Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Garage, Nebengebäude und Schwimmbad, Hausen , Fl.Nr. 1054, 1054/4, 1054/5 und 154/7 der Gemarkung Kirchheim

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Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Garage, Nebengebäude und Schwimmbad, Hausen , Fl.Nr. 1054, 1054/4, 1054/5 und 154/7 der Gemarkung Kirchheim

Daten angezeigt aus Sitzung: 08. Ausschuss für Bauen, Infrastruktur und Umwelt, 16.09.2019

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Ausschuss f. Bauen, Infrastruktur u. Umwelt (Gemeinde Kirchheim b. München)	08. Ausschuss für Bauen, Infrastruktur und Umwelt	16.09.2019	ö	beschließend	2.2

Sachverhalt

Für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Garage, Nebengebäude und Schwimmbad, Hausen, Fl.Nr. 1054, 1054/4, 1054/5 und 154/7 der Gemarkung Kirchheim

wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt. Mit dem Vorbescheid soll abgeklärt werden, ob Befreiungen zu Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans, die durch das Bauvorhaben ausgelöst werden, erteilt werden können.

Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes „befreit werden,

wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder

2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

3. die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte

führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den

öffentlichen Belangen vereinbar ist.“

Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind neben dem Bebauungsplanausschnitt ein Lageplan, die Eingabeplanung und zeichnerische Darstellungen der Hausgruppe sowie die Fragen mit den Anträgen auf Befreiung zum Vorbescheid beigefügt.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 90-3/K für das Gebiet „Hausen Südost“, der am 20.12.2018 Rechtskraft erlangte. Eine Beurteilung erfolgt nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Baugebiet ist als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Zu im Anhang befindlichen Fragen und Anträgen auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans:

Frage 1 zur Abweichung Nr. 1:

Kann im Bauraum WA A.3 für die Unterkellerung des geplanten Wintergartens an der Westseite des Gebäudes außerhalb der Baugrenze eine Befreiung erteilt werden?

Gemäß Festsetzung Nr. A.5.1 ist die Anlage von Wintergärten „nur im Erdgeschoss als Anbau an das Hauptgebäude zulässig.“

Gemäß Planzeichen Nr. A. 4.2 ist im Abstand von 8,11 m zur westlichen Grundstücksgrenze eine Baugrenze festgesetzt.

Gemäß Festsetzung Nr. A.3.1.1.2 ist eine Überschreitung der Baugrenzen zulässig:

durch Vordächer, Dachvorsprünge, Blumenfenster, Hauseingangstreppen, Kellerzugänge bis zu einer maximalen Tiefe von 1,20 m

durch Terrassen, Wintergärten mit einer maximalen Tiefe vom 3 m

Für die Unterkellerung des Wintergartens ist die Erteilung einer Befreiung von den ersten zwei Festsetzungen erforderlich.

Die Festsetzung, dass die Unterkellerung von Wintergärten nicht zulässig ist bzw. Wintergärten nur im Erdgeschoss zulässig sind, wurde von anderen Bebauungsplänen übernommen und ist ein städtebauliches Planungsziel in den Geltungsbereichen des „übergreifenden Bebauungsplans“ (Geltungsbereich sind die Bebauungspläne 2 K, 7bK, 7cK, 7dK, 13 K, 19 K, 20 K, 62, 68, 12/I H, 12/II H, 15 H, 18 H, 20 H, 20aH, 21 H, 28 H , 29 H und 30 H), und der qualifizierten Bebauungspläne Nr. 8 K „Lindenviertel“- 1. Änderung, 10-1/K, 36 H, 50 H, 58 K, 60 K, 83 K 87 H, und 97 K.

Sollte der Befreiung zugestimmt werden, wird ein Bezugsfall geschaffen, der auch auf die genannten Bebauungspläne Auswirkungen zeigen wird.

Frage 2 zur Abweichung Nr. 2:

Kann im Bauraum WA A.3 an der Ostseite des Gebäudes anstelle des erlaubten Wintergartens (verglaste Stahlkonstruktion) eine Pergola (nicht allseitig umschlossen) als verglaste Skelettkonstruktion errichtet werden, und hierfür eine Befreiung erteilt werden?

Gemäß Planzeichen Nr. A.4.2 ist im Abstand von 26 m zur westlichen Grundstücksgrenze eine östliche Baugrenze festgesetzt. Gemäß Festsetzung Nr. A.3.1.1.2 ist eine Überschreitung der Baugrenzen zulässig:

durch Vordächer, Dachvorsprünge, Blumenfenster, Hauseingangstreppen, Kellerzugänge bis zu einer maximalen Tiefe von 1,20 m

durch Terrassen, Wintergärten mit einer maximalen Tiefe vom 3 m

Aus städtebaulicher Sicht ist die Abweichung vertretbar. Gemäß Festsetzung Nr. A.5.1 ist an dieser Stelle auch die Anlage eines Wintergartens im Erdgeschoss als Anbau an das Hauptgebäude zulässig.

