Folgender Sachverhalt wurde in der BV-Ausschusssitzung am 20.10.2020 beraten:
„Antrag auf Vorbescheid für die Umnutzung und Erweiterung des ehemaligem Lager- und Bürogebäudes in „Mehrgenerationen Wohnen“ durch die Fa. Kehrberger Kreativbau GmbH WohnenPlus auf Flst. 959/5, Gemarkung Herrieden, Steinweg 3-5.
Durch die Umnutzung und Erweiterung entstehen ca. 46 Wohnungen mit Größen von 60 m² bis 150 m². Derzeit sind in der Tiefgarage 41 und oberirdisch 16 Stellplätze vorhanden.
Der Antragsteller stellt das Bauvorhaben in der Sitzung vor.
Diskussionsverlauf:
Bürgermeisterin Jechnerer erkundigt sich bei Herrn Kehrberger, ob Bereitschaft besteht sich mit den angrenzenden Nachbarn an einen runden Tisch zu setzen um mögliche Bedenken im Voraus zu diskutieren bzw. ausschließen zu können. Gleichzeitig bittet das Gremium Herrn Kehrberger, dass eine Sonnenstudie, ein Plan mit Sichtachsen sowie ein Plan mit ausreichenden Stellplätzen vorgelegt wird. Herr Kehrberger wird dies mit seinen Architekten erarbeiten und vorlegen.“
Der BV-Ausschuss fasste folgenden Beschluss:
„Der BV-Ausschuss begrüßt das Vorhaben und stellt die gemeindliche Einvernahme in Aussicht. Abgewartet werden soll jedoch die Stellungnahme des Landratsamtes (§ 34 BauGB/Bebauungsplan).“
In der BV-Ausschusssitzung am 01.12.2020 berichtete Bürgermeisterin Dorina Jechnerer über den Runden Tisch Steinweg. Dieser fand aufgrund der Corona-Lage am 16.11.2020 als digitales Web-Meeting statt. Eingeladen waren die Nachbarn des Nägelein-Areals. Neben Vertretern der Fraktionen und der Verwaltung nahmen auch die Herren Kehrberger und ein Rechtsanwalt eines Anwohners an der Veranstaltung teil.
Zunächst wurden die Pläne vorgestellt. Anschließend äußerten die Anwohner ihre Kritik und Bedenken und stellten Fragen. Folgende Aspekte wurden aus der Nachbarschaft angesprochen:
- Status des Gebietes
- Frage nach Abstandsflächen
- Kritik an zusätzlichem Staffelgeschoss wegen zur befürchtender Verschattung
- Kritik an der Größe des gesamten Baukörpers wegen zu erwartender Schallreflexionen
- Befürchtung hinsichtlich Starkregenereignissen wegen Sorgen bezüglich des Abwasserkonzepts
- Kritik an der Erschließung über untere Zufahrt Steinweg wegen erhöhtem Verkehrsaufkommen in sehr schmaler Straße ohne Bürgersteig, damit verbunden die Sorge hinsichtlich Winterdienst, Lieferverkehr
- Sorge, dass es durch Bebauung zu Anstieg des Grundwassers kommen könne
- Einwand, dass derzeitiger Fuß- und Radweg nicht für weiteren Anliegerzufahrtsverkehr genutzt werden darf aufgrund früherer vertraglicher Vereinbarungen
- Anderes Vorhaben einer Nachbarin wurde vom Landratsamt wegen der Geschossigkeit abgelehnt, was nicht nachvollziehbar ist, wenn man an die Geschossigkeit des bestehenden Baukörpers auf dem Nägelein-Areal denkt.
- Stellplatznachweis nicht entsprechend erbracht, vor allem in Hinblick auf geplante KiTa und Stadtvillen im nördlichen Bereich.
- Kritik an vorgestellter Sonnensimulation, da keine Simulation für den Dezember erfolgt ist
- Angekündigte PV-Anlagen lassen das Gebäude noch einmal höher werden.
- Frage nach Konzept hinter dem Begriff „Mehrgenerationenwohnen“
- Ausrichtung der Balkone ermögliche, dass die neuen Nachbarn den alten Nachbarn „in den Suppentopf schauen können“
In derselben Sitzung wurde dann erneut über das Projekt beraten, nachdem nun durch die Firma Kehrberger eine Sonnenstudie präsentiert wurde.
Der BV-Ausschuss fasste daraufhin folgenden Beschluss:
„Der BV-Ausschuss empfiehlt dem Stadtrat, die gemeindliche Einvernahme zu erteilen, wenn folgende Anregungen aus der Nachbarbeteiligung bei den Planungen berücksichtig werden:
- Die Zahl der Stellplätze werden entsprechend der aktuell verabschiedeten Stellplatzsatzung nachgewiesen
- Die verkehrliche Erschließung wird für das gesamte Quartier anwohnerverträglich gestaltet (vorausschauende Planung)
- Die Höhe des geplanten Gebäudes orientiert sich am Bestand (ggf. Verzicht auf Staffelgeschoss)
- Nach Norden hin erfolgt eine Eingrünung des Grundstückes durch Hecken- und Baumpflanzungen.“
In der heutigen Sitzung werden die überarbeiteten Pläne der Firma Kehrberger präsentiert. Die vom BV-Ausschuss geforderten Anpassungen, die aus den Anregungen der Nachbarbeteiligung resultieren, wurden wie folgt vorgenommen:
- Die Zahl der Stellplätze werden entsprechend der aktuell verabschiedeten Stellplatzsatzung nachgewiesen (Stellplatznachweis ist im RIS hinterlegt). Auf die ursprüngliche Planung von Doppelhäusern wird deshalb von Seiten der Firma Kehrberger verzichtet.
