Für den Neubau eines Wohn- und Verwaltungsbaus inklusive Tiefgarage und zweitem Untergeschoss auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/3 der Gemarkung Heimstetten, Seestraße 7, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan, Zeichnungen sowie eine Erläuterung und die Fragestellung zum Vorbescheid sowie isometrische Luftbilder des Baugrundstücks beigefügt.
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sondern innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Eine Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB. Im Flächennutzungsplan ist das Baugebiet als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt.
Für das Vorhaben sind die Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Nach § 34 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
Wie der beiliegenden Erläuterung zu entnehmen ist, wurde für eine Bebauung (Variante 2b) des Grundstücks mit Büronutzung bereits ein Vorbescheid (vom 09.05.2014) erteilt. Da die Geltungsdauer des Vorbescheides nicht mehr verlängert wurde, ist die Gültigkeit im Laufe des Jahres 2019 erloschen.
Die Einschätzung des aktuellen Vorhabens seitens der gemeindlichen Bauverwaltung orientiert sich am damaligen Vorbescheid für die Variante 2b.
Hier der Vergleich der Vorhaben zusammengefasst in einer Tabelle:
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Alter Vorbescheid Bürogebäude
Var. 2b
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Neubau Vorbescheid
Wohn- und Verwaltungsbau
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Geschossigkeit und Baukörper
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EG + OG mit Zwischenbau mit TG + Stellplätzen – DG kein VG
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EG + OG + DG mit TG + Stellplätzen
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Dachform
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Satteldach, Flachdach
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Satteldach, Flachdach/Dachterrasse
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Dachneigung
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ca. 30°
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29°
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GR §19 Abs.2 BauNVO (m²)
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ca. 269
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282,24
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GRZ §19 Abs.2 BauNVO
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0,29
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0,3
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GRZ § 19 Abs. 2 + 4 BauNVO
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0,38
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Keine Angabe
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GF (m²)
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ca. 537
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ca. 560
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GFZ
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0,57
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ca. 0,59
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Wandhöhe (m)
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6,48 bzw. 6,00
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6,60
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Firsthöhe (m)
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9,00
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9,37
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Mindestabstand zum Bahngrundstück (m)
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ca. 3,20
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ca. 3,0
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- GR: Grundfläche, GRZ: Grundflächenzahl, GF: Geschossfläche, GFZ: Geschossflächenzahl, VG: Vollgeschoss
- GRZ gem. § 19 Abs. 2 BauNVO: GRZ der baulichen Anlagen
- GRZ gem. § 19 Abs. 4 BauNVO: GRZ der Garagen, Stellplätze und Zufahrten
- Alle Angaben stammen von Berechnungen des Bauantrags.
Zur im Anhang befindlichen Fragestellung zum Antrag auf Vorbescheid:
Unter Nr. 2.1. sollen Fragen betreffend die Art und das Maß der baulichen Nutzung beantwortet werden:
- Ist eine GRZ von 0,30 zulässig?
Da die GRZ (19 Abs.2 BauNVO) nur unwesentlich größer ist als die der Bebauung, für die der Vorbescheid bereits erteilt wurde, wird die Genehmigungsbehörde feststellen, dass eine GRZ von 0,30 zulässig ist. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.
- Ist eine Firsthöhe von 9,37 zulässig?
Da die Firsthöhe nur unwesentlich größer ist als die der Bebauung für die der Vorbescheid bereits erteilt wurde, wird die Genehmigungsbehörde feststellen, dass eine Firsthöhe von 9,37 zulässig ist. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.
- Ist eine seitliche Wandhöhe von 6,60 m zulässig?
Da die Wandhöhe nur unwesentlich größer ist als die der Bebauung für die der Vorbescheid bereits erteilt wurde, wird die Genehmigungsbehörde feststellen, dass eine Wandhöhe von 6,60 m zulässig ist. Das gemeindliche Einvernehmen kann erteilt werden.
- Sind die nachgewiesenen Stellplätze planungsrechtlich zulässig?
Für den Stellplatznachweis im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren ist die Stellplatz- und Fahrradsatzung zu beachten, die seit dem 19.07.2019 rechtswirksam ist.
