Datum: 04.04.2022
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Großer Sitzungssaal des Alten Rathauses
Gremium: Bau- und Umweltausschuss
Körperschaft: Stadt Lindau
Öffentliche Sitzung, 17:00 Uhr bis 18:30 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Tagesordnung
2	Bekanntgaben
3	Bauvoranfrage: Teilabriss und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes mit Rädle, Betriebsleiterwohnung, 4 weiteren Wohnungen sowie Errichtung einer Maschinen- u. Gerätehalle
4	Bauantrag: Errichtung einer Doppelgarage mit Abstellraum, Rickartshofen
5	Neubau von zwei Einfamilienhäuser
6	Vollzug des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes: Einwände gegen die Einziehung der öffentlichen Verkehrsfläche "Laimenholzweg"
7	Anfragen und Verschiedenes

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1. Tagesordnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Stadtrat   B a n d t e   kam etwas verspätet in die Sitzung, war allerdings zu allen Beschlüssen anwesend.

Frau Stadträtin   N o r f f    wird von Stadträtin    Dr.  L o r e n z – M e y e r   vertreten.

Frau Stadträtin   L. B r o m b e i ß   wird von Stadtrat   S t r a u ß   vertreten.

Gegen die Tagesordnung gibt es keine Einwendungen. Sie gilt somit als genehmigt.

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2. Bekanntgaben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	2

Sachverhalt

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3. Bauvoranfrage: Teilabriss und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes mit Rädle, Betriebsleiterwohnung, 4 weiteren Wohnungen sowie Errichtung einer Maschinen- u. Gerätehalle

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Der landwirtschaftliche Betrieb in Oberreitnau, Bahnholz 47, wird durch einen neuen Eigentümer und dessen Familie, die eine langjährige Freundschaft mit der bisherigen Eigentümerin verbindet, übernommen, fortgeführt und neu strukturiert. Die landwirtschaftlichen Betriebsgebäude und Betriebsflächen wurden bereits im Jahr 2020 durch den neuen Eigentümer erworben, dies erfolgte in Abstimmung mit dem zuständigen Bauernverband. 

Der Betrieb wird von der Familie des neuen Eigentümers bisher bereits als Nebenerwerbsbetrieb geführt. Er soll sich jedoch bis ca. zum Jahr 2030/32 zum Vollerwerbsbetrieb entwickeln. 

Es soll in erster Linie Obst- und Weinbau betrieben werden. Des Weiteren soll das Grünland zur Futtermittelproduktion genutzt und über die Sommermonate 6 – 8 Rinder auf den Hanglagen gehalten werden. Zu den bisher bewirtschafteten Flächen sollen weitere durch Ankauf bzw. Pacht hinzukommen. Der Großteil der Erzeugnisse (Tafelobst, Saft, Wein, Most, Spirituosen, Rindfleisch) soll in einem Hofladen sowie in einem Rädle (Heckenwirtschaft) selbst vermarktet werden. 

Der Betrieb soll durch den Betriebsleiter, seine Ehefrau sowie den Bruder und die Mutter des Betriebsleiters bewirtschaftet werden. Der Betriebsleiter und sein Frau haben zwei Kinder. 

Gebäude / bauliche Maßnahmen: 

Das landwirtschaftliche Betriebsgebäude wurde 1902 erbaut und 1957 in Richtung Norden erweitert. Es besteht aus einem zusammenhängenden Wohn- und Stallteil. In den letzten Jahrzehnten wurden keine wesentlichen Veränderungen oder Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen. Das Gebäude weist starke bauliche Mängel auf und ist nicht für einen Umbau geeignet. 

Der Stallteil des Betriebsgebäudes soll abgerissen und wiederaufgebaut werden. Die prägenden Gestaltungselemente (Gebäudeform, Gebäudegröße, Dachform etc.) wurden in der Neuplanung aufgenommen. Das Dach soll um 1,50 m auf 12 m Höhe angehoben werden. An der Westseite (straßenabgewandt) werden Futtersiloanlagen inkl. Zufahrtsrampe zurückgebaut. An dieser Stelle soll ein Anbau in Form eines Widerkehrs entstehen. 

