Bei dem vorliegenden Bauantrag handelt es sich um die Tekturplanung zum bereits im Gremium (MGR-Sitzung vom 22.10.2024 TOP 8) behandelten Bauantrag 33/2024.
In der vorliegenden Eingabeplanung wurden folgende Punkte angepasst:
- Wegfall der beiden straßenseitigen Carports. Dafür Errichtung eines Carports als Grenzbebauung zu Haus-Nr. 24.
- Verkleinerung des Balkons an der Westseite. Dieser wird hierdurch nicht mehr abstandsflächenrelevant.
- Verringerung der versiegelten Flächen durch den Einsatz einer wassergebundenen, teilweise versickerungsfähigen Decke bei den Stellflächen.
Das Baugrundstück liegt im unbeplanten Innenbereich des Orstteiles Oberlangenstadt und ist nach dem gültigen Flächennutzungsplan des Marktes Küps als MI = Mischgebiet ausgewiesen. Ebenso liegt es im Sanierungsgebiet der in Planung befindlichen Dorferneuerung Oberlangenstadt, weshalb eine Stellungnahme des ALE Bamberg Grundlage der Einvernehmenserteilung sein muss. Das Bauvorhaben fügt sich entsprechend § 34 BauGB nach Art (Wohnbebauung) sowie nach dem Maß der baulichen Nutzung und der Grundfläche die überbaut werden soll, in die Umgebung ein. Das Bauvorhaben fügt sich nicht in die vorhandene dörfliche Bauweise ein, was insbesondere den Stellungnahmen des ALE Bamberg zu entnehmen ist. Der Stellplatznachweis ist erbracht. Die Erschließung ist gesichert. Die Nachbarunterschriften sind nicht (Haus-Nr. 24 und 34) vollständig.
Zum Maß der baulichen Nutzung und der Grundfläche die überbaut werden soll:
Durch den Wegfall eines Carports sowie Verringerung der versiegelten Flächen bewegen sich die Grundflächenzahl I nun bei 0,43 < 0,60 sowie die GRZ II nun bei 0,69 < 0,80 und somit im zulässigen Bereich.
Aufstellfläche vor den Carports:
Durch den Wegfall der beiden straßenseitigen Carports entfällt auch die nötige Aufstellfläche.
Bezüglich der Feuerwehrzufahrt werden folgende Hinweise an das Landratsamt bzw. an den Bauherren gegeben:
Entsprechend der BayBO Art. 5 ist eine Zu- oder Durchfahrt zwingend erforderlich bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich ist.
Diese Regelung folgt aus der Erkenntnis, dass bei Entfernungen von über 50 m die Rettung mit tragbaren Leitern nur mehr schwer möglich ist, und zwar auch bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3. Bei Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung des zweiten Rettungsweges über 8 m beträgt, wäre der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen einzuplanen. Ein Nachweis der Durchfahrbarkeit durch die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr zu den beiden hinterlegenden Anwesen liegt insbesondere für den Kurvenbereich der Zufahrt nicht vor. Dieser ist vor Baubeginn in geeigneter Form, z.B. entsprechend der Richtlinie über Flächen der Feuerwehr, durch Einbindung der Kreisbrandinspektion, oder durch Antrag auf Abweichung von BayBO Art. 5 zu erbringen.
Stellungnahme über die Vereinbarkeit mit der Dorferneuerung:
Stellungnahme der Sanierungsberaterin Architektin Christiane Werthmann vom 25.02.2025:
Vorabbemerkung:
Im Juli 2021 fand im Rahmen der Dorferneuerung eine baubegleitende Beratung zum Vorhaben "Abriss von baufälligen Wohngebäuden; Darstellen unterschiedlicher Nachnutzungsmöglichkeiten der Grundstücke inkl. Wiesengrundstück" statt. Die aus dem Gespräch und der Begehung resultierende Variante 1 sah vor, zwei Doppelhaushälften (II+D mit Satteldach) neu zu errichten. Detaillierte Ausführungen zu diesem Vorhaben können dem Ihnen (ALE) vorliegenden Protokoll entnommen werden.