Erster Entwurf: Aktualisierter Entwurf:
- Die verkehrliche Erschließung wird für das gesamte Quartier anwohnerverträglich gestaltet. Dazu fand ein Ortstermin am 14. Januar 2021 statt. Daran nahmen Vertreter der Stadtverwaltung, des staatlichen Bauamts, des Landratsamtes (Verkehrswesen), der Polizeiinspektion Feuchtwangen und Herr Frank Kehrberger teil. Dabei wurde festgehalten:
Erschließung des Flurstückes 1921/3:
- Erschließung des Gesamtareales, d.h. einschließlich der Flurstücke 959/5 und 1919/2 über die Erschließungsoption 3 nicht sinnvoll, da Querung des Geh- und Radweges und damit Gefährdung des Schülerverkehrs sowie erheblicher Verlust von Grundstücksflächen
- Erschließung des einzelnen Flurstückes 1921/3 über die Erschließungsoption 3 ist, wie auch schon im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens für den Supermarkt bearbeitet und beurteilt, möglich. Hierfür wurde damals ein zusätzlicher Links-Abbiegestreifen auf der Ansbacher Straße empfohlen und durch das Ingenieurbüro Heller geplant.
Erschließung der Flurstücke 959/5 und 1919/2:
- Verkehrliche Erschließungsoption 2.1 und 2.2 nicht empfehlenswert, da schlechte Sichtachsen bei beiden Ausfahrmöglichkeiten, Rückbau öffentlicher Stellplätze entlang der Ansbacher Straße (ortsauswärts) wären notwendig, Erstellung eines zusätzlichen Linksabbiegestreifens auf der Ansbacher Straße ist hier aufgrund von Platzmangel nicht möglich, Straße 2.1 sehr steil, Straße 2.2 keine öffentliche Straße, sondern Straße im Privateigentum mit Dienstbarkeit
- Verkehrliche Erschließung über Option 1 wie bislang möglich, jedoch Straße eng und Situation im Einmündungsbereich in den Steinweg verkehrsrechtlich für Nutzer schwer verständlich (eigentlich Rechts-vor-Links dort). Für Besucher, Anlieferungen und möglichen gewerblichen Nutzungen ist diese Zu- und Ausfahrtsmöglichkeit zum Haupteingangsbereich des Bestandgebäudes und für etwaige Neubauten im westlichen Grundstücksbereich jedoch erforderlich
- Erschließungsoption 4 möglich. Es muss jedoch geprüft werden, ob zweispuriger Verkehr in Kombination mit den Außenstellplätzen möglich ist. Sichtachse im Kreuzungsbereich muss in Hinsicht auf Schrägparkplätzen überprüft werden, jedoch Linksabbieger voraussichtlich nur mit geringer Häufigkeit zu erwarten. Allerdings erfordert Erschließungsoption 4 den Wegfall der geplanten 4 Doppelhaushälften
Ergebnis
- Wegfall der Erschließungsoptionen 2.1 und 2.2
- Verkehrliche Erschließung des Flurstückes 1921/3 über Erschließungsoption 3 weiterhin möglich, ein zusätzlicher Links-Abbiegestreifen, wie bei Supermarkt-Nutzung angedacht, wird empfohlen. Anmerkung des Investors: Empfehlung des zusätzlichen Links-Abbiegestreifens in Ansbacher Straße ist in Abhängigkeit der zukünftigen Nutzung auf dem Grundstück und vor dem Hintergrund des dahingehend zu erwarteten Verkehrsaufkommen zu prüfen
- Verkehrliche Erschließung der Flurstücke 959/5 und 1919/2 über die Erschließungsoptionen 1 (Besuch, Anlieferung, Kurzzeitparken, etc.) und Erschließungsoption 4 (TG-Zufahrt, Bewohnerstellplätze)
Umsetzung der Ergebnisse der Ortsbegehung:
- Verlegung der geplanten KiTa in den nördlichen Bereich
- zugunsten einer separaten Verkehrserschließung
- Rücknahme der geplanten Stadtvillen an dieser Stelle zugunsten einer weniger dichten Wohnbebauung in Angrenzung an bestehendes Wohngebiet
- Zufahrt zur Tiefgarage
- Verzicht einer Überplanung mit Doppelhäusern im Bereich des aktuell bestehenden Parkplatzes, auch zugunsten der direkten Nachbarn, die Vorbehalte gegenüber einer verdichteten Wohnbebauung an dieser Stelle äußerten.