Frage 3 zur Abweichung Nr. 3:

Kann im Bauraum WA A.5 für die Errichtung eines Schwimmbades (mit der Grundfläche von ca. 46 m²) außerhalb der Baugrenzen und der damit verbundenen Überschreitung der erlaubten Grundfläche nach Punkt 3.1.3.2 um 46 m² eine Befreiung erteilt werden?

Gemäß Planzeichen Nr. A.3.1.3.1 ist eine höchstzulässige Grundfläche mit 310 m² festgesetzt. Sie darf überschritten werden durch

die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO genannten Anlagen, die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauNVO wird auf 10 von Hundert begrenzt.

die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 3 BauNVO genannten Anlagen, die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauNVO wird auf 5 von Hundert begrenzt.

Bei einem Schwimmbecken mit Beckeninhalt bis zu 100 m³ handelt es sich um eine bauliche Nebenanlage, die gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 6.g) BayBO verfahrensfrei zulässig ist.

Die Errichtung des Schwimmbeckens könnte auch nachträglich, unabhängig vom bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren als „isolierte Befreiung“ zugelassen werden. Über Abweichungen sowie Ausnahmen und Befreiungen für verfahrensfrei zulässige Anlagen entscheidet nach Art. 63 Abs. 3 Satz 1 BayBO dann die Gemeinde.

Gemäß Festsetzung Nr. A.3.6 sind im Bebauungsplan als Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO nur Gartenhäuser und Anlagen zur Aufnahme beweglicher Abfallbehälter begrifflich erwähnt. Sie sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

Da ein Schwimmbecken nicht begrifflich erwähnt wird, ist für dessen Errichtung die Erteilung einer Befreiung erforderlich.

Aus städtebaulicher Sicht ist die Abweichung vertretbar.

Frage 4 zur Abweichung Nr. 4:

Kann im Bauraum WA A.5 für die Errichtung einer Doppelgarage (mit der Grundfläche von 42,25 m²) mit Zufahrt (mit der Grundfläche von 33,42 m²) eine Befreiung für die Überschreitung der Grundfläche nach Punkt 3.1.3.1 anstelle der 5 von Hundert mit 25 von Hundert und der Überschreitung des Bauraums für die Garage (mit der Grundfläche von 30 m²) mit Zufahrt (mit der Grundfläche von 25,48 m²) erteilt werden?

Gemäß Planzeichen Nr. A.3.1.3.1 ist eine höchstzulässige Grundfläche mit 310 m² festgesetzt. Sie darf überschritten werden durch

die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO genannten Anlagen, die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauNVO wird auf 10 von Hundert begrenzt.

die in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 3 BauNVO genannten Anlagen, die Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauNVO wird auf 5 von Hundert begrenzt.

Mit dem Planzeichen Nr. A.6.1.9 wird eine Fläche für zwei private Stellplätze an der nördlichen Grundstücksgrenze mit der der Grundfläche von 30 m² (5 m x 6 m) festgesetzt. Die an dieser Stelle geplante Doppelgarage weist eine Fläche von 42,25 m² auf. Dadurch wird die festgesetzte Fläche für Stellplätze im Westen und Süden überschritten. Wegen dieser Abweichung ist eine Befreiung erforderlich.

Bei einer Doppelgarage mit der Grundfläche bis zu 50 m² handelt es sich um eine bauliche Nebenanlage, die im Sinn des Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1.b) BayBO verfahrensfrei zulässig ist.

Die Errichtung der Garage könnte auch nachträglich, unabhängig vom bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren als „isolierte Befreiung“ zugelassen werden. Über Abweichungen sowie Ausnahmen und Befreiungen für verfahrensfrei zulässige Anlagen entscheidet nach Art. 63 Abs. 3 Satz 1 BayBO dann die Gemeinde.

Aus städtebaulicher Sicht ist die Abweichung vertretbar.

Frage 5 zur Abweichung Nr. 5:

Kann für die Verschiebung der Tiefgaragenabfahrt um 87 cm nach Süden eine Befreiung erteilt werden?

Durch die Verschiebung können die Stellplätze nördlich der Abfahrt (in der Tiefgarage) rechtwinklig zur Fahrbahn angeordnet werden.

Aus städtebaulicher Sicht ist die Abweichung vertretbar. Die Verschiebung führt zu einer verbesserten Nutzung der Tiefgarage.

Frage 6 zur Abweichung Nr. 6:

Kann für die Errichtung von Balkonen (wie in den Plänen dargestellt) außerhalb der Baugrenzen eine Befreiung erteilt werden?

Ausführung der Balkone als untergeordnete Bauteile: maximale Ausladung 1,50 m, maximal 1/3 der Gebäudelänge, maximal 5 m lang. Ausnahme: der Balkon im WA A.3 an der Westseite, hier Länge: 4,50 m, die erforderlichen Abstandsflächen können eingehalten werden.

Gemäß Festsetzung Nr. A.5.2 ist eine Ausbildung von Loggien und Balkonen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Erker sind nicht zulässig.

