- Ausgangslage
Für den Bereich des ehemaligen Lehrgutes Priel soll eine Bebauungsplanänderung vorgenommen werden. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert, um das Entwicklungsgebot gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB zu erfüllen.
Der Änderungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 65 „Lehrgut Priel“ befindet sich im westlichen Stadtgebiet im Stadtteil Hoyren. Nördlich, bzw. auch durchquerend, schließt die Friedrichshafener Straße an. Das Plangebiet wird im Norden sowie im Süden durch Bahnlinien begrenzt. Der zu ändernde Bereich des Bebauungsplanes sowie Erweiterung weist insgesamt eine Größe von ca. 5,78 ha auf. Innerhalb des Änderungsgeltungsbereiches befinden sich folgende Grundstücke mit den Fl.-Nrn.: 482 (teilweise), 482/2, 559/3 (teilweise), 638, 638/2, 639, 639/2, 639/3, 642/2, 688, 688/12, 688/13, 688/17, 688/18, 688/21, 695/7, 695/8 (teilweise), 695/9 (teilweise), 710/2 (teilweise), 734, 736 (teilweise), 748/2, 749 (teilweise), 749/2, 749/4 (teilweise), 1148/20 (teilweise), 1148/21 (teilweise), 1411/2 (teilweise), 1411/5 und 1411/6, Gemarkung Hoyren.
- Bestehendes Planungsrecht
Für den Planbereich besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 65 „Lehrgut Priel“ (rechtsverbindlich seit 24.08.1996). Dieser Ursprungsbebauungsplan aus dem Jahr 1996 stellt als qualifizierter Bebauungsplan überwiegend ein reduziertes Gewerbegebiet dar. In diesem sind nur nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Nicht zulässig sind Einrichtungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 3 und 4 BauNVO (Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke) sowie Groß- und Einzelhandel. Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BauNVO (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten) sind nicht zugelassen.
Im östlichen Teilbereich ist zudem ein Mischgebiet dargestellt. In diesem sind Einrichtungen nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 und 8 BauNVO (Tankstellen und Vergnügungsstätten) sowie Groß- und Einzelhandel nicht zulässig. Ausnahmen nach § 6 Abs. 3 BauNVO (Vergnügungsstätten) sind nicht zugelassen.
- Wahl des Bebauungsplanverfahrens
Für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 65 „Lehrgut Priel“ wird das klassische Vollverfahren gewählt. Es wird eine Umweltprüfung durchgeführt. Der Begründung ist ein Umweltbericht beigefügt. Dieser enthält Aussagen zu den gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ermittelten und bewerteten Umweltbelangen.
- Ziel und Zweck der Planung
Mit der Änderung wird das Ziel verfolgt, die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 65 „Lehrgut Priel“ an die aktuellen Anforderungen an ein Gewerbegebiet anzupassen.
Im Einzelnen ist geplant:
- eine geordnete, städtebauliche Entwicklung zu sichern
- Gewerbeflächen vorzuhalten
- die Nachverdichtung zu steuern
- die Erschließungssituation zu verbessern
- vorhandener Grünstrukturen freizuhalten und zu sichern
Dies ist insbesondere angesichts der gewerblichen Flächenknappheit im Stadtgebiet Lindau von großer Bedeutung. Anlass waren v.a. vermehrte Anfragen von Gewerbebetrieben, darunter viele ortsansässige Unternehmen, zu möglichen Gewerbegrundstücken für Umsiedlungen oder zu Erweiterungszwecken. Es sollen v.a. Flächen für kleine Handwerksbetriebe vorgehalten werden. Dem Begriff von kleineren und mittleren Betrieben (KMU) liegen die allgemein gültigen Definitionen für KMU von KFW und der bayerischen Staatsregierung zu Grunde.
Durch die Änderung kann gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan ein großer Bereich von Bebauung freigehalten werden. Die Flächen haben sich, im Gegensatz zum Aufstellungsbeschluss des Jahres 2011 in weiten Teilen stark verändert, da nicht gebaut wurde. Der Bewuchs hat v.a. östlich des Giebelbaches zugenommen und eine höhere ökologische Wertigkeit erfahren. Dem wird jetzt Rechnung getragen in dem diese Flächen von der Bebauung freigehalten werden und als Grünfläche gesichert werden.
