Für den Teilausbau des Kellergeschosses eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung zu einer Wohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 123 der Gemarkung Heimstetten, Silberhornstraße 2, wird im Rahmen einer formlosen Bauvoranfrage darum gebeten, im Ausschuss für Bauen, Infrastruktur und Umwelt (BIUA) festzustellen, in wie weit das gemeindliche Einvernehmen zu einer Nutzungsänderung erteilt werden kann.
Der Anlage dieser Sitzungsvorlage sind ein Lageplan und Grundrisse sowie ein Schreiben des Architekten mit der Erläuterung der Neuplanung, das Schreiben betreffend die Anhörung zur Ablehnung des Vorbescheids des Landratsamts und Ausschnitte des Bebauungsplans Nr. 30 H und der Grünordnung beigefügt.
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 30 H und im Geltungsbereich des „übergreifenden Bebauungsplans". Eine Beurteilung erfolgt nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Baugebiet ist als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Für den Stellplatznachweis ist die neue Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Wie dem beiliegenden Schreiben des Architekten entnommen werden kann, wurde die Änderung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und den zusätzlichen Einbau einer weiteren Wohneinheit im Kellergeschoss schon einmal als Gegenstand eines Vorbescheidsverfahrens im BIUA am 19.09.2016 behandelt. Im Rahmen dieses Verfahrens
vertraten damals die Gemeinde und die bauaufsichtliche Genehmigungsbehörde die Meinung, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig ist.
Der Antrag auf Vorbescheid wurde seitens des Antragstellers zurückgezogen, das Verfahren seitens der bauaufsichtlichen Genehmigungsbehörde eingestellt.
Nun wird versucht, die Zulassung der Kellerwohnung zu erreichen, in dem die Einliegerwohnung aufgelöst und in das Einfamilienhaus integriert wird, so dass mit der flächenverkleinerten Wohnung als Teilausbau des Kellergeschosses, die ursprünglich genehmigte Anzahl von zwei Wohneinheiten unverändert bleibt.
Dadurch entfallen die Punkte (als erforderliche Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans), die im Vorbescheidsverfahren zur Feststellung führten, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig ist:
- die Herstellung von zwei Pkw-Stellplätzen auf einer festgesetzten Fläche für „privates Grün",
- die Überschreitung der maximal zulässigen Geschossfläche um 15,4 m 2
- die Herstellung einer Abgrabung zur Belichtung und Belüftung sowie zur Erstellung eines zweiten Rettungswegs als zusätzliche Versiegelung
Im beiliegenden Schreiben bestätigt der Architekt die Übereinstimmung der umgebauten Räume im Kellergeschoss mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften — also hinsichtlich der Anforderungen, die an Aufenthaltsräume gestellt werden.
- lichte Raumhöhe von 2,40 m
- ausreichende Belichtung und Belüftung von mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche,
- Komplettausbau der Kellerwohnung mit Wärmeisolierung und Heizung,
- zwei voneinander unabhängige Rettungswege
Nach Meinung der gemeindlichen Bauverwaltung kann die Verkleinerung der hier geplanten Wohneinheit im Kellergeschoss nicht sinnvoll nachvollzogen werden. Es soll im
Kellergeschoss eine Wohnung entstehen, der neben einer Nasszelle ein Wohn-, Koch- und Essbereich sowie ein Schlafbereich zugeordnet sind. An diesem Schlafbereich ist dann ein Raum angeschlossen, der nicht mehr der Wohnung, sondern dem Keller zugeordnet wird. So soll neben dem Abstand von 3 m zur östlichen Grundstücksgrenze die Geschossfläche derart reduziert werden, dass keine Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche erfolgt.
Diese Änderung könnte nur dann sinnvoll nachvollzogen werden, wenn eine eindeutige Trennung von Wohnung und Kellerraum planbar wäre, also der Kellerraum unabhängig von der Wohnung betreten werden könnte. Aufgrund der vorgelegten Planung kann dieser Raum eher der Wohnung zugeordnet werden. So bliebe der Befreiungstatbestand bestehen, der schon Gegenstand des Vorbescheides war, die Überschreitung der Geschossfläche um 15,4 m2.
Abgesehen davon ist in der Zeichnung des Kellergeschossgrundrisses eine „Dunkelkammer" dargestellt — ohne Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit.
Bei der Zusammenlegung der bereits genehmigten Einliegerwohnung und der Wohnung des Einfamilienhauses fällt auf, dass trotz der Anbindung des neuen Gästezimmers an den Wohn- und Essbereich die Hauseingangstür für das Gästezimmer erhalten bleiben soll. Es entsteht also ein Einfamilienhaus mit zwei Hauseingängen. Aufgrund dieser Besonderheit stellt sich die Frage nach der Nutzung dieses Gästezimmers mit Badezimmer.
Das gemeindliche Einvernehmen kann nur unter der Maßgabe in Aussicht gestellt werden, dass die Räume der Einliegerwohnung auch gänzlich in das Einfamilienhaus integriert werden, indem nur ein Hauszugang zugelassen und der Nebeneingang baulich geschlossen wird.
Nach Meinung der gemeindlichen Bauverwaltung kann Wohnen im Kellergeschoss zugelassen werden, wenn keine Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften oder bauordnungsrechtlichen Vorschriften damit verbunden sind. Somit kann das gemeindliche Einvernehmen nur unter der Maßgabe in Aussicht gestellt werden, dass sämtliche Bauvorschriften eingehalten werden.
Wie dem beiliegenden Schreiben betreffend die Anhörung zur Ablehnung für den Vorbescheid des Landratsamts zu entnehmen ist, führt die Abgrabung zur Belichtung und Belüftung der Aufenthaltsräume zu einer Überschreitung der Baugrenzen und liegt damit zum Teil in der unter Nr. A 6 festgesetzten Fläche für „privates Grün" der Grünordnung des Bebauungsplans Nr. 30H. 
Nach Angaben des Architekten (Nr. 2.5 des beiliegenden Schreibens) wird bei dieser „
Abgrabung keine weitere Grünfläche versiegelt. Es handelt sich dabei um eine begrünte Abböschung des Geländes mit unversiegeltem Austritt als notwendigen Rettungsweg im Zuge der Freiflächengestaltung.“
Das gemeindliche Einvernehmen kann nur unter der Maßgabe in Aussicht gestellt werden, dass durch die Herstellung der Abgrabung die Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht erforderlich wird.
H. Mayer
Kirchheim, der 04.09.2019