Entwurfsplanung März 2023:
Im März 2023 wurde dem ALE eine Entwurfsplanung zu diesem Vorhaben vorgelegt, welche grundsätzlich den Zielen aus dem Beratungsprotokoll entsprach und auch von Amtsseiten auf Zustimmung stieß.
Genehmigungsplanung Dez. 2024:
Vergleicht man nun den damaligen Entwurf mit der aktuellen Planung, so zeigen sich sowohl in gestalterischer als auch in rechtlicher Hinsicht deutliche Nachteile:
1. Der Standort des Gebäudekomlexes rückt bis auf 1,50 Meter an die südlich angrenzende Nageler Straße heran, d.h. die Mindestabstandsfläche von 3 Metern gem. BayBO Art. 6 wird nicht eingehalten.
2. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze wird als Grenzbebauung ein Carport mit Abstellraum errichtet, der dann im Mittel nur 1 Meter vom benachbarten Bestandsgebäude (Fl.-Nr. 82) entfernt liegt. Auch wenn die Grenzbebauung rechtlich zulässig ist, wird die Belichtung und die Privatsphäre des Nachbarn extrem eingeschränkt.
3. Der nun an die Straße gerückte Gebäudekomplex tritt wuchtig, beinahe erdrückend, in Erscheinung, was dem ursprünglichen Charakter der vorhandenen Bebauungen, die sich beinahe in einer Linie hinter üppigen Vorgärten zur Straße hinzeigen, komplett widerspricht. Somit steht das neue Bauwerk als Fremdkörper im dörflich geprägten Umfeld und durchbricht massiv die städtebaulich gewachsenen Strukturen, die es natürlich dringend zu erhalten gilt.
4. Vergleicht man die Wohnflächen des Vorentwurfs mit denen der Genehmigungsplanung, so zeigen sich nur geringfügige Unterschiede. Der offensichtliche Unterschied besteht in der Anzahl der Wohneinheiten und somit in der Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze. Dieser Flächenverbrauch wirkt sich negativ auf die privaten Außenbereiche und Grünflächen aus, so dass in der Genehmigungsplanung solche kaum vorzufinden sind. Terrassen finden sich beispielsweise auf dem schmalen Streifen zur Straße hin orientiert. Wird als erforderlicher Sichtschutz eine Hecke gepflanzt, so ergibt sich letztlich eine nutzbare Tiefe von etwa 1 Meter, Aufenthaltsqualität kann hier allein aus Platzmangel nicht entstehen.
Insgesamt ist festzuhalten, dass der Vorentwurf aus dem Jahr 2023 die städtebaulichen Belange weitgehend berücksichtigte und sich harmonisch in das dörfliche Gefüge integrierte. Die Bebauung der Genehmigungsplanung von 2024 berücksichtigt die umgebenden baulichen und räumlichen Strukturen hingegen nicht, so dass empfohlen wird, die Vorentwurfsplanung wieder aufzugreifen und weiter zu verfolgen.
Stellungnahme des Architekten Vicent Béchet vom ALE Bamberg vom 25.02.2025:
Der Vergleich zwischen dem ersten und dem zweiten Entwurf zeigt in verschiedenen Bereichen deutliche Nachteile auf.
Gestalterische Probleme & Erscheinungsbild:
Im zweiten Entwurf führt die gleich hohe Bebauung auf der rechten Seite des Gebäudes zu einer deutlich massiveren und dominanteren Wirkung. Durch die Erhöhung der Gebäudehöhe muss das Bauwerk zudem näher an die Straße herangeführt werden, um den erforderlichen Abstand zu wahren.
Dieser neue Standort des Bauwerks beeinträchtigt nicht nur die Möglichkeit, einen Ruhebereich vor dem Gebäude zu gestalten, sondern verstärkt auch den imposanten, fast erdrückenden Eindruck, den das Gebäude auf den Betrachter macht.
Zudem verliert der Entwurf durch die veränderte Positionierung des Gebäudes den ursprünglichen, harmonischen Charakter, der sich durch eine klare Fluchtlinie der angrenzenden Gebäude auszeichnete. Stattdessen wirkt das Bauwerk nun wie ein isoliertes Einzelstück und hebt sich zu stark vom Umfeld ab.
