- Anlass, Ziel und Zweck der Planung
An der Kreuzung Sennhofweg und Kemptener Straße sollen ein neuer Aldi-Markt, Räume für die Lebenshilfe für Menschen mit Behinderung e.V., weitere Gewerbeflächen und eine Kindertagesstätte mit 4 Gruppen geschaffen werden.
Der zu überplanende Bereich befindet sich im Norden der Stadt Lindau (B) gegenüber der Denkfabrik. Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 603/3, 606/3 und 606/5 der Gemarkung Reutin. Nördlich und südlich des Plangebietes schließen sich gewerblich genutzte Grundstücke an. Im Westen begrenzt die Kemptener Straße und im Osten landwirtschaftlich genutzte Flächen das Plangebiet.
Im westlichen Teil des Geltungsbereiches befindet sich derzeit ein eingeschossiges Gewerbegebäude, das von der Firma Möbelgarten als Möbelhaus genutzt wurde. Anstelle des Bestandsgebäudes ist ein zweigeschossiges Gebäude mit einem punktuellen, dreigeschossigen Kopfbau geplant. Der riegelförmige Baukörper entlang der Kemptener Straße stellt das Gegenstück zu dem bestehenden Parkhaus auf der gegenüberliegenden Straßenseite dar.
Das Erdgeschoss wird sowohl von einem Verbrauchermarkt mit ca. 1.200m² Verkaufsfläche genutzt, als auch von einer Bäckerei mit kleinem Gastraum. Diese ist im Gebäude integriert und dem Verbrauchermarkt südlich vorgelagert. Das 1. Obergeschoss beinhaltet für die Lebenshilfe Werkstätten, die dazugehörigen Nebenräume, Verwaltungs- und Aufenthaltsräume. Das 2. Obergeschoss bietet Platz für kleinteiligere, gewerbliche Nutzungen. Aktuell wird hier unter anderem mit medizinischem Gesundheitshandweck geplant.
Im östlichen Bereich ist außerdem ein separates, zweigeschossiges Gebäude vorgesehen, das eine Kindertagesstätte für vier Gruppen beherbergen soll. Die Gruppenräume grenzen in östlicher Richtung unmittelbar an eine Grünfläche, die den Kindern als Spielgarten dienen soll. Darüber hinaus befindet sich im Osten des Geltungsbereiches ein Stadel. Dieser soll erhalten und nach positiver statischer Bewertung als Unterstellmöglichkeit für Fahrrad- und Kinderwägen genutzt werden.
Freiraumgestaltung:
Der Freiraum zwischen den Gebäuden ist nutzungsbedingt überwiegend als Parkplatzfläche vorgesehen. Die Fahrgassen zu den Stellplätzen sind in Asphalt aufgeführt, wohingegen die Stellplätze gepflastert sind. Die gesamte Anlage wird durch Grünstreifen und Bäume aufgelockert. Der im Flächennutzungsplan bislang als Landwirtschafts- bzw. Grünfläche ausgewiesene Bereich östlich der Kindertagesstätte soll als unbebauter Freiraum gewahrt werden. Hierzu sind gezielte Baumpflanzungen und die Herstellung von Wegen, wie auch Spielbereiche vorgesehen.
Erschließung
Die verkehrliche Erschließung und die Anlieferung des Verbrauchermarkes und Werkstätten erfolgt über die Kemptener Straße und den Sennhofweg. Derzeit gibt es dort keinen Linksabbiegestreifen in den Sennhofweg und der Gehsteig entlang der östlichen Straßenseite endet unvermittelt. Der Knoten ist in dieser Form nicht mehr ausreichend und soll daher ausgebaut werden. Die Notwendigkeit einer Linksabbiegespur wurde rechnerisch nachgewiesen und soll in Form einer 2,8 m breiten und ca. 21 m langen Abbiegespur umgesetzt werden.
Der Sennhofweg erhält im Zuge des Vorhabens einen neuen Gehsteig in einer Breite von 2,30m, der vom neuen Knoten Kemptener Straße/Sennhofweg bis zur neuen KiTa bzw. dem Hammerweg geführt wird. Für den östlichen Gehweg werden ein geschützter Aufstellungsbereich und ein Schutzweg über den Sennhofweg geschaffen. Von hier aus wird eine Querungshilfe mit Mittelinsel über die Kemptener Straße erreicht.
Eine Umfahrung im Westen des Hauptgebäudes ist derzeit allein für die Sprinterkolonne der Werkstätten vorgesehen.
