Das Vorhaben befindet sich im Außenbereich und wird nach § 35 BauGB beurteilt.
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ehemals privilegiertes Gebäude (landwirtschaftliche Hofstelle; Wohnteil) im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Da diese Hofstelle bereits aufgegeben wurde, liegt keine landwirtschaftliche Privilegierung mehr vor und das Vorhaben ist als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu bewerten.
Nach § 35 Abs. 2 BauGB können sonstige Vorhaben, im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Darüber hinaus handelt es sich bei dem Vorhaben um ein sog. teilprivilegiertes bzw. begünstigtes Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 4 BauGB, wonach gewisse öffentliche Belange dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden können. Hierunter fallen, die Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans, die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft oder die Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung.
In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB („reine“ Nutzungsänderung einer Landwirtschaft zu Wohnzwecken ohne Abbruch) auch für die Neuerrichtung eines solchen Gebäudes, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist.
Ein Ersatzbau für einen ehemaligen landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteil ist nur in begründeten Einzelfällen zulässig. Ein solcher begründeter Einzelfall ist dann anzunehmen, wenn der Aufwand für bauliche Maßnahmen im jeweiligen Gebäudebestand, die der Nutzungsänderung dienen, im Verhältnis zu einer Neuerrichtung technisch und wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre.
Im hier vorliegenden Fall handelt es sich um einen solchen begründeten Einzelfall.
Weitere Tatbestandsvoraussetzungen, die für die Teilprivilegierung vorliegen müssen, sind in § 35 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB geregelt. Hiernach gilt § 35 Abs. 4 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g entsprechend.
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich.
Die erforderlichen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB welche bei Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB entsprechend gelten, sind beim vorliegenden Vorhaben gegeben.
Das äußere Erscheinungsbild des neu zu errichtenden Gebäudes muss die Kulturlandschaft also in ähnlicher Weise prägen, wie das bestehende Gebäude. Es muss also der ursprüngliche Zweck des Gebäudes („Bauernhof“) weiterhin erkennbar sein.
Im Kommentar (Brügelmann) wird die Vorschrift auf die Kurzformel gebracht: „ Ein ehemals schönes landwirtschaftlich genutztes Gebäude darf abgerissen werden, wenn dafür ein ähnlich schönes Wohngebäude errichtet wird“. Dieser Abschnitt zielt auf die Umnutzung bisher landwirtschaftlicher Gebäude ab, zu welchen jedoch auch Wohngebäude zählen können, die nach § 35 Abs.1 privilegiert waren.
Die Hofform des Einfirsthofes ist typisch für die Kulturlandschaft. Eine stärkere Belastung des Außenbereiches ist durch den Ersatzbau nicht zu erwarten.
In den Fällen des § 35 Abs. 4 S. 2 BauGB sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.
Das Vorhaben ist im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB. D.h. weitere öffentliche Belange, als die durch die Teilprivilegierung ausgeschlossenen Belange, werden durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt und das Vorhaben kann daher nach § 35 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB zugelassen werden.
Die äußere Gestaltung des Bauvorhabens ist vor Bauantragstellung mit der Unteren Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.