Neben der Erschließung für den motorisierenden Verkehr wird durch die Änderung des Bebauungsplanes auch eine Verbesserung der Erschließungssituation für den Rad- und Fußverkehr herbeigeführt. Aktuell gibt es keine Querungsmöglichkeit von der Schönauer Straße in die Giebelwiesen. Angestrebt wird eine Brücke über die Kreuzung Friedrichshafener Straße / Schönauer Straße und eine Unterführung an der Bahnstrecke Buchloe-Lindau. So kann eine direktere Wegeverbindung geschaffen werden. Verbessert wird zudem die Anbindung zwischen Schönau und der Insel durch einen zusätzlichen Rad- und Fußweg nördlich der Bahnstrecke Buchloe-Lindau.
- Festsetzungen des Bebauungsplanes
Um den Bebauungsplan an die aktuellen Anforderungen an ein Gewerbegebiet anzupassen, werden nachfolgende planungsrechtliche Festsetzungen durch die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 65 „Lehrgut Priel“ geändert:
- Art der Baulichen Nutzung
Gewerbegebiet nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 8 Bau NVO i.V.m § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO:
Als Art der baulichen Nutzung wird für die Bereiche zwischen den Bahnlinien ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Der Nutzungskatalog gemäß § 8 BauNVO wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung modifiziert, um den städtebaulichen Zielen gerecht zu werden. Entsprechend des Nutzungskonzeptes sind in dem Gewerbegebiet Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Gebäude und Räume für freie Berufe, Lagerhäuser und Gewerbebetriebe aller Art zulässig.
Ausnahmsweise zulässig sind Anlagen für soziale, sportliche und gesundheitliche Zwecke.
Grundsätzlichen Ausschluss erfahren Vergnügungsstätten, Tankstellen, öffentliche Betriebe, Einzelhandel, Großhandel, Beherbergungsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Lagerplätze, Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke und Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbegebiet zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.
Vergnügungsstätten nach § 8 (3) BauNVO und Tankstellen nach § 8 (2) Nr. 3 BauNVO werden ausgeschlossen, da die gewerblichen Bauflächen den Unternehmen im handwerklichen Bereich und kleineren mittelständischen Unternehmen vorbehalten sein sollen. Es sollen z.B. Lindauer Unternehmen in beengten bestehenden gewerblichen Ansiedlungen oder mit bestehenden Nutzungskonflikten Gewerbe-Wohnen eine Chance haben, in einen gut erreichbaren neuen Standort ausweichen zu können. Für Vergnügungsstätten wird das bestehende Angebot in den östlichen Stadtteilen aus städtebaulicher Sicht als ausreichend bewertet. Der visuelle Auftaktbereich zum Stadtgebiet Lindau und der angrenzende Landschaftsraum sollen außerdem nicht mit Nutzungen des Sektors Vergnügungsstätten und Tankstellen und ihren häufig damit einhergehenden dominanten Werbeanlagen überformt werden.
Für öffentliche Betriebe ist derzeit bei der Stadt Lindau keine Nachfrage bekannt. Sie werden außerdem ausgeschlossen, um wegen ihres hohen Flächenverbrauchs für Erschließung und ggf. Lagerung nicht dem beabsichtigten Ziel des Ansiedelns kleinerer und mittlerer privater Unternehmen zu widersprechen.
Nutzungen des Einzel- und Großhandels werden ausgeschlossen, da das Einzelhandelsgutachten aus dem Jahr 2015 für sonstige nicht-integrierte Lagen unter 8.3.8 explizit keine Neuansiedelungen empfahl.
Wohnungen für im Gewerbegebiet tätiges Personal werden vorrangig vor dem Hintergrund der hohen Beeinträchtigungen durch zwei Bahnlinien und die Friedrichshafener Straße ausgeschlossen. Außerdem sollen die Flächen auch hier für die gewerbliche Nutzungen vorbehalten werden, auch wenn der Flächenbedarf durch solche Wohnungen erfahrungsgemäß eher gering ist. Der Standort Priel eignet sich auch perspektivisch nicht für Mischnutzungen im Sinne einer Stadt der kurzen Wege. Auch aus diesem Grund soll daher, als eine Art Ausgleich für die fehlende Wohnmöglichkeit für Aufsichtspersonal, die Verknüpfung mit den im Umfeld bestehenden Fuß- und Radwegen optimiert werden.
