Beantragt wird die Baugenehmigung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1/4 der Gemarkung Kirchheim, Moarstraße 5 und 7, der Tiefgaragenzufahrt mit Rampe im Grenzbereich der Grundstücke Fl.Nr. 1/8 und 1/9 der Gemarkung Kirchheim und einer nicht überdachten Stellplatzanlage auf dem Grundstück Fl.Nr. 1 der Gemarkung Kirchheim für die beiden beantragten Mehrfamilienhäuser und für das auf dem Grundstück befindliche Gewerbe.
Das Vorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Eine Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Baugrundstück einem Baugebiet zugeordnet, das mit „Dorfgebiet“ bezeichnet wird.
Für den Stellplatznachweis ist die Stellplatz- und Fahrradsatzung vom 27.07.2019 zu verwenden.
Für die Bebauung des Grundstücks wurde mit Bescheid vom 21.07.2011 ein Vorbescheid auf Grundlage von vorgelegten Bauzeichnungen erteilt. Dabei wurde der Neubau von zwei Wohnhäusern mit je 6 Wohneinheiten mit Tiefgarage auf den Grundstücken Fl.Nr. 1/4, 1/8 und 1/9 der Gemarkung Kirchheim als zulässig erklärt.
Es wurden als Auflagen festgesetzt:
- Mit dem Bauantrag ist ein zeichnerischer und rechnerischer Nachweis der erforderlichen Kfz-Stellplätze gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Gemeinde vorzulegen.
- Für die mit der Tiefgarage überschrittenen Grundstücksgrenzen ist entweder eine Verschmelzung zu beantragen oder entsprechende Grunddienstbarkeiten zur Sicherung der Tiefgaragenzufahrt, Unterbaurechte sowie Leitungs., Fahr- und Gehrechte zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer der Fl.Nr. 1/4 der Gemarkung Kirchheim zu bestellen und einzutragen.
- Die Abstandsflächen sind gemäß Art. 6 BayBO einzuhalten.
Die Geltungsdauer des Vorbescheids wurde zwischenzeitlich mehrmals verlängert und ist momentan noch bis 23.07.2020 rechtskräftig.
Tabellarischer Vergleich von Vorbescheid und Bauantrag:
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Vorbescheid vom 21.07.2011
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Aktueller Bauantrag
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Wohneinheiten
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12
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12
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Grundfläche Gebäude
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180 m² (Moarstr. 5) + 180 m² (Moarstr. 7)
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235 m² (Moarstr. 5) + 235 m² (Moarstr. 7)
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Grundfläche Tiefgarage
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Keine Angaben
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880 m²
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Wandhöhe Eingang
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6,10 m
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6,39 m
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Firsthöhe
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10,50 m
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11,02 m
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Dachneigung
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35°
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36°
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Dem Anhang der Sitzungsvorlage ist neben den Bauzeichnungen auch eine Begründung des Architekturbüros beigefügt, die die Abweichungen zum Vorbescheid erklärt und die baurechtliche Zulässigkeit der Bebauung des vorliegenden Antrags darstellt.
Für die Mehrfamilienhäuser Moarstraße 1 und 3 waren nach der eingereichten Stellplatzbedarfsermittlung 21 Kfz-Stellplätze nachzuweisen.
Für die Mehrfamilienhäuser Moarstraße 5 und 7 sind nach der eingereichten Stellplatzbedarfsermittlung 24 Kfz-Stellplätze nachzuweisen.
Die 45 erforderlichen Kfz-Stellplätze werden in der Tiefgarage (1 - 29), auf dem südlichen Nachbargrundstück Fl.Nr. 1 (30 - 35) und auf den Grundstücken Fl.Nr. 1/8 (36 - 39) und Fl.Nr. 1/9 (40 - 45) dargestellt.
Daneben werden auf dem südlichen Nachbargrundstück Fl.Nr. 1 noch zusätzlich 7 Kfz-Stellplätze für die gewerbliche Nutzung der Bestandsgebäude auf diesem Grundstück angeboten.
Die Zufahrt auf das südliche Nachbargrundstück Fl.Nr. 1 der Gemarkung Kirchheim soll asphaltiert werden.
Gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 der Stellplatz- und Fahrradsatzung sind offene Stellplätze und ihre Zufahrten „einheitlich mit wassergebundener Decke oder breitflächiger Versickerung (z.B. Rasensteine) anzulegen.
Der erforderlichen Abweichung von der Stellplatz- und Fahrradsatzung kann aus ökologischer Sicht nicht zugestimmt werden.
Gemäß § 5 Abs. 5 Stellplatz- und Fahrradsatzung sind Stellplätze „durch Bepflanzung abzuschirmen. Bei mehr als 4 Stellplätzen ist jeweils zu Beginn und am Ende der Stellplatzreihe ein 1,5 m breiter Pflanzstreifen mit einem Baum (StU 18/20 cm) anzulegen. Stellplatzanlagen ab 10 Pkw sind durch Bäume und Sträucher zu gliedern. Dabei ist spätestens nach jeweils 5 Stellplätzen ein mindestens 1,5 m breiter Bepflanzungsstreifen mit einem Baum (Mindestgröße StU 18/20 cm) anzulegen.
Der erforderlichen Abweichung von der Stellplatz- und Fahrradsatzung kann in diesem Fall aufgrund der Lage der Stellplatzanlage zugestimmt werden.
Dem Freiflächengestaltungsplan ist zu entnehmen, dass für die Zufahrt zur nicht überdachten Stellplatzanlage und für die Errichtung der Tiefgarage insgesamt drei Bäume auf dem Grundstück Fl.Nr. 192 der Gemarkung Kirchheim, der Überrheinerstraße, gefällt und in unmittelbarer Nähe drei Ersatzpflanzungen vorgenommen werden sollen.
Mit der Abschaffung der Baumschutzverordnung stehen der Gemeinde im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nach § 34 BauGB keine Rechtsmittel zur Verfügung, die Baumfällungen zu verhindern. Da sie Eigentümerin der drei betroffenen Bäume ist, kann sie allerdings privatrechtlich gegen den Verlust der Bäume vorgehen.
Aufgrund der beantragten, sinnvollen Ersatzpflanzungen sollte dieser Weg nicht eingeschlagen werden.
Nach § 34 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Kriterien sind erfüllt; nach § 34 BauGB ist das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.
H. Mayer
Kirchheim, der 02.07.2019