Die ursprüngliche Erscheinung der Doppelhaushälften ist in dem Neueren Entwurf nicht mehr ersichtlich.
Zusätzliche Wohnung:
Die Entscheidung, eine zusätzliche Wohnung in den Entwurf aufzunehmen, führt zu mehreren Kompromissen, die die Gesamtqualität des Gebäudes beeinträchtigen.
Außerdem hat die zusätzliche Wohnung negative Auswirkungen auf die Parkplatzsituation. Die ursprünglich geplanten, geordneten Stellflächen für die Fahrzeuge müssen zugunsten der vierten Wohnung weichen. Die verbleibenden Parkflächen werden zerstreut an den Rändern des Baugrundstücks angeordnet, was die Übersichtlichkeit und Funktionalität der Parkmöglichkeiten erheblich mindert.
Veränderung des Charakters:
Der ursprüngliche dörfliche Charakter des ersten Entwurfs wird im zweiten Entwurf durch die Änderungen stark in einen städtischen Charakter umgewandelt. Die einladende, ruhige Atmosphäre geht verloren, und das Bauwerk fügt sich weniger harmonisch in die bestehende Struktur der Umgebung ein.
Im Rahmen der anschließenden Diskussion erklärte MGR Dieter Lau, dass der dörfliche Charakter in diesem Bereich erhalten bleiben müsse. Kleine Bauerngärten, so wie man sie in Oberlangenstadt an dieser Stelle findet, waren in der Historie mit kleinen Häuser verknüpft. Die Dorferneuerung legt Wert auf die historische Bausubstanz - man könne deshalb nicht einerseits Entwicklungskonzepte auf den Weg bringen und andererseits nahezu städtische Planungen zulassen – das gehe mit den Forderungen des Gremiums nach Erhalt der Altorte und der dörfliche Charakter nicht einher. Auch im Baurecht würde davon gesprochen, dass sich Gebäude in die bestehende Bebauung einfügen müssen – außerdem sei der Feuerschutz der hinterliegenden Häuser äußerst kritisch zu betrachten. Die vorgelegte eher städtische Planung halte nicht alle Vorschriften ein und passt nicht in die Planung einer Dorferneuerung. Lau bezeichnete diese als „überzogen“ und „an der Stelle nicht passend“.
MGR Wolfgang Neumann schloss sich den Ausführungen an – die zunächst vorgelegte Planung aus 2023 habe mit dem jetzigen Plan nichts mehr zu tun. Der Bau sei so an dieser Stelle zu „mächtig“. Der Feuerschutz könne aus seiner Sicht aufgrund des beengten Aktionsradius bei der Einfahrt nicht eingehalten werden.
MGR Heiko Meusel bezeichnete die Planung als „an dieser Stelle mangelhaft“. Sie sei eine Zumutung für die Hinterlieger. Die vorgelegte Planung habe nur noch wenig bis gar nichts mehr mit der ursprünglich präsentierten Planung aus 2023 zu tun. Er bemängelte auch, dass die Nachbarbeteiligung durch den Bauherren unterblieben sei. Diese wäre gerade bei diesem Projekt sehr wichtig gewesen, weil der Bau die Sicht und die Rettungswegsituation der Hinterlieger beeinträchtigt.
MGR Bernd Steger erklärte, dass die Kreisbrandinspektion ohnehin Stellung nehmen werde. Aufgrund des beengten Radius ist davon auszugehen, dass das Landratsamt den Bauantrag ablehnen wird.
MGR Hubertus von Künsberg-Langenstadt begrüßte eine bauliche Entwicklung in diesem Bereich von Oberlangenstadt. Es sei dem Bauherren hoch anzurechnen, dass er an dieser Stelle Wohnraum schaffen und investieren will. Er schlug vor, die Planung nochmals zu überarbeiten. Sollte diese mit „Maß und Ziel“ erfolgen könne man dem Bauvorhaben sicherlich zustimmen.