Die übrigen Nutzungen werden ausgeschlossen, da wirkungsvoll Flächen für das Neuansiedeln und die Umsiedelung kleinerer und mittlerer privater Unternehmen vorgehalten werden sollen. Mit dem Gewerbegebiet Priel wird die vorletzte größere zusammenhängende Gewerbefläche des FNP Lindau aktiviert. Vor dem Hintergrund, dass seit 2018 ein städtischer Beschluss zur Innenentwicklung besteht und real tatsächlich keine größeren geeigneten Gewerbeflächen mehr zur Verfügung stehen, muss mit dem hier sich eröffnenden Angebot planvoll umgegangen werden. Die Einschränkungen für alle genannten Einrichtungen, Nutzungen und Anlagen müssen daher zusammenfassend aus städtebaulicher Sicht vorgenommen werden.
Mischgebiet nach § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB, § 6 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO
Südlich der Friedrichshafener Straße wird westlich und östlich der Bahnüberführung jeweils ein Mischgebiet festgesetzt.
Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltung sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise zulässig sind Gartenbaubetriebe.
Nicht zulässig sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Tankstellen, Vergnügungsstätten und Ferienwohnungen. Als Gründe für den Ausschluss dieser Nutzungen können die oben bei den Gewerbegebieten genannten gelten.
Ferienwohnungen werden ausgeschlossen, da der Standort aus der Sicht der Lagegunst für andere gewerbliche Nutzungen (z.B. Büroflächen mit hohem Anteil an Kundenverkehr) vorgehalten werden soll.
- Maß der baulichen Nutzung
Grundflächenzahl (GRZ)
Für die Gewerbegebiete wird eine Grundflächenzahl von 0,8 festgesetzt. Dies entspricht dem Orientierungswert für die Obergrenze von Gewerbegebieten gemäß Baunutzungsverordnung.
Für Mischgebiete wird eine Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Dies wiederum entspricht dem Orientierungswert für die Obergrenze von Mischgebieten gemäß Baunutzungsverordnung.
Maximale Höhe der Oberkante baulicher Anlagen bzw. Firsthöhe der Gebäude
Die maximale Gebäudehöhe beträgt im Gewerbegebiet 14 bzw. 12 m und in den Mischgebieten im westlichen 9 m bzw. im östlichen 12 m.
Im Unterschied zum bisherigen Bebauungsplan wird auf die Festsetzung von maximal zulässigen Vollgeschossen verzichtet, da gewerbliche Geschosse stark voneinander abweichende Höhen aufweisen können.
- Überbaubare Grundstücksgrenze
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert.
- Grünordnung
Die grünordnerischen Festsetzungen zielen auf eine gute, dauerhaft funktionierende und ökologisch hochwertige Durchgrünung ab. Das Plangebiet befindet sich im Übergangsbereich der Kernstadt zur freien Landschaft. Eine harmonische Eingliederung in das Landschaftsbild ist von großer Bedeutung. Das Plangebiet ist aus der Umgebung gut einsehbar. Bestehende Grünstrukturen werden gesichert und sollen eine Weiterentwicklung erfahren. Die Bauflächen erhalten durch die grünordnerischen Festsetzungen eine gute Durch- und Eingrünung.
Baum– und Strauchpflanzungen
Bei der Auswahl der Gehölze wurden solche ausgesucht, die eine große Standortamplitude (Stichwort: Klimawandel) haben und als stadtklimaresistent gelten. Ein Teil der Gehölze ist „gebietsheimisch“, um dem Erhalt und der Entwicklung der Lebensraumfunktion Rechnung zu tragen.
Es werden Mindestqualitäten für die Baum- und Strauchpflanzungen angegeben, um baldmöglichst eine gute Funktion hinsichtlich Gestaltqualität, Eingrünung und Lebensraumpotenzial sowie für das Mikroklima zu erreichen.
Für die Baumpflanzungen, die Pflege sowie Nachpflanzungen bei Verlust werden Vorgaben gemacht. So sind z.B. im Bereich von Belagsflächen ausreichend große Pflanzquartiere zu schaffen sowie Bäume bei Verlust zu ersetzen. Die Baumauswahl hat so zu erfolgen, dass die Bäume sich in ihrem natürlichen Habitus entfalten können.
Gestaltung der Grünflächen und Pflanzungen
Als Auftakt zum Gewerbegebiet wird an der Friedrichshafener Straße die Pflanzung einer Hecke festgesetzt. Entlang des westlichen Erschließungsringes erfolgt die Pflanzung einer Baumreihe mit Großbäumen und einem Pflanzabstand von ca. 12 Meter. Hierdurch wird das Gewerbegebiet gegliedert und die größere Gewerbefläche gefasst und eingegrünt. Pro zusammenhängender Baumreihe ist die gleiche Baumart zu wählen, um abschnittsweise eine gleichmäßige Gestaltqualität zu erhalten. Um die Grundstücke erschließen zu können, sind Unterbrechungen der Grünstrukturen/Baumreihe von maximal 6 Metern Breite möglich.
