Dem Stadtrat wurde in der Sitzung vom 14.11.2018 das geplante Vorhaben vorgestellt.
Während das Nutzungskonzept der Investoren (Praxis und Wohnungen) allgemein Zustimmung fand, wurde die Option, die Sanierung und Vermietung nicht durch eine Investorengemeinschaft, sondern durch die Stadt Heilsbronn selbst durchzuführen, aus den Reihen des Stadtrates ins Gespräch gebracht.
Die Verwaltung sollte deshalb und auch um den Mitgliedern des Stadtrates wegen der erheblichen finanziellen Bedeutung noch etwas Bedenkzeit zu geben, bis zur Sitzung am 28.11.2018 die Finanzierungsalternativen, soweit möglich, aufzeigen. Das Abstimmungsgespräch mit der Regierung von Mittelfranken fand am 24.01.2019 statt.
Die Option des Eigenerwerbes und der Umsetzung stellt für die Stadt Heilsbronn ein nicht unerhebliches Risiko in finanzieller, personeller und zeitlicher Hinsicht dar.
Unabhängig von der Frage der Höhe der seitens der Stadt Heilsbronn aufzubringenden Eigenmittel und der Unternehmensform gilt es in diesem Zusammenhang auch Nachfolgendes zu bedenken, was neben der Minimierung eines finanziellen Risikos für eine Ausführung durch einen Dritten und nicht durch die Stadt oder ein städt. Unternehmen spräche:
- Die gesamten Baukosten müssten nicht von der Stadt Heilsbronn vorfinanziert werden.
- Es wäre keine Darlehensaufnahme vorzusehen. Der zur Verfügung stehende „Kreditrahmen“ der Stadt würde nicht erheblich eingeschränkt. Zudem würden die Zinslasten den Verwaltungshaushalt und die Tilgungen den Investitionshaushalt nicht zusätzlich langfristig belasten.
- In der Regel gingen unplanmäßige Steigerungen der Baukosten (steigende Preise, unvorhersehbare Problematiken wie z.B. durch Untergrund, etc.) dadurch, dass die Förderung auf Basis eines gesondert ermittelten Kostenerstattungsbetrages und einer mit dem Bauherren zu schließenden Modernisierungsvereinbarung gewährt werden würde, nicht zu Lasten der Zuschussgeber.
- Sollten Zuwendungen anderer Zuwendungsgeber (wie z.B. siehe Tabelle unten) nicht oder nicht in der angenommenen Höhe eingehen, würde dies nicht zwingend die Eigenmittel der Stadt erhöhen (Vertragsgestaltung)
- Das Vermieterrisiko würde die Stadt Heilsbronn nicht treffen. Die Problematiken einer derartigen Immobilie dürfen nicht unterschätzt werden.
- Bei einem aus kaufmännischen Gesichtspunkten angenommenen Ansatz einer Abschreibung von 1 % würde z.B. der von den Investoren angesetzte Mietertrag gerade die laufenden Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten decken.
- Keine jahrelange permanente, kostentreibende Bauüberwachung des äußerst komplexen Vorhabens durch die Stadt erforderlich (Personalkapazitäten und Know-how).
- Kein dauerhaft kostenintensiver zusätzlicher Verwaltungsaufwand zum Betrieb und Unterhalt der Gebäude und Freiflächen für die Stadtverwaltung.
- Die geforderten Ausschreibungen im Rahmen der Vergabevorschriften (wohl europaweite Ausschreibung zu erwarten) wären ebenfalls nicht nur personalintensiv, sondern müssten wohl durch ein Fachbüro/Ingenieure begleitet werden, was zu zusätzlichen Kosten führen würde. Zu bedenken gilt es ebenfalls, dass der Zugriff auf ein weit entfernt ansässiges Unternehmen die Sache nicht einfacher machen würde.
- Der städtische finanzielle Spielraum wäre bedeutend besser gewahrt, wenn die Stadt das Projekt nicht in Eigenregie umsetzt.
