment „Bücher, Schreibwaren: Bücher, Zeitungen, Zeitschriften etc., Schreibwaren, Schul- und Bürobedarf, Papierwaren, etc“ zentrenrelevant. Nach Ziff. 9.3 des EEK können in den Nahversorgungszentren (vorliegend gegeben) Drogeriefachmärkte zugelassen, weitere zentrenrelevante Sortimente an dieser Stelle jedoch möglichst ausgeschlossen oder in Einzelfällen geregelt werden. So sollen weiter die Verkaufsflächen für Sortimente Spielwaren, Schreibwaren etc. in einem Drogeriefachmarkt ausgeschlossen oder zumindest auf ein „innenstadtverträgliches“ Maß eingeschränkt werden. Die Dimension dieser Verkaufsflächen sollen vorab in einem Verträglichkeitsgutachten ermittelt werden.
Zur Gewährleistung der Einhaltung dieser zentrenrelevanten Sortimente müssten für die vorliegend beantragte Erweiterung Festsetzung in den rechtsgültigen Bebauungsplan aufgenommen werden. Da das Bauleitplanverfahren einen entsprechenden Verfahrensstand noch nicht erreicht hat (s.o.), wäre mittels Veränderungssperre zu verhindern, dass zwischenzeitlich Baugenehmigungen erteilt werden, die diese Vorgaben nicht enthalten.
Die Veränderungssperre kann rechtlich nicht isoliert nur für eine Grundstücksfläche erlassen werden. Der räumliche Geltungsbereich erstreckt sich in der vorgeschlagenen Lageskizze daher weitgehend auf die benachbarten Flächen, die bislang industriell genutzt waren. Für diese Flächen ist bis zum Erlass eines neuen Bebauungsplanes ebenfalls sicherzustellen, dass nicht zwischenzeitlich bauliche Maßnahmen vorgenommen werden, die der künftigen Planung widersprechen, diese erschweren oder unmöglich machen würden.
Für die bislang industriell genutzten Grundstücksflächen lagen die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre seit Aufstellungsbeschluss vor. Hierüber wurde im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses beraten. Aufgrund der zeitlich vergleichsweise kurzen Geltungsdauer der Veränderungssperre (2 Jahre mit zweimaliger Option um einjährige Verlängerung) wurde bislang auf den förmlichen Erlass jedoch verzichtet. Es war (und ist) der weitere Verfahrenslauf der Grundstücksfrage im Bereich der Ansbacher Straße nicht final abzuschätzen. Aufgrund der hinzukommenden Umstände, dass keine Festsetzungen hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente vorhanden sind, entsteht nunmehr gleichwohl die Erforderlichkeit zum Erlass.
Die städtebauliche Absicht, die noch immer ausgewiesenen Industrieflächen planungsrechtlich verträglich an die angrenzende Wohnbebauung zu entwickeln, war stets erklärt. Durch den Erlass der Veränderungssperre wird auch für diesen Bereich verhindert, dass die Planungen erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden.