Die Zufahrt zu den Stellplätzen der KiTa erfolgt über eine separate Zufahrt im Osten des Parkplatzes. Von hier ist die vorgesehene Parknische im Norden des KiTa-Gebäudes über eine Fahrgasse erreichbar.
In die Planungen des Vorhabens wird zudem ein Fahrradweg (Hauptradroute Kategorie 1) integriert, welcher vom Hammerweg im Süden über das Gelände bis zur Kemptener Straße verläuft. Mit der so entstehenden neuen Radwegeverbindung kann die Maßnahme 85 des Nahmobilitätskonzeptes umgesetzt werden.
Die Abwasserbeseitigung erfolgt durch Anschluss an die Garten- und Tiefbaubetriebe Lindau (GTL), die Wasser- und Stromversorgung wird durch Anschluss an die Stadtwerke Lindau garantiert. Weitere Erschließungsmaßnahmen sind nicht erforderlich. Die vorhandenen Erschließungsanlagen (Verkehrsflächen, Versorgungsleitungen, Abwasserleitungen) sind ausreichend dimensioniert und funktionsfähig.
Um die Umsetzung des Vorhabens planungsrechtlich zu sichern, soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt werden.
- Plangrundlagen
Die Stadt Lindau (B) verfügt über einen rechtsgültigen Flächennutzungsplan 2013. Die überplanten Flächen werden hier als gewerbliche Bauflächen dargestellt. Da die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und Gebietseinstufungen mit den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes nicht übereinstimmen, ist eine Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Diese erfolgt im so genannten Parallelverfahren (gem. § 8 Abs. 3 BauGB).
Aktuell besteht im Bereich der Planung kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Das ISEK 2030 trifft für diese Fläche keine Aussage. Ebenso wenig der Landschaftsplan. Weitere relevante Plangrundlagen liegen für diese Flächen nicht vor.
- Festsetzungskonzept
Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind folgende Festsetzungen vorgesehen:
Art der baulichen Nutzung:
Sonstiges Sondergebiet mit Zweckbestimmung Nahversorger mit folgenden zulässigen Nutzungen:
- Eine Aldi-Filiale mit 1.203,38 m² Verkaufsfläche
- Verwaltung, Produktion und ergänzende soziale Einrichtungen der Lebenshilfe für Menschen mit Behinderung e.V., Kreisvereinigung Lindau
- Ein Hörakustikgeschäft und
- Gewerbliche Nutzungen nach Maßgabe des Durchführungsvertrages
Nicht zulässig sind als o.g. gewerbliche Nutzungen
- Ferienwohnungen nach § 13a Satz 1 BauNVO
- Ferienräume nach § 13a Satz 2 BauNVO
- Vergnügungsstätten
- Tankstellen.
Zulässig sind ausschließlich Nutzungen und Anlage, zu deren Durchführungsvertrag sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Im sonstigen Sondergebiet mit Zweckbestimmung Kindertagesstätte sind folgende Nutzungen zulässig
Maß der baulichen Nutzung
Maximal zulässige Grundfläche Nahversorger: 2.670m²
Maximal zulässige Grundfläche Kindertagesstätte: 460m²
Die zulässige Grundfläche darf neben der in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO getroffenen Vorschrift zu Überschreitung (50%) um weitere 50%, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden, sofern es sich bei der zuletzt genannten Überschreitung ausschließlich um folgende Anlagen handelt:
- Nicht vollflächig versiegelte Stellplätze und nicht vollflächig versiegelte Zufahrten
- Nebenanlagen, die keine Gebäude oder Gebäudeteile im Sinne des §24 BauNVO sind
- Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.
Der Begriff „nicht vollflächig versiegelt“ in Bezug auf Stellplätze sowie die Zufahrten bedeutet, dass es sich um wasserdurchlässige Beläge handeln muss. Durchgehende Asphaltbeläge scheiden hierdurch aus.
Maximal zulässige Gesamt-Gebäudehöhe über NHN Nahversorger: 440,70m
Maximal zulässige Gesamt-Gebäudehöhe über NHN KiTa: 437,00m
Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse wird verzichtet, da ein im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestelltes konkretes Bauvorhaben vorliegt.
Grünordnung:
Festsetzung von privaten Grünflächen, Festsetzung von Baumstandorten sowie deren Wuchsklasse entlang des Sennhofwegs sowie auf der Parkplatzfläche, Festsetzung variabler Baumpflanzung innerhalb der privaten Grünfläche des KiTa-Geländes, Festsetzung einer Pflanzbindung für erhaltenswerte Gehölze.
Immissionsschutz:
Festsetzungen zum Schallschutz entsprechend der Maßnahmenempfehlung des Schallgutachtens vom 16.08.2023.
