Für die Neuanlage eines Wohngebäudes mit Tagespflege im Erdgeschoss und Tiefgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 114/132 der Gemarkung Kirchheim, Westendstraße 1, wurde ein Antrag auf Vorbescheid i. S. d. Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO – vorgelegt, der bei der Genehmigungsbehörde im Landratsamt München mit dem Aktenzeichen 4.1-0049/23/VB geprüft wird.
Der Sitzungsvorlage sind Pläne (Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Abstandsflächen), die Fragen zum Vorbescheid sowie ein Ausschnitt der Planzeichnung des Bebauungsplans und eine Luftbildisometrie als Anlage beigefügt.
Wie diesen Unterlagen entnommen werden kann, soll das Bestandsgebäude, ein Ärztehaus mit Wohnungen und 2 Vollgeschossen und oberirdischen Stellplätzen für Kfz, abgerissen und durch eine bauliche Anlage ersetzt werden. Diese zeichnet sich aus durch:
- 5 Vollgeschosse als „Staffelgeschosse“ mit der Wandhöhe von 15,32 m zur Westendstraße
- eine Nutzung im Erdgeschoss als Tagespflege
- eine Grundfläche von ca. 785 m²
- eine Geschossfläche von ca. 3.000 m²
- ein begrüntes Flachdach
- eine Tiefgarage mit 32 Stellplätzen für Kfz, mit ca. 875 m² Nutzfläche und einer überdachten Rampe parallel zur Westendstraße mit Ausfahrt auf die Straße Am Brunnen
Zur im Anhang befindlichen Fragestellung zum Antrag auf Vorbescheid:
„Ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit Tagespflege im Erdgeschoss, wie in der beiliegenden Maßnahmenbeschreibung erläutert, planungsrechtlich zulässig?“
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 19 K (rechtswirksam seit Ende 1983). Eine Beurteilung erfolgt nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Baugebiet ist als allgemeines Wohngebiet – im Baubereich II – festgesetzt.
Neben dem Bebauungsplan sind die Regelungen von örtlichen Bauvorschriften zu beachten:
die Stellplatz- und Fahrradsatzung, die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe, die Freiflächengestaltungssatzung und die Baumschutzverordnung.
Das Baugrundstück befindet sich im Baubereich II des Bebauungsplans; hier ist durch Planzeichen A.5.3 (Baugrenzen) ein Bauraum festgesetzt für eine bauliche Anlage mit der höchstzulässigen Geschossfläche (GF) von 200 m² für Wohnnutzung (Planzeichen A.4.21) und mit der höchstzulässigen Geschossfläche (GF) von 1.050 m² für gewerbliche Nutzung (Planzeichen A.4.22).
Der Begründung des Bebauungsplans ist unter Nr. 3. zu entnehmen:
„Bei dem Geschoßbau westlich der Straße am Brunnen wurde aufgrund eines dringenden Bedarfs und entsprechender Anregung der Gemeinde und anderer öffentlichen Stellen Gewerbeflächen für private Versorgung aufgenommen. So wurde neben Läden durch einen Bewerber ein Klinikbau (Zahnklinik mit Ladenteil) geplant, der die Bebauung an der Kreuzung Westendstraße/Straße Am Brunnen bestimmt.“
Laut Vorbescheidsantrag werden für das Vorhaben folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich:
- Wegen der Abweichung von der festgesetzten Art und dem Maß der baulichen Nutzung
- von Festsetzung Nr. A.4.1 für die Planung von 5 anstelle von maximal 2 Vollgeschossen
- von Festsetzung Nr. A.4.2 für die Überschreitung der zulässigen Geschossfläche von insgesamt 1.250 m² mit insgesamt ca. 3.000 m²: hierbei anteilig für die Wohnnutzung zulässig 200 m² mit ca. 2.215 m² um ca. 2.015 m²
- Wegen der Abweichung von der festgesetzten Bauweise:
- der Überschreitung der durch Planzeichen Nr.A.5.3 festgesetzten Baugrenze im Süden, Westen und Osten
- Wegen der Abweichung von sonstigen Festsetzungen:
- der Planung einer Tiefgarage, einer überdachten Tiefgaragenrampe und Stellplätzen für Kfz für die Großtagespflege an der Straße Am Brunnen an Stellen, die in der Planzeichnung nicht mit den Planzeichen Nr. A.9.3 (Flächen für Tiefgaragen als Gemeinschaftsanlage), Nr. A. 9.6 (Fläche für Stellplätze) und Nr. A.9.7 (Fläche für eine Rampe für Tiefgaragen) festgesetzt sind.
- der Planung von gestaffelten Flachdächern anstelle des gemäß Planzeichen Nr. A.9.24 – PSD – festgesetzten Pult- und/oder Satteldaches
- Wegen der Abweichung von der unter Nr. B.15.1 festgesetzten Grünordnung infolge der Neupflanzung von Einzelbäumen, Alleebäumen und Rasenflächen im Straßenbegleitgrün.
Die Begründung für das mit dem Vorbescheid vorgestellte Bauvorhaben kann der Anlage dieser Sitzungsvorlage entnommen werden.
Aufgrund des aktuellen Leerstandes der baulichen Anlage wurden für die Nutzung des Grundstücks der Gemeinde und der Genehmigungsbehörde Planungen bzw. Entwürfe in Form von zwei Vorbescheidsanträgen vorgelegt:
- Vorbescheid behandelt im Ausschuss für Bauen, Infrastruktur und Umwelt am 09.12.2019 für den „Neubau eines Wohnhauses mit gewerblichen Räumen und Tiefgarage, Westendstraße 1“. Das Verfahren zum Vorbescheid mit dem Aktenzeichen 4.1-0134/19/VB wurde eingestellt.
- Vorbescheid behandelt im Bauausschuss am 22.11.2022 für die „Umnutzung von gewerblichen Flächen des vormaligen Ärztehauses in eine gewerbliche Unterkunft für die Unterbringung von Arbeitern, Westendstraße 1“. Der Vorbescheid mit dem Aktenzeichen 4.1-0118/22/VB befindet sich zur Prüfung beim Landratsamt.
Aus Sicht der gemeindlichen Bauverwaltung wird mit dem vorgelegten Wohngebäude mit Tagespflege im Erdgeschoss und Tiefgarage eine städtebauliche Verdichtung geplant, durch die an dieser Stelle und in der dargestellten Form die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans Nr. 19 K berührt werden.
Die Anbindung der Tiefgarage an die öffentliche Verkehrsfläche ist im Einmündungsbereich der Westendstraße in die Straße Am Brunnen problematisch.
Aufgrund der städtebaulich bedeutenden Lage des Baugrundstücks und der damit verbundenen prägnanten Wirkung auf das Siedlungsgebiet Brunnenviertel kann nicht empfohlen werden, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen – weder zum Vorhaben, noch zu den erforderlichen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Für die Nutzung des Baugrundstücks mit einer neuen Bebauung ist eine städtebauliche Untersuchung erforderlich – im Rahmen einer Bebauungsplanänderung. Hierbei werden dann auch die Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung „Kirchheimer Modell“ – SoBoN – berücksichtigt.
H. Mayer
Kirchheim, der 13.07.2023
