Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 83 „Bei der Kirche“ und wäre nach den rechtsgültigen Festsetzungen planungsrechtlich nicht zulässig. Eine Änderung des BP bzw. die Neuaufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (vBP) ist notwendig.
Plangebiet
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Oberreitnau östlich des „Alten Schulwegs“ und erstreckt sich westlich entlang des Hepbachs. Es umfasst das Flurstück Nr. 6/0 mit einer Gesamtfläche von 2722 m². Die genaue Lage und Abgrenzung des Vorhabenbereiches ergibt sich aus der zeichnerischen Darstellung (s. Anlage).
Ziel und Anlass
Ziel der Planung ist, durch eine entsprechende Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen eine Wohnnutzung zu ermöglichen. Mit der Umwandlung der im Bebauungsplan festgesetzten „Fläche für die Landwirtschaft“, welche im Flächennutzungsplan bereits als Mischgebiet dargestellt ist, in ein allgemeines Wohngebiet (WA) soll das Ziel der Schaffung von Wohnbauland verfolgt werden. Die neue Bebauung soll sich dabei hinsichtlich ihrer städtebaulichen Gestaltung der umliegenden Bebauung anpassen.
Rahmenbedingungen
Rechtsverbindlicher Bebauungsplanes Nr. 83 „Bei der Kirche“:
Das Vorhaben befindet sich innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 83 „Bei der Kirche“, rechtsverbindlich seit 30.04.1985. Der betreffende Bereich ist derzeit als „Fläche für die Landwirtschaft, Erwerbsobstgarten und Hofweide“ festgesetzt. Ebenso ist in einem östlichen Teilbereich des Vorhabenbereichs ein Hochwasserrückhaltebecken festgesetzt sowie ein Fuß- und Radweg, welcher das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchquert. Die Fortsetzung des Weges nach Norden führt über ein weiteres Privatgrundstück.
Der Bebauungsplan Nr. 83 wurde bereits dreimal geändert. In der 2. Änderung wurde eine Teilfläche der im Urplan festgesetzten „Fläche für die Landwirtschaft“ als Wohnbaufläche festgesetzt.
Flächennutzungsplan:
Der Flächennutzungsplan stellt in dem Bereich des Flurstücks Nr. 6/0 „Gemischte Bauflächen“ dar. Entlang des Baches ist ein „Bestand Feldgehölze“ dargestellt, sowie ein Suchraum für Entwicklungsflächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. Nordöstlich ist ein Hochwasserrückhaltebecken dargestellt.
Das Hochwasserrückhaltebecken wird in der im Bebauungsplan festgesetzten Lage nicht mehr benötigt, da dieses bereits an einer anderen Stelle errichtet wurde.
Planung
Für die vorgesehene Bebauung liegen derzeit zwei Varianten vor.
Variante 1.1 und 1.2:
Die Variante 1.1 sieht zwei Einfamilienhäuser (Haus 1 und 3) und ein Doppelhaus (Haus 2A und 2B), jeweils mit einer zusätzlichen Einliegerwohnung vor. Die Erschließung erfolgt von Westen über den „Alten Schulweg“. Zudem wird eine fußläufige Verbindung von Südosten dargestellt, welche zum Vorplatz von Haus 3 führt. Das Doppelhaus und das nördlichere Einfamilienhaus sind zweigeschossig mit Satteldach und einer Dachneigung von 30° Grad konzipiert, die Grundflächen betragen 92m² (EFH) und 168 m² (2 x 84m²; DH). Das südliche Einfamilienhaus ist als eingeschossiges Gebäude mit Dachgeschoss und einer Kniestockhöhe von 1,20 m vorgesehen. Die Grundfläche beträgt hier 145 m² und sieht eine im Gebäude integrierte Garage vor. Die Variante 1 sieht pro EFH und Doppelhaushälfte jeweils zwei Stellplätze vor, sowie einen weiteren für die Einliegerwohnungen. Im Plangebiet entstehen 7 Wohneinheiten und 12 Stellplätze, davon eine ins Gebäude integrierte Doppelgarage, sieben Carport-Stellplätze und drei offene Stellplätze.
Die Variante 1.2. stellt zusätzlich einen Fuß- und Radweg entlang des Baches, wie im bestehenden Bebauungsplan festgesetzt, dar.
Variante 2.1 und 2.2:
Die Variante 2.1 unterscheidet sich von der Variante 1 in dem südlichen Bereich (Haus 3) sowie der Anordnung der mittigen Doppelhäuser (Haus 2A und 2B). Haus 3 ist in dieser Variante als Doppelhaus (ohne Einliegerwohnung) statt des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung konzipiert. Auch hier unterscheiden sich die Varianten 2.1 und 2.2 durch die Darstellung des Fuß- und Radwegs entlang des Baches.
Verfahren
Das Bebauungsplanänderungsverfahren wird angesichts der Inanspruchnahme von bisher unbebauten Bereichen und wegen umweltrelevanter Thematiken im Vollverfahren durchgeführt.
Für den Einstieg in das Verfahren wird ein Scoping-Termin mit zuständigen Fachbehörden vorgeschlagen. Dieser dient zur Klärung der notwendigen Gutachten und deren Umfang. Anschließend sind der Aufstellungsbeschluss sowie ein Beschluss zur frühzeitigen Offenlage im Stadtrat vorgesehen.