Nach Angaben des Entwurfsverfassers des Bebauungsplans wurden die Bauräume mit den Grundflächen von 336 m² (28 m² x 12 m²) für WA.A.3 und 252 m² (21 m² x 12 m²) für WA.A.3 ausreichend groß bemessen, um optimale Wohnflächen zuzulassen, ohne die Baugrenzen durch Balkone überschreiten zu müssen. Aus dieser Sicht ist die Abweichung städtebaulich nicht vertretbar.

Frage 7 zur Abweichung Nr. 7:

Kann für die Errichtung von Solaranlagen, welche sich an die Dachfläche „anschmiegen“ (auf die fertige Dachfläche, in Neigung der Dachfläche aufgesetzt, nicht aufgeständert) und nicht in die Dachfläche eingebaut sind, eine Befreiung erteilt werden?

Gemäß Festsetzung Nr. A.5.4 sind Kollektor- und Absorberflächen in der Dachhaut zulässig, sie sind flächig zusammenzufassen. Nicht zulässig ist das Aufständern von Kollektor- und Absorberflächen bzw. deren Konstruktion auf der Dachhaut.

Aus städtebaulicher Sicht ist die Abweichung vertretbar.

Es wird darauf hingewiesen, dass das Landratsamt bei der bauplanungsrechtlichen Prüfung der Sachverhalte feststellen kann, dass die Grundzüge der Planung des neuen Bebauungsplans berührt werden und somit das Erfordernis einer Bebauungsplanänderung festgestellt wird.

H. Mayer

Kirchheim, der 04.09.2019

Beschlussvorschlag

Die im vorliegenden Antrag auf Vorbescheid für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage, Garage, Nebengebäude und Schwimmbad, Hausen, Fl.Nr. 1054, 1054/4, 1054/5 und 154/7 der Gemarkung Kirchheim, gestellten Fragen werden wie folgt beantwortet:

Frage 1:

Der mit der Unterkellerung des Wintergartens erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Abweichung von der Festsetzung Nr. A.5.1 der Überschreitung der durch Planzeichen Nr. A.4.2 festgesetzten westlichen Baugrenze wird gemäß Sachvortrag nicht zugestimmt.

Frage 2:

Der mit dem Anbau einer überdachten Pergola erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Abweichung von den unter Nr. A.3.1.1.2 festgesetzten Bauteilen (Vordächer, Dachvorsprünge, Blumenfenster, Hauseingangstreppen, Kellerzugänge bis zu einer maximalen Tiefe von 1,20 m und Terrassen, Wintergärten mit einer maximalen Tiefe vom 3 m), mit denen die Überschreitung der durch Planzeichen Nr. A.4.2 festgesetzten östlichen Baugrenze zugelassen wird, wird gemäß Sachvortrag zugestimmt.

Frage 3:

Der mit der Errichtung eines Schwimmbeckens erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen des Standortes außerhalb des durch den mit Planzeichen Nr. A.4.2 festgesetzten Baugrenzen definierten Bauraumes, als nicht genannte zulässige Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO und der Überschreitung der unter Nr. A.3.1.3.1 festgesetzten höchstzulässigen Grundfläche vom 310 m² um 46 m² wird gemäß Sachvortrag zugestimmt.

Frage 4:

Der mit der Errichtung der Doppelgarage erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Überschreitung des durch Planzeichen Nr. A.6.1.9 festgesetzten Bauraumes für Stellplätze und der Überschreitung der unter Nr. A.3.1.3.1 festgesetzten höchstzulässigen Grundfläche (Grundfläche nach § 19 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauNVO mit Begrenzung auf 5 von Hundert) von 310 m² um 43 m² wird gemäß Sachvortrag zugestimmt.

Frage 5:

Der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Verschiebung der durch Planzeichen Nr. A.6.5 festgesetzten Tiefgaragenabfahrt um 0,87 m in südliche Richtung wird gemäß Sachvortrag zugestimmt.

Frage 6:

Der infolge der Überschreitung der durch Planzeichen Nr. A.4.2 festgesetzten Baugrenzen mit den dargestellten Balkonen erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Abweichung von der Festsetzung Nr.A.5.2 wird gemäß Sachvortrag nicht zugestimmt.

Frage 7:

Der mit der auf die fertige Dachfläche aufgebrachten und nicht in die Dachfläche eingebauten Solaranlagen erforderlich werdenden Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 90-3/K wegen der Abweichung von der Festsetzung Nr.A.5.4 wird gemäß Sachvortrag zugestimmt.

Diskussionsverlauf

Wortmeldung von GRM Pirzer:

GRM Pirzer bittet um eine getrennte Abstimmung über die einzelnen Fragen.

Wortmeldung des Ersten Bürgermeisters:

Es erfolgt eine getrennte Abstimmung der einzelnen Fragen nach dem weitergehenden Beschluss, d.h. es wird bei den einzelnen Fragen darüber abgestimmt, ob den Befreiungen zugestimmt wird.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 3