Im Erdgeschoss sind Flächen für die Obstverarbeitung, Lager, Hofladen und Rädle geplant. 

In den beiden Obergeschossen sollen eine Betriebsleiterwohnung sowie vier weitere Wohnungen entstehen. Die Betriebsleiterwohnung erstreckt sich über das Ober- und Dachgeschoss. Die vier weiteren Wohnungen befinden sich auch in Ober- und Dachgeschoss. Zwei davon sind für auf dem Betrieb mithelfende Familienmitglieder (Mutter und Bruder des Betriebsleiters) vorgesehen, zwei davon könnten als Ferienwohnungen vermietet werden. Die Zugänge zu den Wohnungen sind über eine Außentreppe und einen Laubengang an der Ostseite vorgesehen. 

Der Wohnteil soll als „Altenteiler“ vorerst unverändert bleiben, hier befindet sich eine abgeschlossene Wohneinheit. Insgesamt wären somit sechs Wohnungen auf dem Betrieb vorhanden. In einem zweiten Bauabschnitt, welcher noch nicht Gegenstand dieses Antrages ist, soll auch dieser Gebäudeteil (Wohnteil) durch einen Neubau ersetzt werden.

Die nördlich des Betriebsgebäudes befindlichen Lagerschuppen und Pkw-Garage sollen abgerissen werden. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze soll hier eine Maschinen- und Gerätehalle errichtet werden. 

Als Baumaterialien sollen für Hauptgebäude sowie Maschinen- und Gerätehalle regionale und ortstypische Baumaterialien (überwiegend Holz) verwendet werden. Dadurch wird ein Einfügen in das Landschaftsbild erreicht.

Fachliche Bewertung

An dem Bauvorbescheidsverfahren wurde u. a. das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Kempten (Allgäu) (AELF) beteiligt. Deren Stellungnahme, auf Basis einen Vor-Ort-Termines, wird als wesentliche Grundlage für die Beurteilung des Vorhabens hinsichtlich einer möglichen Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB herangezogen. 

Das AELF bescheinigt dem Vorhaben keine vollumfängliche Dienlichkeit für einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB. Dies liegt einerseits daran, dass sich der Betrieb erst im Auf- bzw. Umbau befindet und noch kein, bzw. kaum ein finanzielles Einkommen aus den bewirtschafteten Flächen erwirtschaftet werden kann. Mit einem nennenswerten Überschuss ist ca. ab dem Jahr 2026 zu rechnen, ein Vollertrag wird ab ca. 10 Jahren (2032) erwartet. Zum anderen sind keine sechs Wohneinheiten betriebsdienlich.

Für den sich im Aufbau befindlichen Betrieb und die hierfür erforderlichen Maschinen und Geräte ist die Maschinen- und Gerätehalle vorhabensdienlich uns somit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. 

Der neu zu errichtenden Teil des Betriebsgebäudes ist bauplanungsrechtlich differenziert zu beurteilen: 

Erdgeschoss: 

Für einen erfolgreichen Betriebsstart sollen die Flächen im EG für die Obstverarbeitung, Lager, Hofladen und Rädle bereits zur Verfügung stehen, wenn mit der Vermarktung eigenerzeugter Produkte begonnen werden kann. Sie dienen dem Vorhaben und sind privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. 

Ober- und Dachgeschoss: 

Die Betriebsleiterwohnung ist privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. 