Am östlichen Erschließungsring sind an den „Eckpunkten“ Bäume zu pflanzen.
Die früher gartenbaulich genutzte Fläche im Südosten des Plangebietes wird als private Grünfläche festgesetzt. Hier soll auf längere Sicht das Feldgehölz Richtung Osten erweitert werden. Dies führt zu einer Erhöhung der Strukturvielfalt, Lebensraumfunktion und Gestaltqualität.
Die Gewerbegrundstücke sind auf mindestens 10% der Grundstücksfläche zu begrünen und gärtnerisch zu gestalten. Innerhalb der Grünflächen dürfen keine baulichen Anlagen (auch keine Stellplätze) errichtet werden. Stellplätze sind mit Bäumen zu überstellen. Die Festsetzung zur Begrünung eines Anteils der Grundstücksfläche und die Bepflanzung mit Sträuchern und Bäumen dient der Gliederung des Landschafts- und Ortbildes, der Bereicherung der Biotopstruktur innerhalb der Baugrundstücke und verbessert das Mikroklima.
Dach- und Fassadenbegrünung
Der Dach- und Fassadenbegrünung wird im zukünftigen Gewerbegebiet eine hohe Bedeutung beigemessen. Es werden Festsetzungen getroffen zu Art und Umfang der Begrünung. Dach- und Bauwerksbegrünungen erfüllen wichtige Funktionen. Sie dienen der ökologischen, funktionalen und gestalterischen Verbesserung des Wohn- und Arbeitsumfeldes. Zudem haben sie durch die Beschattung und den Wasserrückhalt eine positive Auswirkung auf das Mikroklima der Gebäude sowie des Umfeldes.
- Ziele des Klimaschutzes
Um das Konzept der Schwammstadt sowie Starkregenereignisse (Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 c und d BauGB) im Plan regeln zu können, liegen nicht genügend Gutachten vor, um diese Festsetzungen ausreichend begründen zu können. Gegen die Aufnahme des Schwammstadtkonzeptes spricht zudem, dass die Böden im Plangebiet nicht für die Versickerung von Oberflächenwasser geeignet sind.
Für ein Vorlegen eines Energiekonzeptes beim Bauantrag können zwar keine Festsetzungen getroffen werden, dennoch wurde es als Hinweis in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes mit aufgenommen.
Die Ziele des Klimaschutzes wurden bei der Änderung des Bebauungsplanes vor allem durch die Festsetzungen zur Grünordnung, in der Festsetzung zu Photovoltaikanlagen sowie der Aufteilung des Plangebietes umgesetzt.
- Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Auslegung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zu dem Bebauungsplanvorentwurf einschließlich seiner Begründung mit Stand vom 11.05.2022 fand in der Zeit vom 25.07.2022 – 09.09.2022 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zur Planung schriftlich oder zur Niederschrift bei der Stadt Lindau vorgebracht werden.
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen zum Vorentwurf mit Stand vom 11.05.2022 3 Stellungnahmen ein, die von der Verwaltung geprüft und wie in Anlage 1 abgewogen wurden.
- Prüfung und Abwägung der vorgebachten Stellungnahmen zur Behörden- und Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB
Die Unterlagen zur frühzeitigen Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden am 22.07.2022 an insgesamt 32 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange verschickt.
Die vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurden von der Stadt Lindau geprüft und abgewogen, wie in Anlage 1 dargestellt.
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen zur frühzeitigen Auslegung und zur Trägerbeteiligung wurden folgende Planänderungen und -ergänzungen vorgenommen:
- Die zulässigen Gebäudehöhen sowie -längen werden reduziert. Die Gebäudehöhe im westlichen MI wird angepasst.
- Das GE 2 wird vergrößert, so dass eine Grundstückstiefe von 30 m ermöglicht wird
- Die Straße wird vom Gewässer nach Westen abgerückt, so dass ein Gewässerrandstreifen von mindestens 5 m gesichert werden kann
- Der östliche Erschließungsstrang wird zur Einbahnstraße und in der Breite verringert auf eine Fahrspur mit überfahrbarem Gehweg
- Im Südosten wird die Ausbuchtung der Erschließung begradigt, so dass ein neues GE 4 entsteht
- Öffentliche Grünflächen um GE 1 und 2 werden zu privaten Grünflächen
Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf erhält das Fassungsdatum vom 26.04.2023.
