Aktueller Sachstand Kostenschätzung Neubau Mittelschule


Daten angezeigt aus Sitzung:  5. Sitzung des Finanzausschusses, 14.11.2022

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Finanzausschuss (Stadt Lindau) 5. Sitzung des Finanzausschusses 14.11.2022 ö informativ 2

Sachverhalt

Der Architektenwettbewerb zum Projekt Mittelschule wurde abgeschlossen.

Eingeflossen in die Entwurfsaufgabe war insbesondere das räumlich pädagogische Konzept, das im Rahmen der vom Stadtrat beschlossenen Schulentwicklungsplanung gemeinsam mit der Schulleitung und dem Lehrerkollegium entwickelt worden war. Diese war aufgrund des erheblichen Wandels im schulischen Arbeiten und markant geänderter Bedarfe als Zukunftsbild notwendig geworden. Die heutigen und zukünftigen Anforderungen sind nicht mehr mit denen von vor einigen Jahrzehnten vergleichbar. Die Förderfähigkeit schulischer Bauprojekte ist unmittelbar vom zukunftsfähigen, räumlich pädagogischen Konzept abhängig. Es liegt nicht mehr ein starres Raumprogramm, sondern sogenannte Flächenbandbreiten für schulische Raumprogramme zugrunde.

Im Rahmen dieses, vorbereitenden Schrittes wurden vom beauftragten Fachbüro auch anhand von damals verfügbaren Kennwerten Annahmen zu den zu erwartenden Kosten getroffen. In den Wettbewerb flossen unter Anderem in besonderem Maße Kriterien zur Nachhaltigkeit und niedrigen Lebenszykluskosten ein. Ergebnis ist ein erster Preis, der nach Abstimmung im Preisgericht die zahlreichen Anforderungen am besten erfüllen wird können. Dieser befindet sich, wie auch alle anderen eingereichten Arbeiten, im Konzeptstadium und soll im weiteren Projektablauf zunehmend detailliert werden, wie es jede solide Planungsleistung vorsieht. Hierzu gehört die begleitende Kostenplanung entsprechend DIN 276.

Ein Wettbewerbsergebnis lässt grundsätzlich nur grobe Kostenannahmen zu, da im Wettbewerb viele Entwurfsparameter qualitativ und nicht primär quantitativ abzustimmen sind. Von den teilnehmenden Planungsbüros wurde bereits geäußert, dass Gesamtkosten von ca. 50 Mio. €, und damit erheblich mehr, als in der Schulentwicklungsplanung angenommen, als realistisch erscheinen. Um eine Finanzierung des Projektes verlässlich aufbauen zu können, müsste die Planung soweit ausgearbeitet werden, dass eine fundierte Kostenschätzung erstellt werden kann. Die Durcharbeitung des jetzigen Vorentwurfs des 1. Preises wäre auch erforderlich um die Plangrundlagen zur verlässlichen Ermittlung von Förderungen zu eruieren. Bereits jetzt ist zu erwähnen, dass neben der Schulbauförderung auch Fördergelder für nachhaltiges Bauen abrufbar sein könnten; und zwar bei weiterer Bearbeitung des Entwurfs mit den aktuell implementierten Nachhaltigkeitskriterien.

Im Anschluss an den Wettbewerb sollte das Auftragsverfahren nach VgV mit den Architekten, die den ersten Preis gewinnen konnten, beginnen. So könnte der für die genauere Ermittlung von Kostenprognosen erforderliche Planungsprozess gestartet werden. Für genaue Prognosen wären dabei noch zahlreiche Aspekte planerisch zu erarbeiten und durch Beschlüsse zu präzisieren.

Die Grundzüge der Planung wie das räumlich pädagogische Konzept und die Planungslösung selbst stehen mit dem Wettbewerbsergebnis fest. Anpassungsmöglichkeiten bestehen noch in der Detaillierung verschiedener Aspekte der Planung und des Technikkonzeptes. Sie wären im Rahmen der weiteren Planungsstufen also grundsätzlich immer vorhanden.

Um zu einer qualifizierten Kostenschätzung zu gelangen wäre es erforderlich, die Planungen von Gebäude, Außenanlagen, Tragwerk und Haustechnik bis zur Leistungsphase 2 der HOAI (Vorentwurfsplanung und Kostenschätzung) voranzutreiben. Eine qualifizierte Kostenschätzung könnte dann zu den Beratungen für den Haushalt 2024 vorgelegt werden. Dabei könnte auch die genauere Förderfähigkeit eruiert werden.

