Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/2 der Gemarkung Heimstetten, Seestraße 1, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind ein Lageplan und Luftbild, Grundrisszeichnungen, ein Schnitt, eine Stellplatzbedarfsermittlung, eine Erläuterung mit Fragestellung zum Vorbescheid sowie Ausschnitte des Flächennutzungsplans und Luftbildisometrien beigefügt.
Auf dem genannten Baugrundstück befindet sich ein Einfamilienhaus mit einem Anbau. Beide baulichen Anlagen sollen für den Neubau abgerissen werden.
Das Vorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Eine Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB.
Für den Stellplatznachweis ist die Stellplatz- und Fahrradsatzung der Gemeinde zu verwenden.
Für die Einfriedung des Grundstücks ist die Einfriedungssatzung der Gemeinde zu beachten.
Im Flächennutzungsplan wird der Nordteil des Grundstücks mit dem genannten Bestandsgebäude einem Baugebiet zugeordnet, das mit „Allgemeines Wohngebiet“ bezeichnet wird. Der Südteil des Grundstücks wird als Fläche mit „Verkehrsbegleitgrün“ dargestellt. Mit dem geplanten Mehrfamilienhaus soll ein Teil der als „Verkehrsbegleitgrün“ dargestellten Fläche überbaut werden.
In diesem Bereich muss festgestellt werden, dass die im Flächennutzungsplan dargestellte Verkehrsführung nicht der aktuellen Planung entspricht. So soll die Feldkirchner Straße unter dem Brückenbauwerk 15 (BW 15) der Gleisanlage München – Simbach nicht mehr als örtliche Straße dem Kfz-Verkehr zur Verfügung stehen, sondern als Fuß- und Radweg dienen, der in ein „Verkehrsbegleitgrün“ eingebettet ist. Die Verkehrsführung der Feldkirchner Straße soll eine Planstraße übernehmen, die parallel zur A 99 die Weißenfelder Straße mit der Räterstraße verbindet.
Da der Flächennutzungsplan in diesem Bereich nicht der aktuellen Planung entspricht, kann anhand der Darstellung im Flächennutzungsplan nicht begründet werden, das gemeindliche Einvernehmen zu versagen.
Aufgrund eines Beschlusses des Gestaltungs-, Planungs- und Bauausschusses der Gemeinde vom 10.02.2003 sieht die aktuelle Planung der Gemeinde vor, die Feldkirchner Straße mit der momentanen lichten Weite von 6,10 m und der lichten Höhe von 3,80 m zu vergrößern auf eine lichte Weite von 9,10 m und eine lichte Höhe von 4,50 m.
Nach letztem Kenntnisstand soll die Verbreiterung der Fahrbahn um 3 m in westliche Richtung erfolgen, also in Richtung des Baugrundstücks. Die Vergrößerung der Durchfahrtshöhe um 0,70 m bewirkt durch ein Absenken der Fahrbahn eine Vergrößerung der Böschung im Bereich des Baugrundstücks bzw. eine Verstärkung der Absicherung (Stützwand) des Baugrundstücks.
Bei der Veränderung des Brückenbauwerks 15 muss auch noch die Planung der Deutschen Bahn beachtet werden, die momentan zweigleisige Bahnstreckenführung viergleisig auszubauen. Dies soll nach letztem Kenntnisstand auf dem Bahngrundstück erfolgen können. Mögliche Auswirkungen des geplanten Bauvorhabens auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/2 der Gemarkung Heimstetten auf den Gleiskörper sind mit dem Eigentümer des Bahngrundstücks, der Deutschen Bahn AG, abzuklären. Eine Nachbarbeteiligung im Rahmen des Vorbescheides wäre sinnvoll.
Unter Nr. 2.1. sollen Fragen betreffend die Art und das Maß der baulichen Nutzung beantwortet werden:
Nach § 34 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
- Ist eine GFZ von 0,55 zulässig?
