Anlass der Planung
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 124 „4-Linden-Quartier“ ist seit dem 08.05.2021 rechtsverbindlich. Das Bauvorhaben wurde im Juni 2022 genehmigt und befindet sich aktuell in der Umsetzung. Der Vorhabenträger I+R des Vier-Linden-Quartiers sieht auf Grund der Nichtverwertbarkeit der derzeitig vorgesehenen Nutzungsmischung des Hauses M im Bauabschnitt 2 den Zwang, das Gebäude einer anderen Nutzung zuzuführen. Es zeigt sich, dass in der aktuellen Marktlage für eine Mischnutzung mit Wohnen keine ausreichende Nachfrage besteht. Geplant ist für das Haus M eine Nutzung als Büro-, Dienstleistungs-, Gastronomie- und Handelsstandort.
Durch den Wegfall der geplanten Wohnungen ist der Gebietscharakter im Plangebiet als Mischgebiet nicht mehr gegeben, da der Wohnungsanteil insgesamt zu gering ist. Somit ist eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erforderlich. Der Vorhaben- und Erschließungsplan, sowie auch der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 124 "4-Linden-Quartier" sind entsprechend zu ergänzen.
Geltungsbereich/Angaben zum Bestand
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Lindau – Reutin westlich der Kemptener Straße sowie nördlich des Einkaufszentrums Lindaupark.
Das Plangebiet selbst ist Bestandteil des derzeit in Bau befindlichen Vier-Linden-Quartiers.
Unmittelbar angrenzend an das Plangebiet besteht im Osten die Verkehrsfläche der Kemptener Straße. Im Süden und Westen schließen, die derzeit in Bau befindlichen Gebäude des 4-Linden-Quartiers an und im Norden besteht ein Verbrauchermarkt.
Im weiteren Umfeld befindet sich die Bebauung des Stadtteils Reutin bestehend aus gewerblich und wohnbaulich genutzten Gebäuden.
Ein nennenswerter Vegetationsbestand ist aufgrund der bereits begonnen Bautätigkeiten des Gesamtquartiers nicht mehr vorhanden.
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke mit den Nr. 554/4 (Teilfläche), 554/9, 554/10 (Teilfläche) und 553/1(Teilfläche) der Gemarkung Reutin und weist eine Größe von ca. 1.600 m² auf.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Lindau stellt im Bereich des Plangebiets (Haus M) sowie im südlich angrenzenden Bereich (Bereich des Haus N) eine gemischte Baufläche dar. Durch die Änderung der Nutzung im Bereich des Haus M ist das Gesamtkonzept des 4-Linden-Quartiers mit einem Mix aus wohnbaulichen und gewerblichen Nutzungen nicht beeinträchtigt.
Somit kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Städtebauliche Ziele
Mit der Aufstellung der 1. Änderung „Haus M“ des Bebauungsplanes Nr. 124 „4-Linden-Quartier“ werden folgende städtebauliche Ziele verfolgt:
- Erhalt der nachhaltigen und städtebaulich eindeutigen Gesamtkonzeption des Quartiers entsprechend des Wettbewerbs von 2016 (Gewinner Arge Feuerstein Hammer Pfeiffer)
- Erhalt der Gebäudestruktur mit klaren Raumkanten und klarer Gliederung, hochwertigen Aufenthalts- und Kommunikationsbereichen sowie einer qualitativen Freiraumgestaltung
- Anpassung der Nutzungsstruktur an die aktuellen wirtschaftlichen Gegebenheiten
Planung
Aufgrund der aktuellen Marktlage besteht für das mit einer Mischnutzung vorgesehene Haus M keine ausreichende Nachfrage der Wohnnutzung. Aus diesem Grund wurde die interne Aufteilung des Gebäudes durch das Architekturbüro Feuerstein, Hammer, Pfeifer so geändert, dass die bislang vorgesehene Wohnnutzung entfällt und ein "reines" Büro- und Geschäftshaus entstehen kann.
Das Gebäude (Haus M) wurde dabei im äußeren Erscheinungsbild gegenüber der bisherigen Planung nur gering verändert. Im Zuge der Neukonzeption der Nutzungen und geänderte Anforderungen an die Raumaufteilung und innere Erschließung wurde die Abgrenzung zwischen dem 4- geschossigen und dem 5- geschossigen Gebäudeteil um ca. 16,50 m in Richtung Norden verschoben. Es sind dadurch mehr fünfgeschossige Bereiche geplant als bisher genehmigt. Die Breite des Gebäudes verschmälert sich ab dem 1. OG nach Westen durch die veränderte Nutzungskonzeption und schafft mehr Raum im Quartiersinneren.
Das Gesamtkonzept des 4-Linden-Quartiers mit einem Mix aus wohnbaulichen und gewerblichen, sowie sozialen Nutzungen wird durch die Änderung der Gebäudeplanung des Hauses M nicht beeinträchtigt.
Die Art der baulichen Nutzung im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB durch die Festsetzung einer Baufläche für ein Büro- und Geschäftshaus festgesetzt.
Die zulässigen Nutzungen werden dabei wie folgt bestimmt:
- Geschäfts- und Bürogebäude
- Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften
- Sonstige Gewerbebetriebe mit Ausnahme von Ferienwohnungen
- Anlagen für Verwaltung, für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
- Räume für freie Berufe
Verfahren
Die Planung wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
Ein Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB zunächst nur aufgestellt bzw. geändert werden, wenn er zum einen bestimmten, definierten Zielen der Innenentwicklung dient und zum anderen in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m² bzw. 20.000 m2 bis weniger 70.000 m2 festgesetzt wird (Grenzwerte nach § 13a Abs. 1 Satz 2 BauNVO).
Beide Voraussetzungen sind hier gegeben:
Nach § 13a (1) Satz 1 BauGB kann für andere Maßnahmen der Innentwicklung ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 124 beinhaltet nur Zonen der Innenentwicklung.
Mit “andere Maßnahmen der Innentwicklung” handelt es sich um einen Auffangtatbestand für alles außerhalb “Wiedernutzbarmachung von Flächen” oder “Nachverdichtung”. Bei der Änderung handelt es sich um eine klassische Innenentwicklung.
Nach dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Schleswig-Holstein vom 29.08.2017 gehören dazu “auch die Änderung oder Beschränkung von Nutzungen oder die Umstrukturierung vorhandener Nutzungen oder vorhandener Bebauungspläne (Krautzberger, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2016, § 13a Rn. 29, 30). Im Übrigen setzt der Sinngehalt des Begriffs "Innenentwicklung" nicht zwangsläufig eine erweiternde Planung voraus. Auch eine Einschränkung/Beschränkung einer bisher planungsrechtlich zulässigen Nutzung kann eine Maßnahme der Innenentwicklung sein.”
Der Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 124 umfasst eine Größe von ca.1.600 m² und unterschreitet damit die in § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB festgelegten Schwellenwerte.
Die Durchführung einer formalen Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich.