- Oberer Steinweg bleibt als Fuß- und Radweg unverändert
- Durch Stellplätze auf bestehendem Parkplatz reduziert sich der zu erwartende Verkehr aus der Tiefgarage um 51 Stellplätze
- Westliche Ein-/ Ausfahrt der Tiefgarage optional
- Empfehlungen der Verwaltung: Widmung des unteren Steinwegs als Spielstraße, Bevorrechtigung der querenden Fußgänger
Im Nachgang zur Ortsbegehung wurde die verkehrliche Situation nochmals geprüft. Mit folgendem Ergebnis:
- Die Straße 2.2 (Flst. 258/1) ist keine Privatstraße, sondern gehört der Stadt Herrieden.
- Die Sicht kann an der Stelle durch folgende Maßnahmen verbessert werden (Rücksprache mit Willi Heller und Anregungen aus der Steuerungsgruppe Verkehr, die sich unabhängig vom Kehrberger-Projekt in der vergangenen Woche u.a. mit der Ansbacher Straße beschäftigt hat):
- Da sich eine KiTa in der Ansbacher Straße befindet und es mittlerweile zulässig ist, dass temporäre 30er-Zonen bis zu 300 Meter im Umgriff von KiTa‘s ausgewiesen werden dürfen, kann auf Höhe der Einmündung von 2.2 durch Tempo 30 das erforderliche Sichtdreieck reduziert werden.
- Da auch die östlich der Straße 2.2 befindliche Grünfläche (auf Flst. 1667/52) der Stadt gehört, ist eine Einbiegespur auf die Ansbacher Straße umsetzbar. Dazu müssen jedoch noch Gespräche mit den direkt betroffenen Anliegern geführt werden.
- Außerdem sollte die Stadt – unabhängig vom Kehrberger-Projekt – darüber nachdenken, die vorhandenen Busbuchten auf Höhe der Kirche der Straße zuzuschlagen und dafür einen Fahrbahnteiler als Querungshilfe an der Stelle umzusetzen. Der Bus hält dann auf der Fahrbahn, was zu einer höheren Sicherheit führt, weil die Autos nicht mehr vorbeifahren können. Genauso ist man in Neunstetten auf der Staatsstraße verfahren.
- Der Fußweg entlang der Ansbacher Straße sollte dort, wo 2.2. einmündet unbedingt durchgezogen werden, sodass die Vorfahrt und Bevorrechtigung des querenden Fußgängerverkehrs automatisch geregelt ist.
- 258/1 ist mit einer Breite von 5 m breit genug für Begegnungsverkehr, sodass sowohl eine Zufahrt als auch Ausfahrt ins Parkhaus von dieser Seite möglich wäre. Der genaue Grenzverlauf war bei der Ortsbegehung nicht ersichtlich, da Heckenbewuchs aktuell die Straße schmälert.
- Die Höhe des geplanten Gebäudes orientiert sich am Bestand (ggf. Verzicht auf Staffelgeschoss). Dazu wurde die bauliche Gestaltung so geändert, dass die Schattensituation nach Norden hin der Situation vor Abriss des Bestandsgebäudes entspricht.
Für die Nachbarn im Osten ergibt sich nur im Hochsommer die Situation, dass das Haus 11a am Abend eine Viertelstunde früher von Schattenwurf betroffen sein wird.
Seit der letzten Beratung im Ausschuss traten in der Zwischenzeit entscheidende Änderungen der Bayerischen Bauordnung in Kraft. Die Bauordnungsnovelle wurde am 2. Dezember 2020 vom Landtag beschlossen. Die neue Bayerische Bauordnung (BayBO) trat am 1. Februar 2021 in Kraft. Das gilt nach dem ausdrücklichen Willen des Landtags im Interesse der Bauherren auch für das neue Abstandsflächenrecht. Ein neues Abstandsflächenrecht mit vereinfachter Berechnung und verkürzter Abstandsfläche soll dichteres Bauen ermöglichen. Die Berechnung der für die Abstandsflächen maßgeblichen Wandhöhe H vereinfacht sich, die Tiefe der Abstandsfläche wird von aktuell 1,0 H auf 0,4 H verkürzt. Diese Änderung zugunsten des Bauherren wird von der Firma Kehrberger nicht genutzt. Es bleiben 44 m Abstand zum Nachbarn Flst 961/5 und 34 m Abstand zu Flst 962/7 sowie 31 m Abstand zu Flst 959/7, vergleichsweise große Abstände im Herrieder innerstädtischen Bereich.
- Nach Norden hin erfolgt eine Eingrünung des Grundstückes durch Hecken- und Baumpflanzungen. Die geplante Nachverdichtung setzt nicht allein auf die bauliche Wiedernutzung von Brachen und Baulücken, sondern trägt der Entwicklung, Aufwertung und Vernetzung urbaner Grünflächen wie folgt Rechnung:
Eine hohe Durchgrünung wird durch den Bauherrn nicht zuletzt zur Steigerung der Attraktivität und der Wohnqualität angestrebt. Entlang des Fuß- und Radwegs entsteht an der nördlichen Grenze des Grundstücks ein neuer Grünstreifen.
- Die Auswirkung auf das Stadtbild wird anhand nachstehender Fotomontage visualisiert.