Danach sind für die Wohnnutzung im 1. Obergeschoss (7 Wohnungen/Apartments) und im Dachgeschoss (1 Wohnung) 9 Stellplätze für Pkw nachzuweisen.
Für die gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss wird vom Antragsteller eine Nutzfläche von ca. 210 m² angenommen. Dafür sind 5 Stellplätze nachzuweisen (je 40 m² HNF 1 Stellplatz).
Für das Lager im 2. Untergeschoss mit einer angegebenen Bruttogeschossfläche von ca. 498 m² wird der Stellplatzbedarf für diesen Neubau aufgrund der Anzahl der Beschäftigten ermittelt. Da keine Betriebsbeschreibung vorgelegt wird, kann diese Annahme nicht nachvollzogen werden.
Gemäß Stellplatz- und Fahrradsatzung sind für Wohngebäude ab 3 Wohnungen 2 Fahrradstellplätze je Wohnung nachzuweisen. Bei Gewerbe und Läden sollen Fahrradstellplätze in gleicher Anzahl wie Pkw-Stellplätze bereitgestellt werden.
Da der vorgelegte Stellplatznachweis nicht nachvollzogen werden kann und Fahrradstellplätze unberücksichtigt blieben, kann das gemeindliche Einvernehmen zum Vorhaben betreffend die örtliche Bauvorschrift nicht erteilt werden. Somit ist der vorgelegte Stellplatznachweis bauplanungsrechtlich nicht zulässig.
5. Ist ein Baukörper mit den maximalen Maßen, Länge = 17,07 m und Breite = 10 m, zulässig?
Für sich betrachtet orientiert sich dieser Baukörper an der vorhandenen Bebauung in der näheren Umgebung, weil er mit der Breite von 17,07 m nur unwesentlich größer ist als das Einfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/2 der Gemarkung Heimstetten mit der Breite von 17,03 m (Rohbaumaß Außenwand laut gemeindlicher Bauakte).
Die Frage, ob sich der gesamte dreiteilige Baukörper in die nähere Umgebung einfügt, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt nach Prüfung beantworten. Vergleicht man die überbauten Flächen (hier: GRZ §19 Abs.2 BauNVO), stellt man fest, dass die angegebene Grundfläche nur um 13,24 m² größer ist als bei der Bebauung des bereits genehmigten Vorbescheides.
6. Ist das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung zulässig?
Das Maß der baulichen Nutzung wurde in den wichtigen Punkten mit den Fragen 1 bis 5 beantwortet.
Die Frage, ob das Vorhaben auch in der Art der baulichen Nutzung zulässig ist, hängt aufgrund der Nähe zur Bahnlinie und zur A 99 in erster Linie davon ab, ob die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Im genehmigten Vorbescheid wurde von der Genehmigungsbehörde u.a. die Nebenbestimmung festgesetzt, dass im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens der Nachweis zu erbringen ist, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden (Erschütterungs- und Lärmschutzgutachten).
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann das gemeindliche Einvernehmen zu einer Wohnbebauung, die im 1. Obergeschoss (Apartments) und im Dachgeschoss eines Gebäudes geplant ist, das sich im Abstand von ca. 3, m zur Grenze des Grundstücks der Bahnlinie München - Simbach befindet, nicht erteilt werden. Es sei denn, die Genehmigungsbehörde im Landratsamt München stellt fest, dass alle Kriterien hinsichtlich der Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB, v.a. die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, eingehalten werden. Hierbei muss darauf hingewiesen werden, dass das Grundstück ohne Einschränkung einem Baugebiet zugeordnet ist, das im Flächennutzungsplan als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt ist.
Wie dem Lageplan (Abstandsflächenplan) zu entnehmen ist, sollen Abstandsflächen auf das Grundstück Fl.Nr. 148 der Gemarkung Heimstetten mit der Gleisanlage München -Simbach übernommen werden. Den Antragsunterlagen ist nicht zu entnehmen, ob der Eigentümer mit diesem Vorhaben einverstanden ist.
Unter Nr. 2.2. sollen Fragen betreffend das Dachgeschoss beantwortet werden:
- Geht vom geplanten Baukörper eine zweigeschossige Wirkung aus?