Der Auftrag an die Architekten wäre dafür zu Beginn des zweiten Quartals 2023 zu erteilen. Zusätzlich wären in EU-weiten Vergabeverfahren weitere Fachplaner zu beauftragen. Die Planungshonorare lassen sich üblicherweise an den anrechenbaren Kosten der Kostenplanung nach DIN 276 (den Herstellungskosten) prozentual orientieren. 
Bis eine solche, qualifizierte Kostenschätzung vorliegt, kann wie beschrieben mit groben Annahmen gearbeitet werden. Es wird aktuell von einem groben Baukostenrahmen von brutto 35 - 40 Mio. € ausgegangen. Zusätzlich werden Baunebenkosten in Höhe von 30-35%, also 10-14. Mio € anfallen.

Die Gesamtprojektkosten brutto sollten folglich mit 45 - 54 Mio. € angenommen werden.
Eine genauere Auskunft wäre erst nach Fertigstellung der Vorplanungen und der Präzisierung durch Beschlüsse möglich, da die Zahlen noch stark von der genauen Ausgestaltung des Gebäudes und seiner Technik beeinflusst werden. Die unvorhersehbare Baupreisentwicklung würde dabei voraussichtlich einen dynamisierenden Einfluss ausüben.

Ausgehend von einem Fördersatz in Höhe von 50 % für Schulbaumaßnahmen im Finanzausgleichsgesetz und den oben genannten Kennwerten kann nach derzeitigem Stand von einer Schulbauförderung in Höhe von etwa 14 Mio. € ausgegangen werden. Dieser Wert kann wie auch die Kosten nur sehr grob geschätzt werden und lässt die Möglichkeit der Erschließung weiterer Fördertöpfe (z. B. Fördergelder für nachhaltiges Bauen) offen.

Möglicher, zeitlicher Ablauf
Ende 2022
  • Öffentliche Ausstellung zu Wettbewerbsergebnis und Schulentwicklung im Museum am Inselbahnhof
  • Detaillierte Kommunikation des Projektes mit Politik, Schulfamilie und Bevölkerung
  • Dabei auch Angebot von Führungen
  • Sammlung von Anregungen

Jahresbeginn 2023
  • Beauftragung Verfahrensbetreuung für EU-weite Vergabeverfahren von Planern, Projektsteuerern und ggf. weiteren Gutachten
  • Information der Politik über Feedback und Anregungen aus der Ausstellung
  • Grundsatzbeschlüsse zu etwaiger Zertifizierung und zum Planungsumfang

Frühling 2023
  • Beauftragung von Fachplanern mit der Stufe 1 (Leistungsphasen 1 und 2 HOAI):
    • Architekten/Landschaftsarchitekten
    • Fachplanung Tragwerk
    • Fachplaner Haustechnik
    • Projektsteuerung
  • Auftragsvolumen ca. 2,5 Mio € (dafür VE 2022 erforderlich, die Aufträge wurden bislang nicht erteilt)

Sommer/Herbst 2023
  • Erstellung Vorplanung und Kostenschätzung
  • Beschlüsse zur Ausgestaltung
  • Klärung Förderung
  • Beteiligungen Klimabeirat, Gestaltungbeirat etc.
  • Kassenwirksame Abrechnungssummen ca. 2,5 Mio € (dafür Hh Mittel in 2023 erforderlich)

Ende 2023
  • Haushaltsberatungen auf Basis der qualifizierten Kostenschätzung
  • Beauftragung der Stufe 2 (Leistungsphasen 3-4 HOAI)
  • Auftragsvolumen ca. 2,5 Mio € (VE im Jahr 2023 erforderlich, Abrechnung würde in 2024 stattfinden)

Fachliche Bewertung

Hochbau
Um das Projekt ohne Verzögerungen weiter vorantreiben zu können, wären im Haushalt 2023 mindestens 2,5 - 3,0 Mio. € für Planungskosten der Stufe 1 (LP 1+2) zu veranschlagen. Mit diesen Mitteln wäre es möglich, zu den Beratungen für den Haushalt 2024 eine qualifizierte Kostenschätzung vorzulegen. Die Ergebnisse daraus können zunächst abgewartet werden.