Tabellarische Übersicht von vergleichbaren Baugrundstücken v.a. im Siedlungsgebiet des im Norden angrenzenden Bebauungsplans Nr. 29 H hinsichtlich der Baudichte:
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Geschossfläche in m²
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Grundstücksfläche in m²
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GFZ
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Seestraße 1
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580
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1053
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0,55
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Seestraße 1a
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ca.103 x 2
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498
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ca. 0,41
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Ammerseestraße. 2
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ca. 102 x 2
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300
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ca. 0,68
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Ammerseestraße. 6
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ca. 152 x 2
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485
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ca. 0,63
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Ammerseestraße. 8
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ca. 107 x 2
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304
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ca. 0,70
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Ammerseestraße. 10
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ca. 100 x 2
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330
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ca. 0,61
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Chiemseering 2
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ca. 125 x 2
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412
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ca. 0,61
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Chiemseering 4
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ca. 114 x 2
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403
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ca. 0,57
|
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Chiemseering 6
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ca. 115 x 2
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333
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ca. 0,69
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Chiemseering 41
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ca. 94 x 2
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235
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ca. 0,80
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Chiemseering 42
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ca. 115 x 2
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277
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ca. 0,83
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Der Tabelle kann entnommen werden, dass sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Somit wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass eine GFZ von 0,55 zulässig ist.
- Ist ein Baukörper mit den maximalen Maßen 22,5 m x 12,5 m zulässig?
Wenn festgestellt wird, dass sich der Neubau aufgrund der GFZ in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt ebenfalls feststellen, dass ein Baukörper mit den maximalen Maßen 22,5 m x 12,5 m zulässig ist.
- Ist eine seitliche Wandhöhe von 8,6 m zulässig?
Der Neubau ist mit zwei Vollgeschossen – Erdgeschoss und Obergeschoss – und einem Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss ist, geplant. Als Dach ist ein flach geneigtes Pultdach geplant. Eine traufseitige Wandhöhe von 8,60 m ist hier nicht unüblich.
- Ist eine Firsthöhe von 10,0 m zulässig?
Der Neubau ist mit zwei Vollgeschossen – Erdgeschoss und Obergeschoss – und einem Dachgeschoss, das kein Vollgeschoss ist, geplant. Als Dach ist ein flach geneigtes Pultdach geplant. Eine Firsthöhe von 10,0 m ist hier nicht unüblich.
- Ist eine GRZ von 0,60 zulässig?
Tabellarische Übersicht von vergleichbaren Baugrundstücken v.a. im Siedlungsgebiet des im Norden angrenzenden Bebauungsplans Nr. 29 H hinsichtlich der Baudichte:
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Grundfläche in m²
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Grundstücksfläche in m²
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GRZ
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Seestraße 1
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630 (290 + 250 + 90)
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1053
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0,60
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Seestraße 1a
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ca. 138 (103 + 35)
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498
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ca. 0,27
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Ammerseestraße. 2
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ca. 148 (102 + 25 + 21)
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300
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ca. 0,49
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Ammerseestraße. 6
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ca. 271 (152 + 31 + 88)
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485
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ca. 0,56
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Ammerseestraße. 8
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ca. 159 (107 + 27 + 25)
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304
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ca. 0,52
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Ammerseestraße. 10
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ca. 180 (100 + 42 + 38)
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330
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ca. 0,55
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Chiemseering 2
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ca. 202 (125 + 46 + 31)
|
412
|
ca. 0,49
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Chiemseering 4
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ca. 208 (114 + 54 + 40)
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403
|
ca. 0,52
|
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Chiemseering 6
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ca. 179 (115 + 37 + 27)
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333
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ca. 0,54
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Chiemseering 41
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ca. 130 (94 + 21 + 15)
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235
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ca. 0,55
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Chiemseering 42
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ca. 166 (115 + 21 + 30)
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277
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ca. 0,60
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Der Tabelle kann entnommen werden, dass sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Somit wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass eine GRZ von 0,6 zulässig ist.
- Ist das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung zulässig?
Die Kriterien für die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile werden oben genannt.
