Im Rahmen des neu aufgelegten Städtebauförderungsprogrammes „Leerstand nutzen – Lebensraum schaffen für anerkannte Flüchtlinge“ werden für notwendige Sanierungsmaßnahmen rd. 80 % Förderung pro Haus gewährt. Bei diesem Betrag wurden die zu erwartenden Mieteinnahmen mit einer Kaltmiete von 3,75 €/m² bereits angerechnet.
Bei einer Zweckbindung von 7 Jahren dürfen grundsätzlich nur anerkannte Flüchtlinge in den Objekten untergebracht werden.
Mit dem Förderprogramm wird das Ziel verfolgt, bestehende Häuser mit den notwendigsten Sanierungsmaßnahmen soweit herzustellen, dass eine mittelfristige Mietbindung mit anerkannten Flüchtlingen eingegangen werden kann. Entsprechend „lückenhaft“ wird eine derartige Sanierung bleiben und bestimmte Schadensbilder nicht dauerhaft lösen können. Dies bliebe einer Generalsanierung vorbehalten. Die dazu möglichen Förderprogramme sind deutlich geringer gefördert.
Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 28.02.2018 beschlossen, dass zunächst ein Fachplaner zu beauftragen ist, um die entsprechenden Kosten zu verifizieren. Dabei ist sicherzustellen, dass die Gebäude später ohne weitere Umbauten auch an sozial Schwache vermietet werden können.
Die Verwaltung hat mit dem Architekten Korder das Objekt besichtigt.
Nach einem Ortstermin wurde anhand der vorhandenen Planungsunterlagen eine Kostenschätzung gemäß Kostenkennwerten nach DIN 276 erstellt. Diese beinhaltet die gesamten Leistungsbereiche für die Sanierung in dem o.g. Sonderprogramm.
Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einem für sein Alter entsprechend befriedigendem Zustand. Aktuell sind dort keine Personen untergebracht.
Das 2-Familienhaus würde grundlegend saniert. U.a. würden auch im Gewölbekeller die Wand- und Deckenflächen saniert und bei der Instandsetzung des Dachgeschosses die Dämmung der obersten Geschossdecke mit berücksichtigt. Des Weiteren werden ebenfalls die beiden Bäder, Wohnräume und Nebenräume entsprechend modernisiert. In diesem Zuge werden auch die Wasserschäden in den Wänden und der Decke, die durch ein defektes Ventil im Heizungsraum verursacht worden sind, mit beseitigt.
Die Versorgungsmedien würden in diesem Zuge entsprechend den Vorschriften überprüft, ergänzt bzw. erneuert und den einzelnen Wohnungen mittels der vorgeschriebenen Messung zugeteilt.
Evtl. Umbaumaßnahmen für ein abgeschlossenes Treppenhaus im Eingangsbereich würde mit einziehen von Trockenbauwänden erfolgen.
Die Raumzuschnitte / Wohnungsgrößen würden nach den Sanierungsmaßnahmen den Anforderungen für die Schaffung von Lebensräumen anerkannter Flüchtlinge bzw. den empfohlenen Wohnungsgrößen für sozial schwache Menschen entsprechend erfüllen.
Auf die Hinweise aus dem Gremium zur vorhandenen Feuchtigkeit in der Grundmauer wurde bei der Begehung ein besonderes Augenmerk auf Feuchtigkeitsschäden gelegt.
Unter dem Kostenansatz „Sanierung Wand- und Deckenflächen Kellergeschoss“ sind Leistungen zur innenseitigen Instandsetzung der Wand- und Deckenflächen des Kellergeschosses erfasst. Es handelt sich dabei um Abschlagen der noch vorhandenen Putz- und Anstrichflächen und Aufbringen eines Sanierputzes einschl. systemkonformen Anstriches. Bei heutiger Begehung wurde allerdings festgelegt, sich dies zu sparen, da der Kellerraum nur als Anschlussraum fungieren soll und nicht für Waschmaschine usw. verwendet werden soll.
Hierbei handelt es sich um eine sog. „Opferschicht“ die, keine endgültige Abdichtung des Untergeschosses zur Folge hat, jedoch mindestens die Förderbindefrist von 7 Jahren überstehen würde. Die Verwaltung geht davon aus, dass die Maßnahmen weit länger die Feuchtigkeit eingrenzen.
Für eine grundlegende Sanierung des Kellergeschosses mit kompletter Freilegung von außen, Aufbringen einer außenseitigen Abdichtung der Kelleraußenwände, Einbau einer Drainage und Herstellen einer Sperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit in Innen- und Außenwänden der Kellergeschosses durch Injektion sperrschichtbildender Dichtstoffe würden zusätzlich zu den genannten Kosten in Höhe von 12.500,00 € einschl. MwSt. ca. 45.000,00 € einschl. MwSt. anfallen.
Zu bedenken ist, dass ggf. diese umfassendere Sanierung nicht mehr unter die förderfähigen Kosten fallen könnte und auch insgesamt der Gesamtzustand des Hauses eher dafür spricht, dass nach der notwendigsten Sanierung und Nutzung von 10 – 15 Jahren eher daran zu denken wäre, das Gebäude abzureißen und ein neues Gebäude zu erstellen. Selbiges hat entsprechend das Landratsamt mitgeteilt, die hingegen einer weiteren Zerklüftung in diesem Straßenzug zu späterem Zeitpunkt wieder einen Neubau an Ort und Stelle sehen.
Die Kosten-Nutzen-Gegenüberstellung spricht hier für den Vorschlag des Architekten Korder.
Die Stadtverwaltung hat zwischenzeitlich mit Herrn Dipl. Ing Albrecht Mast, der von der Industrie und Handelskammer als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden zugelassen ist, eine Begehung veranlasst. Der Sachverständige Herr Dipl. Ing. Albrecht Mast teilt die Auffassung des Architekten Korder und der Bauabteilung, dass eine Sanierung, die sich auf das notwendigste beschränkt, mit einfachen Ausbaugewerken vom Keller bis zum Dach ohne Bedenken durchzuführen sei. Letztlich beim Erdgeschossboden über dem Gewölbekeller würde der Sachverständige hier eine Bodenöffnung zur Prüfung der Verkehrssicherung empfehlen.
Ein entsprechendes Sacherständigengutachten würde mit Auswertung ca. 1.000,00 EUR Honorar verursachen.
Die Kostenschätzung beläuft sich für diese Maßnahme einschließlich der Baunebenkosten auf ca. 138.600,00 €. Bei einer Bruttogeschossfläche von rund 196 m² bedeutet dieses pro m² für die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten von rund 707,00 €. Ein vergleichbarer Neubau, bei gleicher würde pro m² rund 2.700,00 € kosten. Dies bedeutet bei gleicher Bruttogeschossfläche ca. 530.000,00 €
Entsprechende Alternative, ein sofortiger Abbruch des Gebäudes, um dort eine Grünfläche oder den Parkplätze zu erweitern, wurden fernmündlich von der untere Denkmalschutzbehörde, mit Sitz am Landratsamt Ansbach mit folgender Aussage abgelehnt: „Eine weitere Zerklüftung der geschlossenen Bebauung kann hier, aus jetziger Sicht, nicht zugestimmt werden“. Es müsste also unmittelbar eine geschlossene Bauweise wieder geplant und errichtet werden.
Für die o. g. vorgesehenen Maßnahmen lt. den vorliegenden Kostenschätzungen beläuft sich die voraussichtliche Förderung nach Rücksprache mit der Regierung für Haus Nr. 8 und Haus Nr. 10 auf insgesamt rund 350.000,00 €.