Weitere mindestens 2,5 - 3,0 Mio. € sollten als Verpflichtungsermächtigung für Beauftragungen der Stufe 2 (LP 3+4) der Planungen zur Verfügung stehen, sofern ein unverzüglicher Projektfortgang gewährleistet werden soll.

Stadtkämmerei
Die Finanzierung der Maßnahme ist derzeit nicht sichergestellt.

Die im Haushalt des Regiebetriebs „Gebäude- und Energiemanagement“ abgebildete Maßnahme müsste nahezu vollständig über Investitionskredite finanziert werden, nachdem die in der mittelfristigen Finanzplanung ursprünglich angesetzten Erlöse aus Grundstücksveräußerungen nach unten korrigiert werden mussten. Auch liegen nach derzeitigem Stand keine Spielräume für Zuschüsse aus dem Kernhaushalt der Stadt Lindau (B) vor (s. TOP 4).

Die Voraussetzungen für Kreditaufnahmen in der Größenordnung der oben dargestellten Kennwerte liegen insbesondere im mittelfristigen Finanzplanungszeitraum weder im Kernhaushalt der Stadt Lindau (B) noch im Haushalt des Regiebetriebs „Gebäude und Energiemanagement“ vor. Ausgehend von einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren und einem angenommenen Zinssatz von 3,5 % wären – sehr überschlägig – jährlich rd. 2,3 bis 3 Mio. € für Zinsen und Tilgung aufzubringen. 

Die weitere Planung- und Umsetzung des Projektes sollte zunächst ausgesetzt werden. Es wird empfohlen, zunächst zu prüfen, ob es vor dem Hintergrund der deutlich gestiegenen Kennwerte inzwischen wirtschaftlichere Alternativen zum Neubau einer Mittelschule gibt. 

Sollte an dem Gesamtprojekt festgehalten werden, müssten zunächst Spielräume für die Finanzierung geschaffen werden. Dies könnte zum Beispiel über eine Aufgabenkritik erfolgen, die andere Aufgabenbereiche der Stadt Lindau (B) umfasst und direkt nach Verabschiedung des Haushalts 2023 stattfinden könnte. Gleichzeitig sollte in diesem Fall überprüft werden, ob eine Reduzierung von Standards auf der Grundlage des bestehenden Entwurfs möglich ist.

Diskussionsverlauf

Der Leiter der Abteilung Hochbau, Hr. Ordelheide berichtet über den aktuellen Sachstand zum Neubau der Mittelschule Reutin.
Eine genauere Kostenschätzung kann leider nicht abgegeben werden, da die Kosten von vielen Faktoren abhängen und von konkreten Planungen, die noch gar nicht vorliegen und erst durch Stadtrat-Beschlüsse konkret werden.
Auch die Förderkosten können nur grob geschätzt werden, da es keine festen Prozentsätze gibt. Die Förderung bemisst sich nach mehreren Merkmalen, wie z. B. dem pädagogischen Konzept, Raumkonzept, Nachhaltigkeit und sogar nach dem Migrationsanteil.

Der Leiter der Stadtkämmerei, Herr Horbach erklärt, dass die Finanzierung der Mittelschule in der Größenordnung der zuvor dargestellten Kosten- und Förderkennwerte nicht gesichert sei. Für Kreditaufnahmen sei allein ein Schuldendienst (Zins und Tilgung) von überschlägig 2,3 bis 3 Mio. zusätzlich im Verwaltungshaushalt zu finanzieren, was mit Blick auf die derzeit angespannte Haushaltslage nicht möglich sei. Er verdeutlicht die Größenordnung mit einem Vergleich. Selbst wenn man sämtliche Einrichtungen im kulturellen Bereich, wie das Stadttheater oder die Reichsstädtische Bibliothek schließen würde, sei dieser Betrag derzeit kaum zu erreichen. Daher sollte die weitere Planung der Mittelschule zunächst ausgesetzt und Alternativen geprüft werden.

Stadtrat Brombeiß findet die Kosten für den Neubau sehr ernüchternd, nichtsdestotrotz sollte man das Konzept weiterverfolgen. Eine Schiebung des Projektes würde große Auswirkungen auf die Grundschulen haben. Im schlimmsten Fall, müssten die Grundschüler in die Nachbargemeinden ausweichen, was ein Armutszeugnis für die Stadt Lindau bedeuten würde.

