Der Stadtrat hat am 10.04.2013 den Bebauungsplan Nr. B 41 „südlich der St.-Gundekar-Straße, Heilsbronn“ als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan wurde am 12.04.2013 öffentlich bekannt gegeben und ist damit in Kraft getreten.
Aufgrund der zwischenzeitlich bekannten Bodenverunreinigungen / Ölkontamination des Bodens auch im Bereich des Bebauungsplanes B 41 „südlich der St.-Gundekar-Straße“ (s. im RiS hinterlegte Karte zur „derzeit uns bekannten Hauptausbreitungsrichtung des Ölschadens“) trat eine wesentliche Änderung im Planungsgebiet auf, welche bei der Aufstellung des Bebauungsplanes B 41 und bei der hierzu vorgenommenen Abwägung noch nicht berücksichtigt werden konnte.
Der von der Stadt Heilsbronn beauftragte Diplomgeologe und Sachverständiger teilte der Stadtverwaltung mit Schreiben vom 16.09.2019 zur dortigen Bodenkontamination folgendes im Wesentlichen mit:
Nach derzeitigem Stand der seit 2012 in mehreren Phasen von verschiedenen Seiten durchgeführten Altlastendetailerkundung des Ölschadens in Zusammenhang mit dem Caritas-/Altenheim St. Stilla (FlNr. 347) liegen erhebliche, schädliche Boden- und Grundwasserverunreinigungen durch Schadstoffe, wie Mineralölkohlenwasserstoffe (vmtl. Heizölschaden) auf mehreren betroffenen Grundstücken vor, darunter auch die im Bauplanungsgebiet B 41 gelegenen FlNrn. 372/4, 372/3 und 372/2.
Von den mit der Schadenserkundung beauftragten Fachgutachterbüros und den Umweltbehörden (LRA Ansbach, WWA Ansbach) wird dringender Sanierungsbedarf gesehen; derzeit läuft noch durch die Kreisverwaltungsbehörde die Störerauswahl hinsichtlich der Sanierungspflicht gem. Bundesbodenschutzgesetz.
Nach Ansicht der Stadtverwaltung fühlt sich die Stadt Heilsbronn nicht als Störer.
Auf den genannten Grundstücken bzw. Kontaminationsflächen ist aufgrund der ab ca. 2 – 6m unter Gelände auftretenden Bodenbelastungen (stark ölverunreinigtes Erdreich und Schicht-/Grundwasser mit stellenweise Ölphase) keine Bautätigkeit möglich, da erst der im Untergrund vorliegende Ölschaden (vorrangig durch Bodenaustausch und Grundwasserreinigung) nachhaltig (dauerhaft) beseitigt werden muss.
Auf dem nordöstlich angrenzenden Grundstück FlNr. 370 ist bislang zwar kein Ölschaden im Untergrund nachgewiesen (umfangreichere Untersuchungen auf der genannten FlNr. 370 wurden seitens der Stadt Heilsbronn nicht vorgenommen), die Schadensabgrenzung im Bereich FlNr. 372/2 und Pfarrer-Hausmann-Straße mit den nördlich angrenzenden Privat-Grundstücken ist jedoch noch nicht abgeschlossen, sowie die Art der Schadstoffausbreitung noch nicht umfassend geklärt.
Der Stadtrat hatte bereits in seiner nichtöffentlichen Sitzung am 24.06.2015 einen Beschluss zur Aufhebung des Bebauungsplanes B 41 gefasst. Ein Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplanes wurde nicht durchgeführt, weil die Untersuchung des Ölschadens noch nicht abgeschlossen ist.
Wie dem Gremium aus der nichtöffentlichen Sitzung vom 03.07.2019 bekannt, ist nunmehr für ein Teilgebiet des Bebauungsplanes B 41 ein Bauträger mit konkreten Bauabsichten an die Verwaltung herangetreten.
Weiter zu bedenken ist, dass auch südlich der Pfarrer-Hausmann-Straße man aktuell zumindest davon ausgehen muss, dass dieser Bereich des Bebauungsplanes ein jederzeit realisierbares Baurecht vermittelt, weil hier die Erschließung über die Pfarrer-Hausmann-Straße gesichert ist.
Der mit Zustimmung des Stadtrates vom 03.07.2019 beauftragte Rechtsanwalt sieht einen dringenden Handlungsbedarf. Ihm zu Folge käme deshalb grundsätzlich ein Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplanes oder ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes in Betracht. Damit es vorangeht, präferiert er ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes mit Aufnahme der Ölfahnen als Festsetzung gem. § 9 Abs. 2 BauGB dahingehend, dass eine Ausübung des Baurechtes erst nach Sanierung des Ölschadens zulässig wird.
Stellungnahme der Verwaltung:
Mit Aufstellung des Bebauungsplan B 41 wurde das Ziel verfolgt, die bestehende Nachfrage nach Wohnbauflächen zu decken. Diese Nachfrage nach Wohnbauflächen konnte auch bisher in Heilsbronn nicht z. B. durch ein solches weiteres Baugebiet gelöst werden. Nach wie vor ist Wohnraum in Heilsbronn knapp und die Nachfrage hoch. Die damalige städtebauliche Zielsetzung liegt also weiterhin vor.
Letzteres spricht deshalb für die Änderung des Bebauungsplanes B 41 mit dem Ziel, dass verschiedene Grundstücksflächen im Planungsgebiet B 41 weiterhin oder künftig nach einer Sanierung für eine entsprechende Bebauung zur Verfügung stehen. Dazu sind auch die erforderlichen behördlichen Untersuchungen weiter abzuwarten und in die Änderung des Bebauungsplanes einzubeziehen. Insoweit bezieht sich die Verwaltung auf die Vormerkung und den gefassten Beschluss aus der Stadtratssitzung vom 03.07.2019.
Nach § 1 Abs. 3 und 8 BauGB obliegt es Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, aufzuheben oder zu ändern, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Ziele der Bauleitplanung leiten sich auch unmittelbar aus § 1 Abs. 5 ff. BauGB ab. Berücksichtigt werden sollen u. a. auch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Belange des Umweltschutzes und die natürliche Lebensgrundlage.
Das durch den Bebauungsplan geschaffene Baurecht für die betroffenen Grundstücke kann wegen der dort aufgetretenen Ölkontamination / Bodenverunreinigungen in einem noch durch das LRA Ansbach abschließend zu bestimmenden Bereich des Planungsgebietes deshalb nicht mehr aufrechterhalten werden.
Der Bebauungsplan B 41 müsste nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB die Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belastet sind, besonders kennzeichnen.
Hingewiesen wird auch auf eventuelle Entschädigungsansprüche der Grundstückseigentümer nach § 39 ff. BauGB, wenn ein gültiger Bebauungsplan aufgehoben oder geändert wird.
Erforderlich ist ein Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplanes B 41. Im Weiteren wird das gesamte Bauleitverfahren wie bei einer Neuaufstellung durchlaufen.
Hierzu ist auch die Beauftragung eines Ingenieurbüros erforderlich. Als Anlage ist im RiS hierzu ein Angebot des IB Christofori und Partner vom 23.09.2019 bereitgestellt.