Eine zweigeschossige Wirkung kann vom geplanten Baukörper nur dann ausgehen, wenn nachgewiesen wird, dass das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist. Da der Nachweis nicht erbracht wird, kann die Frage nicht beantwortet werden. Das gemeindliche Einvernehmen kann nur zu einem zweigeschossigen Baukörper erteilt werden.
- Kann im Fall „untergeordneter Dachgauben, laut Art. 6 Abs. 8.3 BayBO, von einer zweigeschossigen Wirkung ausgegangen werden?
Wenn die Genehmigungsbehörde bei der Prüfung feststellt, dass es sich um „untergeordnete Dachgauben“ handelt, kann möglicherweise von einer zweigeschossigen Wirkung ausgegangen werden.
- Ist das Flachdach als Dachterrasse nutzbar? Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung kann die Frage der Nutzbarkeit einer Dachterrasse über dem 1. Obergeschoss eines im Abstand von ca. 3,5 m zur Grenze des Grundstücks München – Simbach geplanten Gebäudes ohne Schallschutzmaßnahmen nicht beantwortet werden. Es sei denn, die Genehmigungsbehörde im Landratsamt München stellt fest, dass alle Kriterien hinsichtlich der Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB, v.a. die Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse, eingehalten werden.
Unter Nr. 2.3. sollen Fragen betreffend das Untergeschoss beantwortet werden:
- Ist der Bau einer Tiefgarage im 1. Untergeschoss zulässig?
Nachdem im Vorbescheid (vom 09.05.2014) für die Bebauung des Grundstücks mit Büronutzung bereits eine Tiefgarage vorgesehen war, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt hier wahrscheinlich feststellen, dass die geplante Tiefgarage zulässig ist. Ob alle technischen Anforderungen, die z.B. durch die Bayerische Bauordnung an das Vorhaben gestellt werden, mit dem Vorbescheid geprüft werden, ist fraglich. Deshalb kann sich die Gemeinde dazu nicht äußern.
- Ist der Bau eines 2. Untergeschosses zulässig?
Die Frage, ob alle technischen Anforderungen, die z.B. durch die Bayerische Bauordnung an das Vorhaben gestellt werden, eingehalten werden, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt beantworten. Ob sie mit dem Vorbescheid geprüft werden, ist fraglich. Deshalb kann sich die Gemeinde dazu nicht äußern.
Unter Nr. 2.4. sollen Fragen betreffend die Außentreppe beantwortet werden:
- Die Fluchttreppe der Untergeschosse (Außentreppe im Osten) hält nicht die Abstandsflächen (mind. 3 m) zur Grundstücksgrenze ein. Kann dies im Sinne des Art. 6 Abs. 9 BayBO ohne eigene Abstandsfläche sein.
Die Prüfung bauordnungsrechtlicher Vorschriften obliegt der Genehmigungsbehörde im Landratsamt. Ob sie Gegenstand eines Vorbescheides ist, ist fraglich.
Unter Nr. 2.5. sollen Fragen betreffend die gewerbliche Nutzung beantwortet werden:
- Die gewerbliche Nutzung und die damit verbundene Lagerung sieht den Verleih von
Polizeirequisiten für professionelle Filmproduktion vor. Ist das geplante Vorhaben dem stillen Gewerbe zuzuordnen und im allgemeinen Wohngebiet zulässig?
Wie bereits beschrieben befindet sich das Baugrundstück in einem Baugebiet, das im Flächennutzungsplan als „allgemeines Wohngebiet“ dargestellt ist.
Demnach sollte der § 4 BauNVO Beachtung finden, wonach „allgemeine Wohngebiete“ vorwiegend dem Wohnen dienen. Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen zugelassen werden.
Somit wäre die Unterbringung eines nichtstörenden Gewerbebetriebes aufgrund der Zulassung durch die Erteilung der Baugenehmigung möglich, wenn die Genehmigungsbehörde dies feststellen kann. Hierzu wird die Vorlage einer Betriebsbeschreibung erforderlich sein. Die Frage, welchen Stellenwert die Darstellung des Baugebiets im Flächennutzungsplan bei der Beurteilung des Vorbescheides für ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einnimmt, kann seitens der Bauverwaltung nicht beantwortet werden, schließlich verfügt die Gemeinde nicht über bauplanungsrechtliche Vorgaben.
H. Mayer
Kirchheim, der 15.01.2020