Die Leiterin der Abteilung Kinder, Jugend, Sport, bestätigt den Mehrbedarf. Sie führt als Bsp. Grundschule Reutin auf; hier wird es ab dem Jahr 2025, fünf Grundschulklassen mehr geben.

Stadträtin Rundel meint, dass auf Grund der Finanzlage, die Mittelschule auch in den Jahren 2024 und 2025 nicht angegangen werden kann. Auch sollte kein weiteres Geld in Vorplanungen investiert werden. Daher wird eine Containerlösung und Plan B notwendig sein.

Stadtrat Hotz erachtet die Containerlösung, über mehrere Jahre, als nicht sinnvoll. Mit dieser Lösung kommt man nicht vorwärts und Kosten entstehen trotzdem. Die Planungen sollen weitergeführt werden, um ein fertiges Konzept in der Schublade zu haben.

Stadtrat Freiberg meint, ob man an dem Siegerentwurf festhalten muss und die Ansprüche nicht runterschrauben soll.

Hr. Ordelheide meint, dass das Konzept mit den Schulen entwickelt wurde. Wenn man den Entwurf ändern möchte, müsste man wieder mit den Schulteams sprechen, wo Einsparungen möglich sind und eine neue Ausschreibung starten.

Stadtrat Hummler schlägt vor, die leerstehenden Räume in Aeschach, als Interimslösung zu nutzen.
Stadtrat Obermayr möchte wissen, was die Alternative wäre, wenn man den Siegerentwurf nicht umsetzen würde.

Hr. Ordelheide erörtert, dass man sich mit den Schulteams wieder zusammensetzen muss, neue Raumkonzepte/-bedarfe ermitteln muss. Aus seiner Sicht würde das ca. 2 Jahre dauern.
Er gibt auch zu bedenken, dass Containerlösungen viel Geld kosten und nicht förderfähig sind.
Es wäre zu überlegen, das Projekt erstmal weiterzuverfolgen, denn der Bedarf besteht. Und im Februar 2023 im Schulentwicklungskonzept-Workshop dieses Thema aufgreifen.

Stadtrat Jöckel fragt an, ob man die vorhandenen Schulen nicht erweitern oder aufstocken kann. Die Infrastruktur wäre schon vorhanden. Zudem solle alternativ ein reiner Funktionsbau geprüft werden.

Stadtrat Brombeiß warnt davor, die Entwurfsplanungen abzubrechen. Neue Planungen würden wieder Jahre in Anspruch nehmen und ab 2026 gibt es einen Rechtsanspruch auf Ganztagschulen.

Stadträtin Dorfmüller hält nichts davon, Kürzungen beim Raumkonzept zu machen. Sieht aber auch keine Finanzierungsmöglichkeit für den Neubau, daher sollten Gelder für Interimsmaßnahmen bereitgestellt und Alternativen geprüft werden.

Stadtrat Freiberg möchte wissen, ob die Siegerentwürfe auf Platz 2 und 3 nicht günstiger umgesetzt werden könnten.

Hr. Ordelheide meint, dass vermutlich alle ziemlich gleich viel kosten würden, er aber versucht eine Kostenschätzung für die Plätze 2 und 3 aufzustellen.
Stadtrat Hübler sagt, dass man vielleicht die freiwilligen Aufgaben streichen muss und die Standards bei den Pflichtaufgaben überdenken muss.

Stadtrat Hummler zieht es auch in Erwägung, dass man nur eine Schule in Lindau als Ganztagsschulen anbietet, dann müssen manche Schüler eben in andere Stadtteile fahren.

Stadtrat Reich regt an, dass man eine Kostenaufstellung für die bisherigen Planungskosten und Arbeitszeit vorlegt.

Stadträtin L. Brombeis ist auch der Meinung, dass man bei dem Neubau der Mittelschule keine Sparversion machen sollte, die in 5 Jahren nicht mehr den Ansprüchen entspricht. Die Kinder seien bereits da und bräuchten bald eine Schule, daher sollte das Projekt Mittelschule Priorität haben.

Beschluss

Der Finanzausschuss nimmt den Sachverhalt zur Kenntnis.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Datenstand vom 28.11.2022 12:57 Uhr