für die „Wohnhauserweiterung durch Aufstockung des Dachgeschosses, Anbau eines Carports und Balkonerweiterung im Obergeschoss, Gartenstraße 10“ vom selben Antragsteller behandelt.
Das gemeindliche Einvernehmen wurde damals einstimmig erteilt. Der genaue Wortlaut kann dem in der Anlage beigefügten Beschlussbuchauszug entnommen werden.
Die Antragsunterlagen wurden mit gemeindlicher Stellungnahme anfangs Februar 2021 an die Genehmigungsbehörde im Landratsamt weitergeleitet.
Die jetzt vorgelegte Planung wurde nach Gesprächen mit der Genehmigungsbehörde angefertigt; nach Angabe des Bauherrn wurden die Kritikpunkte an der ersten Eingabeplanung beachtet.
Der Anlage dieser Beschlussvorlage sind die Eingabeplanung, ein Schreiben des Antragstellers mit der Beschreibung der Befreiungstatbestände, ein Antrag auf Abweichung von der „Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ (Abstandsflächensatzung), ein Ausschnitt der Planzeichnung des Teil-Baulinien- und Bebauungsplans Nr. 4 und der Beschlussbuchauszug der Sitzung des Bauausschusses vom 26.01.2022 beigefügt; diesen Unterlagen können die wesentlichen Merkmale entnommen werden.
Beantragt wird die Baugenehmigung für die Wohnhauserweiterung durch Aufstockung des Dachgeschosses für eine dritte Wohneinheit, die Balkonerweiterung im Obergeschoss und das Erstellen von 2 nicht überdachten Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 107/5 der Gemarkung Kirchheim mit dem bestehenden Zweifamilienhaus Gartenstraße 10.
Bei der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist die Zulässigkeit des Vorhabens auf der Grundlage des § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 34 BauGB zu beurteilen, da sich das Grundstück im Geltungsbereich des Teil- Baulinien- und Bebauungsplans Nr. 4 befindet, der 1961 rechtswirksam wurde.
Im Flächennutzungsplan ist das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet dargestellt.
Für den Stellplatznachweis ist die Stellplatz- und Fahrradsatzung zu verwenden.
Für diesen neuen Antrag ist die Abstandsflächensatzung zu beachten.
Wie den genannten Unterlagen entnommen werden kann, ist geplant:
- Auf der Südseite soll der bestehende zurückversetzte Balkon um bis zu 1,5 m verbreitert und über die gesamte Hausbreite von ca. 12,5 m verlängert und mit einer Wendeltreppe mit 2 m Durchmesser als Außentreppe versehen werden.
- Der Dachstuhl soll verändert und die Wandhöhe auf 6,62 m vergrößert werden.
- Wegen der Vergrößerung der Wandhöhe ist ein Kniestock mit der Größe von ca. 1 m geplant.
- Die Veränderung des Dachstuhls betriff auch die Änderung der Dachneigung; sie soll von 27° auf 33° erhöht werden.
Befreiungen vom Teil- Baulinien- und Bebauungsplans Nr. 4 werden erforderlich zu:
- Der Überschreitung der südlichen Baulinie durch die Errichtung des Balkons und der Wendeltreppe.
- Der Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe von 5,80 m mit 6,62 m um 0,82 m.
- Durch die Änderung des Dachgeschosses mit dem Kniestock von ca. 1 m Höhe wird von der zulässigen Geschossigkeit abgewichen. Durch eine Skizze sind hier zwei Vollgeschosse (E + 1) mit einem flach geneigten Satteldach festgesetzt.
- Die Dachneigung des Satteldaches wird in der Skizze auf 27° begrenzt. Mit 33° wird hier eine Überschreitung von 6° geplant.
Die Begründungen können dem genannten Schreiben entnommen werden.
Durch die Veränderungen des Daches und der Dachaufbauten wird wahrscheinlich im Dachgeschoss ein drittes Vollgeschoss entstehen, daher auch die Bezeichnung des Vorhabens: „Aufstockung des Dachgeschosses“.
Eine Berechnung des Vollgeschosses mit Nachweis ist mit den Antragsunterlagen nicht vorgelegt worden.
Bei den angrenzenden Baugebieten ohne Geschosswohnungsbau, die durch qualifizierte Bebauungspläne (B-Plan Nr. 13, 68 und 80) städtebauliche Beschränkungen erhalten, ist die Höchstzahl der Vollgeschosse auf zwei beschränkt.
Die baulichen Anlagen auf den Nachbargrundstücken haben Dachneigungen zwischen 30° (Hans-Dasch-Weg 2) und 36° (Gartenstraße 8a).
Die Bebauung der Südseite der Gartenstraße befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Hier ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einfügt.
Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, „wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.“
Die Eigentümer der benachbarten Grundstücke stimmten dem Vorhaben mit ihrer Unterschrift zu.
Die Abweichung hinsichtlich der Überschreitung der Festsetzungen wegen der Veränderung des Daches können städtebaulich akzeptiert werden, wenn das Landratsamt feststellt, dass sich das Vorhaben wegen des dritten Vollgeschosses nach § 34 BauGB innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile einfügt.
Mit der Abstandsflächensatzung beabsichtigte die Gemeinde die Beibehaltung der Regelungen des Art. 6 BayBO vor der Novellierung 2021. Aufgrund der mit der Novellierung geänderten Berechnung der Wandhöhe ergibt sich in vielen Fällen aber eine Vergrößerung der Abstandsflächentiefe.
Den Unterlagen ist zu entnehmen, dass bei der Abstandsfläche an der Giebelseite im Osten eine dreieckige Fläche auf dem Grundstück Fl. Nr. 107/6 der Gemarkung Kirchheim zu liegen kommt. Somit ist die Zulassung einer Abweichung durch die Genehmigungsbehörde mit Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Sie wird schriftlich beantragt. Auf zwei Lageplänen ist der Vergleich der Planung nach den Regelungen der BayBO vor der Novellierung und unter Berücksichtigung der Abstandsflächensatzung beigefügt. Der Abweichung kann zugestimmt werden, weil die Regelungen der BayBO vor der Novellierung eingehalten werden.
H. Mayer
Kirchheim, der 15.09.2022