Die Frage nach der Zulässigkeit des Vorhabens nach dem Maß der baulichen Nutzung wird mit den übrigen Fragen beantwortet.
Die Frage, ob das Vorhaben auch in der Art der baulichen Nutzung zulässig ist, hängt aufgrund der Nähe zur Bahnlinie in erster Linie davon ab, ob die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
Es ist davon auszugehen, dass die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellt, dass die Kriterien nach § 34 BauGB eingehalten werden und sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
- Kann das Dachgeschoss – als Nichtvollgeschoss – mit 1/3 Dachterrasse und 2/3 umbauter Wohnraum ausgeführt werden?
Wenn der Nachweis erbracht wird, dass das Dachgeschoss kein Vollgeschoss ist, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass das Dachgeschoss so ausgeführt werden kann.
- Kann der umbaute Wohnraum im Dachgeschoss ein Pultdach (Dachneigung 10°) erhalten?
Wenn die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellt, dass sich das Vorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einfügt, kann der umbaute Wohnraum im Dachgeschoss ein Pultdach erhalten.
- Ist der Bau einer Tiefgarage – wie dargestellt – möglich?
Das gemeindliche Einvernehmen wird hinsichtlich dieser Frage gemäß Sachvortrag unter der Maßgabe erteilt, dass das Landratsamt die Zulässigkeit feststellt.
Wenn die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellt, dass sich das Vorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einfügt, ist der Bau der Tiefgarage – wie dargestellt – möglich.
- Ist der Bau einer Tiefgaragenabfahrt – wie dargestellt – möglich?
Wenn die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellt, dass sich das Vorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einfügt, ist der Bau der Tiefgarage – wie dargestellt – möglich.
- Ist die Überbaubarkeit der Grundstücksfläche zulässig?
Aufgrund der Gegebenheiten, die in den bisherigen Fragen angesprochen werden, wird die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass die Überbaubarkeit der Grundstücksfläche zulässig ist, zumal sich nach Angaben des Architekten bis auf die Giebelseite an der Seestraße alle Abstandsflächen auf dem Baugrundstück befinden.
- Gibt es seitens der genehmigenden Behörde Auflagen hinsichtlich eines einzuhaltenden Abstands des Baukörpers von der Bahnlinie?
Diese Frage ist an die Genehmigungsbehörde im Landratsamt gerichtet und wird in Absprache mit der Eigentümerin des Gleisanlagengrundstücks geklärt werden können.
- Gibt es seitens der genehmigenden Behörde Auflagen hinsichtlich eines einzuhaltenden Abstands des Baukörpers von der Feldkirchner Straße?
Diese Frage ist an die Genehmigungsbehörde im Landratsamt gerichtet. Angesprochen wird hier die oben beschriebene aktuelle Planung der Gemeinde betreffend den mit Beschluss des Gestaltungs-, Planungs- und Bauausschusses der Gemeinde vom 10.02.2003 Umbau der Feldkirchner Straße im Bereich des Brückenbauwerks 15.
Sollte die Genehmigungsbehörde im Landratsamt feststellen, dass das geplante Vorhaben nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig ist, kann das gemeindliche Einvernehmen zum „Neubau des Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 71/2 der Gemarkung Heimstetten, Seestraße 1, der mit dem Antrag auf Vorbescheid vorgestellt wird, erteilt werden, doch muss sich die Gemeinde bewusst sein, dass es zwischen dem geplanten Neubau des Mehrfamilienhauses und der Verbreiterung der Feldkirchner Straße im Bereich des Brückenbauwerks 15 Berührungspunkte geben kann.
Einer Abweichung von der Stellplatz- und Fahrradsatzung wird nicht zugestimmt. Hier ist darauf zu achten, dass die Richtzahlen für den Stellplatzbedarf nach Anlage 1 zu § 3 für die Verkehrsquelle „Mehrfamilienhaus“ eingehalten werden. Hier ist für Wohnungen bis 59 m² jeweils 1 Stellpatz nachzuweisen.
H. Mayer
Kirchheim, der 25.03.2020