Vier weitere Wohnungen:

Die vier weiteren Wohnungen im OG und DG können derzeit nicht als dem Vorhaben dienlich eingestuft werden. Eine landwirtschaftliche Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB liegt nicht vor. Daher erfolgt die Prüfung als sonstiges Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 2 BauGB. Gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann sonstigen Vorhaben im Sinnes § 35 Abs. 2 BauGB nicht entgegen gehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplanes oder eines Landschaftsplanes widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB sind. Sonstige Belange gem. § 35 Abs. 3 BauGB werden durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. 

Gemäß § 35 (4) Nr. 1 sind Nutzungsänderungen eines landwirtschaftlichen Gebäudes unter folgenden Voraussetzungen zulässig: 

das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz, 
die äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt, 
die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück (gilt in Bayern nicht)
das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden, 
das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, 
im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen (also landwirtschaftlich privilegierte Wohnungen; hier die Altenteiler-Wohnung und die neu zu schaffende Betriebsleiterwohnung) höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und 
es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Bebauung als Ersatz für die aufgegeben Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des § 35 (1) Nr. 1 BauGB erforderlich.

Im hier vorliegenden Fall greift § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, da der ehemalige Wirtschafsteil neu errichtet werden soll und eine neue Nutzung erhalten soll. Demnach gilt in begründeten Einzelfällen die Rechtsfolge des § 35 Abs. 4 Satz 1, der nur Nutzungsänderungen bei erhaltenswerter Bausubstanz begünstigt, auch für die Neuerrichtung eines landwirtschaftlichen Gebäudes, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll (hier Wohnungen). Satz 2 wurde ins Gesetz eingeführt, da optisch intakte Bausubstanz oft marode ist, sodass nur eine Neuerrichtung in Betracht kommt. Um den Strukturwandel in der Landwirtschaft zu unterstützen, soll im Einzelfall auch eine Neuerrichtung begünstigt werden. 

Das vorliegende Vorhaben wird als begründeter Einzelfall angesehen. 

Die vorgelegte Betriebsbeschreibung sowie der bereits erfolgte Kauf der Hofstelle mit den dazugehörigen Betriebsflächen machen die Ernsthaftigkeit des Vorhabens deutlich. Die Hofstelle wird nicht aufgegeben sondern weitergeführt. Das Vorhaben ist insgesamt landschaftstypisch und fügt sich von der Art der Bewirtschaftung sowie baulich in die umgebende Landschaft ein. 

Auflage: 

Der Bauherr muss gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 g) eine Verpflichtung übernehmen, keine Ersatzbebauung für die aufgegeben Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erforderlich. 

Zulässigkeit nach BauGB 

Das Vorhaben ist unter o.g. Auflagen gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 35 Abs. 2 BauGB  i.V.m. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB genehmigungsfähig. 

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Diskussionsverlauf

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Dokumente
Download TOPö7_Anlagen.pdf
Download TOPö7_Anlagen.pdf
Download TOPö7_Anlagen gesamt.pdf

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4. Bauantrag: Errichtung einer Doppelgarage mit Abstellraum, Rickartshofen

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Die Doppelgarage ist nordöstlich des Hauptgebäudes vorgesehen und soll mit den Maßen 9,0 m x 7,0 m, also 63 m² errichtet werden. Hierbei sind 40,45 m² für die Garage vorgesehen und 19,81 m² für einen Abstellraum. Die Höhe der Garage mit Abstellraum und Satteldach beträgt gemäß der eingereichten Unterlagen  4,57 m. 

Die Garage ist für private PKW und Oldtimer vorgesehen. 

Fachliche Bewertung

Die Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich richtet sich gem. § 35 (1) BauGB u.a. danach, ob öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist, das Vorhaben einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.

Nach § 35 (2) BauGB können sonstige Vorhaben, also Vorhaben die nicht unter § 35 (1) BauGB fallen, im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Westlich grenzt an das Bauvorhaben die Entwicklungssatzung „Rickatshofen“, rechtsverbindlich seit 16.02.1996, an.  Die Satzung wurde nach § 4 (4) des Maßnahmengesetzes in der Fassung vom 28.04.1993 aufgestellt. (Das Maßnahmengesetz wurde zur Vereinfachung des Planungsrechts von 17.05.1990 bis 30.14.1993 eingeführt um die Schaffung von Wohnraum zu erleichtern).

