Die Antragstellerin plant die Nutzungsänderungen der bestehenden offenen Materiallagerhalle (Halle 1) sowie der bestehenden Unterstellhalle für Wohnwagen (Halle 2) durch Einbau von Bürogeschossen auf dem Grundstück Fl.Nr. 294/25, Gemarkung Heilsbronn, Industriestraße 4.
In die bestehenden Hallen 1 und 2 sind jeweils ein Bürogeschoss als erstes Obergeschoss mit 157 m² Nutzflächen vorgesehen. Erreichbar werden die Büros durch eine im Westen angebaute Außentreppe mit einer Hubbühne für Lastentransport.
Der Stellplatznachweis liegt bei. Für die Bürogeschosse werden 5 Stellplätze nachgewiesen. Damit ist die Stellplatzsatzung der Stadt Heilsbronn erfüllt.
Da äußerlich an den Gebäuden bis auf den Treppenanbau keine Änderungen erfolgen, bleibt auch die Oberflächenwassersituation unverändert. Die zusätzlichen Abwassermengen aufgrund der Büronutzungen sind wohl eher gering.
Die Nachbarunterschriften sind vollständig.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als gewerbliche Baufläche eingetragen.
Das Bauvorhaben befindet sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. B 15 Gewerbegebiet Heilsbronn-Ost, welcher das Grundstück nördlich der beiden Hallen etwa mittig erfasst.
Das gesamte Grundstück fällt jedoch in den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. B 47 „nördlich der Fabrikstraße“, welche mittels einer Veränderungssperre geschützt ist.
Hinzuweisen ist darauf, dass der Antragsteller zuvor einen Bauantrag zur Errichtung eines Büros in Halle 1 und einer Wohnung in Halle 2 eingereicht hatte.
Aus dem Bauantrag und mehreren Telefonaten mit dem Antragsteller wurde ebenfalls bekannt, dass die Wohnung in Halle 2 künftig einem „Altensitz“ dienen solle. Die Realisierung wäre auch erst in ein paar Jahren angedacht. Dem Antragsteller wurde erläutert, dass die beiden Hallen nicht im Bebauungsplan Nr. B 15 liegen und deshalb eine Betriebsleiterwohnung, wie in wenigen Gewerbegebieten ausnahmsweise zugelassen, vorliegend nicht möglich ist. Zu keinem anderen Ergebnis kommt man, wenn man die Wohnnutzung als Innenbereichsvorhaben nach § 34 BauGB betrachtet. Das Grundstück des Antragstellers liegt danach in einer Gewerbefläche. Das LRA Ansbach kam vergleichbar zum gleichen ablehnenden Ergebnis bei einer anderen Bauvoranfrage für ein Grundstück im gleichen Planungsgebiet.
Nach Aussagen des Antragstellers hat er bereits einen Mieter für das Büro in Halle 1. Er möchte deshalb nicht bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes warten.
Dem Antragsteller wurde erklärt, dass die unterschiedlichen Nutzungen mit unterschiedlichen Realisierungszeitpunkten auch mehrere Bauanträge sein könnten.
Der Bauantrag wurde am 04.10.2018 wieder abgeholt und wie eingangs erläutert abgeändert.
Das Vorhaben des Antragstellers unterliegt eindeutig der Veränderungssperre. Letzteres wurde ausdrücklich vom LRA Ansbach der Stadtverwaltung gegenüber schriftlich bestätigt, wie „die Veränderungssperre erfasst Vorhaben gem. § 29 BauGB, die demnach nicht durchgeführt werden dürfen“ (s. u. a. Mail vom 21.11.2018). Ausdrücklich handele es sich um ein Vorhaben nach § 29 Abs. 1 BauGB. Die Sachbearbeiterin des LRA Ansbach stellt somit fest, dass das Vorhaben der Veränderungssperre unterliegt.
Mit dem Bebauungsplan Nr. B 47 „nördlich der Fabrikstraße“ soll vor allem das vom Stadtrat und der Verwaltung gewünschte Ziel des erkannten Nutzungskonfliktes zwischen Gewerbe und Wohnen im Planungsbereich städtebaulich gelöst werden. Die Planung selbst ist noch nicht weit fortgeschritten. Die Überplanung des durch bestehende Nutzungen geprägten Gebietes bei Beachtung der künftigen Herausforderungen eines künftig stärker verdichteten Wohnungsbaues im und um den Bahnhofsbereich erfordert u. a. auch hier die Vorhaltung von Flächen der Nahversorgung und Dienstleistung.
Die Stadträte / Verwaltung haben extra für die bessere Planung / Bewertung dieser zukünftigen wichtigen städtebaulichen Entwicklung auch das seit dem Jahr 2010 bestehende Einzelhandelsentwicklungskonzept (EEK) seit dem Frühjahr aktualisieren lassen. Der Stadtrat hat das EEK bereits beraten und aktuell findet eine Einbindung des Gewerbes und Dienstleistung statt. Voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2019 wird das EEK wohl neu in Kraft gesetzt. Fest steht jedoch bereits schon jetzt aus dem Entwurfspapier des EEK, dass der dortige Nahversorgungsbereich wie z. B. um den Bahnhof weiter ausgebaut werden sollte.
Der Antragsteller reicht einen Bauantrag für die Fl.Nr. 294/25, Gemarkung Heilsbronn, ein, also explizit im Gebiet der Veränderungssperre. Dadurch erfolgt auch eine nicht mehr rückgängig machbare Verfestigung der dortigen gewerblichen Nutzungen. Bekannt ist auch, dass weder eine Entwurfsplanung, noch eine Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung für dieses Gebiet vorliegen.
