Der Antragssteller plant den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser auf dem, Grundstück FlNr. 350 Gemarkung Heilsbronn.
In der Vergangenheit wurden bereits mehrere Bauanträge und Bauvoranfragen für das Baugrundstück FlNr. 350 zur Errichtung von vier Mehrfamilienhäusern eingereicht. Zum letzten Bauantrag ist das Genehmigungsverfahren bei der unteren Bauaufsichtsbehörde noch anhängig. Jedoch gab es bereits eine Anhörung, dass das Vorhaben aufgrund seiner größtenteils Außenbereichslage nicht genehmigungsfähig ist. Das Stadtratsgremium würde hierüber informiert und auch das zugehörige Schreiben des Landratsamtes Ansbach zur Verfügung gestellt.
Ein Antrag auf Einleitung eines Bauleitplanverfahrens zur Ausweisung eines Wohnbaugebietes wurde vom Stadtrat Heilsbronn in der Sitzung vom 18.01.2023 abgelehnt.
Der Antragssteller beabsichtigt nunmehr ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten und ein zweites zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten zu errichten. Auch ist der Bau einer Tiefgarage geplant. Die Wohnungen sollen laut Antragssteller allesamt barrierefrei errichtet werden.
Von Seiten der Verwaltung wird Folgendes zu dem Bauvorhaben mitgeteilt:
Für das Grundstück liegt kein Bebauungsplan vor. Insbesondere das im hinteren Bereich des Grundstücks geplante Gebäude befindet sich im baurechtlichen Außenbereich. Bei der geplanten Lage beginnt der Außenbereich im konkreten Fall an den Gebäudeabschlusswänden der Häuser Neuendettelsauer Straße 13a, 13 und 15. Das bestehende Gewächshaus auf dem Baugrundstück und der landwirtschaftliche Betrieb auf Flur-Nr. 349/5 befinden sich im Außenbereich, waren als privilegiert Vorhaben bei Errichtung allerdings zulässig. Durch lediglich privilegiert zulässige Gebäude wird der Innenbereich nicht neu definiert, d.h. bei der Innenbereichsbetrachtung sind die privilegierten Vorhaben im Außenbereich „wegzudenken“.
Das Vorhaben nach § 35 BauGB ist demzufolge im Außenbereich als nicht privilegiertes Vorhaben nicht zulässig, weil öffentliche Belange entgegenstehen und die ausreichende Erschließung nicht gesichert ist.
Auch kann es nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, da öffentliche Belange beeinträchtigt werden.
Die geplante Bebauung widerspricht dem städtischen Flächennutzungsplan. Der Flächennutzungsplan sieht eine Grünfläche mit Erwerbsgärtnerei vor.
Auch werden Belange des Naturschutzes beeinträchtigt. Das Vorhaben stellt aufgrund der Neuversiegelung von Grundflächen und seiner Lage einen Eingriff in Natur und Landschaft nach § 14 Abs. 1 BNatSchG dar.
Da es sich um ein Gesamtvorhaben handelt, ist der gesamte Bauantrag abzulehnen.
Auch eine Behandlung des Bauantrags in Innenbereichslage (§ 34 BauGB) würde zu einem negativen Ergebnis kommen, da sich nach § 34 BauGB ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügten muss und die Erschließung gesichert werden muss.
Aus Sicht der Bauabteilung fügt sich das geplante Bauvorhaben hinsichtlich der Größe und der Dachform nicht in die nähere Umgebung ein.
Auch werden die nach Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze nicht nachgewiesen. Der Antragssteller plant die Wohnungen barrierefrei zu errichten, dies wird nach Stellplatzsatzung gleichgesetzt mit einer Altenwohnung, somit werden die Stellplätze nach Nr. 1.3 der Anlage 1 zu § 3 der Satzung über die Herstellung von Stellplätzen und deren Ablösung berechnet. Nach Nr. 1.3 ist je 1 Stellplatz für jedoch max. 50 % der insgesamt zu errichtenden Wohnungen zu berechnen. Somit werden auf 11 Wohnungen (50 % von 22) ausschließlich 11 Stellplätze angerechnet für die übrigen 11 Wohnungen werden aufgrund ihrer Größe (allesamt über 41 m2) jeweils 2 Stellplätze benötigt. Somit werden 33 Stellplätze für die Wohnungen benötigt. Zusätzlich bedarf es je angefangene 3 Wohnungen einen weiteren Besucherstellplatz. Bei 20 Wohnungen besteht somit ein Bedarf von 8 Besucherstellplätzen (22/3=7,33). Das Gesamtvorhaben erreicht somit einen Stellplatzbedarf von 41 Stellplätzen. Im eingereichten Stellplatznachweis werden jedoch lediglich 39 Stellplätze nachgewiesen.
Bei der Errichtung von Wohngebäuden mit mehr als 4 Wohneinheiten besteht die Verpflichtung zum Herstellen von Fahrradabstellplätzen (§ 2 Abs 1 Satz 2 Satzung über die Herstellung von Stellplätzen und deren Ablösung). Hierbei müssen pro angefangene 35 m2 Wohnfläche ein Fahrradabstellplatz herzustellen und bereitzuhalten. Das Vorhaben hat eine geplante Gesamtwohnfläche von 1545 m2. Somit müssen bei dem Vorhaben gesamt 45 Fahrradabstellplätze errichtet und bereitgehalten werden. Der Stellplatznachweis umfasst jedoch lediglich 14 Fahrradabstellplätze.
Wieder ist aus Sicht der Bauverwaltung die Abwasserentsorgung und somit die Erschließung nicht sichergestellt. Dies beruht insbesondere auf der fehlenden Niederschlagswasserrückhaltung, die in früheren Bauanträgen vorgesehen war.
Die Unterschriften benachbarter Grundstückseigentümer wurden nicht vollständig erteilt.
Aus den genannten Gründen empfiehlt die Stadtverwaltung, das gemeindliche Einvernehmen zu versagen.