Eine mögliche erste Gegenüberstellung der Kosten (Umsetzung durch Stadt oder Investor) könnte sich wie folgt darstellen:
(Die Gewährung von möglichen Zuwendungen anderer Zuschussgeber wurde aufgrund der Besprechung an der Regierung am 24.01.19, eingesetzt ohne Anspruch auf Richtigkeit/Vollständigkeit.)
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Zuwendungsgeber
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Maßnahme über Dritten (Investor; Variante 1)
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Maßnahme über Stadt
(Variante 2)
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Angenommene Kosten der Maßnahme incl. Grunderwerb
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7.000.000 €
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7.000.000 €
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Bayerische Landesstiftung
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150.000 €
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150.000 €
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Dt. Stiftung Denkmalschutz
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200.000 €
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200.000 €
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Entschädigungsfonds
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350.000 €
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350.000 €
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Gesamtsumme
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700.000 €
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700.000 €
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Städtebauförderungsmittel
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3.100.000 €
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4.300.000 €
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Davon städt. Mittel bei 40%
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1.240.000 €
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1.700.000 €
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Davon mind. städt. Mittel (20%)
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620.000 €
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860.000 €
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Ausbau der Fahrbahn (Asphalt mit Graniteinpflasterung) incl. Grunderwerb (ohne Förderung) rd.
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180.000 €
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180.000 €
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Gesamtbelastung des städt. Haushaltes bei 60 % staatl. Förderquote rd.
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1.420.000 €
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3.880.000 €
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Gesamtbelastung des städt. Haushaltes bei 80 % staatl. Förderquote rd.
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800.000 €
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3.040.000 €
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Eine erhöhte Förderung für diese Maßnahme ist von der Regierung von Mittelfranken für 2019 trotz Selbstbindungsbeschluss nicht in Aussicht gestellt worden. Eine erhöhte Förderung von 60 % + x (max. 20 %) ist zwar für die Folgejahre nicht ausgeschlossen, wird sich aber wohl in Abhängigkeit von den der Regierung zur Verfügung stehenden Fördermitteln nicht in Höhe der maximalen Förderung (80 %), sondern zwischen 60 und 80 % der förderfähigen Kosten, bewegen.
Für den Fall, dass die Zuwendungen weiterer Zuwendungsgeber (Landesstiftung, Entschädigungsfonds, Denkmalpflege) nicht in der eingesetzten Höhe eingehen, würde sich der jeweilige Eigenanteil des Investors (Variante 1) bzw. der Stadt (Variante 2) erhöhen.
Ergänzend möchten wir zur Klarstellung noch auf Folgendes hinweisen:
Wenn in der Sitzung am 14.11.2018 oder aufgrund der Vormerkung der Verwaltung allgemein der Eindruck entstanden ist, der im Artikel der FLZ vom 17.11.2018 widergegeben wurde:
„Die Vorplanungen und Behördengespräche sind so weit gediehen, dass eine begründete Entscheidung getroffen werden könnte.“
So ist dazu in Hinblick auf die Finanzen einschränkend etwas anzumerken. Wie in der Sitzung am 14.11.2018 bereits erläutert, ist vor einer Prüfung des noch zu stellenden Zuschussantrages durch die Regierung von Mittelfranken keine belastbare Aussage über die Höhe des dem Zuschuss zu Grunde liegenden Kostenerstattungsbetrages möglich. Kostenermittlung und Finanzierung beruhen auf den Annahmen des seitens der Investoren hinzugezogenen Architekten, Beratenden Ingenieurs und Sachverständigen, der über einschlägige Kenntnisse und Erfahrungen in diesem Bereich verfügen müsste.
Die bisherigen Informationen dazu stützen sich allein auf die vorliegende, reine Kostenschätzung der Investoren vom Juni 2018; evtl. Kostensteigerungen darüber hinaus wurden auch nicht berücksichtigt.
Sollte der Stadtrat in dieser Angelegenheit heute weder eine Entscheidung für die Umsetzung des Projektes in Eigenregie noch für eine Zuschussgewährung an die Investoren treffen, wird wohl die Folge sein, dass der Stadtkern, der aktuell saniert wird, im Bereich des Brauereigeländes weiter verfällt mit allen sich daraus für die Innenstadt ergebenden Konsequenzen.