Gemäß § 4 (4) BauGB-MaßnahmenG kann die Gemeinde für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben im Sinne des § 35 (2) BauGB nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt werden, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. (Dies entspricht in etwa § 35 (6) BauGB.) 

Das  Bauvorhaben liegt gerade außerhalb der Satzung und somit im planungsrechtlichen Außenbereich nach §35 BauGB. Die Wahl des Geltungsbereichs der angrenzenden Satzung drückt den planerischen Willen der Gemeinde aus und stellt eine Abgrenzung zwischen bebaubarem Innenbereich und von Bebauung freizuhaltendem Außenbereich dar. Als Konsequenz kann die geplante Doppelgarage mit Abstellraum nicht in diesem Bereich errichtet werden.  Mit Stellungnahme vom 19.01.2022 bestätigt das AELF Kempten, dass für das vorliegende Bauvorhaben keine Privilegierung gem. §35 Abs. 1 BauGB vorliegt. 

Das Vorhaben gilt als sonstiges Vorhaben  nach §35 Abs. 2 BauGB und darf zu keiner Beeinträchtigung öffentlicher Belange führen. Der Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft wird durch das Vorhaben beeinträchtigt. 

Zulässigkeit nach BauGB

Das Bauvorhaben ist nach §35 Abs. 2 BauGB nicht zulässig.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Dokumente
Download Anlage 3_Lageplan.pdf
Download Grundriss und Schnitt.pdf
Download Luftbild.pdf

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5. Neubau von zwei Einfamilienhäuser

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Fachliche Bewertung

Da das beabsichtigte Bauvorhaben nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert ist, hat die Beurteilung nach § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Vorhaben zu erfolgen.

Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. 

Im hier vorliegenden Fall liegt bereits keine gesicherte Erschließung vor, da zu dem Grundstück weder rechtlich noch tatsächlich eine Zuwegung bzw. Erschließungsanlagen vorhanden sind.

Darüber hinaus werden mehrere öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt, sodass das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig ist. Unter anderem werden durch eine Bebauung die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege und die natürliche Eigenart der Landschaft und ihr Erholungswert in diesem Bereich beeinträchtigt (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Die Errichtung von Gebäuden an diesem Standort lässt zudem die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Zwar ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Mischgebiet dargestellt jedoch stellt dieser nur eine vorbereitende Bauleitplanung dar.

Eine solche Bebauung hätte negative Präzedenzwirkung für die restliche Mischgebietsfläche in diesem Bereich und würde zu einer ungeordneten städtebaulichen Entwicklung führen, was grundsätzlich einer Abarbeitung im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens  (Bebauungsplan) bedürfen würde.

Finanzielle Auswirkungen

	einmalig		laufend
Finanzielle Auswirkungen:
Mittel stehen (nicht) zur Verfügung	Haushaltsstelle/ Deckungsvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Dokumente
Download Lageplan.pdf

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6. Vollzug des Bayerischen Straßen- und Wegegesetzes: Einwände gegen die Einziehung der öffentlichen Verkehrsfläche "Laimenholzweg"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Fachliche Bewertung

Der gewidmete öffentliche Feld- und Waldweg stimmt im oberen Bereich (Obstplantage s. Anlage) nicht mehr mit dem tatsächlichen Verlauf überein und muss den neuen Gegebenheiten angepasst werden.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 13, Dagegen: 0

Dokumente
Download NÖFW-153 Laimenholzweg_Obstplantage.pdf

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7. Anfragen und Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau- und Umweltausschuss (Stadt Lindau)	2. Sitzung des Bau- und Umweltausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Es bestehen keine Anfragen oder Anmerkungen.