Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangenen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen:
04.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 04.04.2022: Wir bedanken uns für die Beteiligung an der oben genannten Planung und bitten Sie, bei künftigen Schriftwechseln in dieser Sache, neben dem Betreff auch unser Sachgebiet (B Q) und unser Aktenzeichen anzugeben. Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:
Bodendenkmalpflegerische Belange:
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).
Abwägung:
Die Hinweise werden beachtet und sind unter Nr. 14.0 der Hinweise durch Text unter der Überschrift ‚Archäologische Bodenfunde‘ im Bebauungsplanentwurf bereits allgemeingültig angeführt.
04.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 04.04.2022:
Überschwemmungsgebiete
Das zu überplanende Gebiet liegt im Risikogebiet für Extremhochwasser (HQextrem) der Tiroler Achen. Dieser Umstand ist in der Planung in Grundzügen bereits berücksichtigt. Nach § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WHG ist bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für nach § 30 Abs. 1 und 2 oder nach § 34 BauGB zu beurteilende Gebiete insbesondere der Schutz von Leben und Gesundheit und die Vermeidung erheblicher Sachschäden in der Abwägung zu berücksichtigen. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass im Plangebiet bei einem HQextrem flächig mit Wasserständen von rund 1 m, im südöstlichen Planbereich auch darüber, zu rechnen ist. Es sollte daher noch konkreter darauf eingegangen werden, wie unter Berücksichtigung dieser Wasserstände gerade der Schutz von Leben und Gesundheit gewährleistet werden kann (z.B. Wasserstand in Schlafräumen, innenliegende Fluchtmöglichkeiten in obere Stockwerke, hochwassersichere Gebäudeöffnungen und Durchführungen auch im Erdgeschoss etc.)
Allgemeines Wasserrecht
Wir bitten, den vom Wasserwirtschaftsamt Traunstein vorgegebenen Mindestabstand baulicher Anlagen von der Tiroler Achen einzuhalten. Eine Beeinträchtigung der Hochwasserschutzanlagen ist auszuschließen.
Hinweis: Eine Erkundung der Grundwasserverhältnisse wird empfohlen (vgl. Hinweis zu Bebauungsplan „Am Sportplatz“).
Abwägung:
Die Stellungnahme samt Hinweise wurde zur Kenntnis genommen. Die Planung wird entsprechend ergänzt bzw. die Stellungnahme beachtet.
06.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Tiefbauverwaltung, vom 04.04.2022: Das Plangebiet befindet sich innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt – Erschließung (ODE) von Marquartstein an der Kreisstraße TS34 bei ca. Station TS 34_100_1,900 km links. Mit o. g. Aufstellung des Bebauungsplanes, erstellt durch das Architekturbüro Roland Richter, Sägewerkstraße 24, 83395 Freilassing, i. d. F. vom 08.03.2022, besteht seitens der Kreisstraßenverwaltung des Landkreises Traunstein, Einverständnis.
Die Erschließung erfolgt über die neue Erschließungsstraße gemäß Aufstellung des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ (Planstraße A und C). Hierbei verweisen wir auch auf unsere Stellungnahme vom 04.04.2022.
Folgendes ist dabei zu berücksichtigen:
- Zur Verkehrserschließung des Planungsgebietes sind 2 Einmündungen (Planstraße A, Planstraße C) zur Kreisstraße TS 34 vorgesehen. Für den Anschluss der Erschließungsstraßen an die Kreisstraße TS 34 ist es erforderlich, eine Vereinbarung mit der Kreisstraßenverwaltung abzuschließen. Hierfür sind Detailpläne vorzulegen.
- Baulast, Unterhaltung und Verkehrssicherungspflicht der Anschlüsse bis zum Fahrbahnrand der Kreisstraße obliegen dem Veranlasser. Dem Landkreis Traunstein dürfen keinerlei Kosten und Verbindlichkeiten entstehen.
- Im Bereich dieser Einmündungen sind Sichtdreiecke nach RASt (Richtlinie für die Anlage von Stadtstraßen) mit 5 m x 70 m (gemessen ab Fahrbahnrand der Kreisstraße) textlich und zeichnerisch festzusetzen. Innerhalb dieser Sichtdreiecke sind Bebauung, Bepflanzung, Werbeanlagen und sonstige sichtbehindernde Gegenstände über 0,80 m Höhe, sowie Stellplätze nicht zulässig.
- Der Verkehrsfluss auf der Kreisstraße, die Leistungsfähigkeit sowie die Funktion der Kreisstraße, darf nicht beeinträchtigt werden.
- Der Kreisstraße oder deren Entwässerungseinrichtung darf kein Niederschlagswasser von Grundstücken, Zufahrten und Einmündungen zugeführt werden. Der Abfluss des Oberflächenwassers von der Straße darf nicht behindert oder verschlechtert werden.
- Wir weisen darauf hin, dass grundsätzlich bei Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen innerhalb der Ortsdurchfahrt ein Mindestabstand von 2 m vom Straßengrundstück einzuhalten ist. Zudem ist ein Abstand einzuhalten, bei dem Sichtdreiecke und Lichtraum auf Dauer freigehalten werden. Durch Baumwurzeln entstehende Schäden an der Fahrbahn und deren Nebenanlagen (Straßenentwässerung usw.) sind vom Verursacher ordnungsgemäß zu beheben und die Kosten zu tragen. Es ist auf jeden Fall erforderlich, evtl. geplante Baumpflanzungen entlang von Kreisstraßen rechtzeitig vor Pflanzung mit der Kreisstraßenverwaltung abzustimmen.
- Für Schäden, die dem Grundstück oder der Einfriedung des Antragstellers durch das von der Straße abfließende Niederschlagswasser, der Durchführung des Straßenwinterdienstes oder durch den Straßenverkehr allgemein erwachsen, stehen dem Antragsteller und seinem Rechtsnachfolger keine Ersatzansprüche gegen den Landkreis Traunstein zu.
- Der Straßenverkehr auf der Kreisstraße verursacht Lärmemissionen. Kosten für Schutzmaßnahmen entlang der Kreisstraße werden vom Landkreis nicht übernommen.
- Einfriedungen entlang der Kreisstraße sind in einem Abstand von mindestens 0,50 m hinter der Grundstücksgrenze anzulegen.
Abwägung:
Die Stellungnahme samt Hinweise wurde zur Kenntnis genommen. Eine entsprechende Vereinbarung für den Anschluss der Erschließungsstraßen an die Kreisstraße TS 34 wird abgeschlossen unter Vorlage von Detailplänen. Die Planung wird ansonsten entsprechend ergänzt bzw. die Stellungnahme beachtet.
05.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Immissionsschutzbehörde, vom 05.04.2022: Zur fachlichen Beurteilung liegen der Plan mit textlichen Festsetzungen und Hinweisen vom 08.03.2022, die Begründung vom 08.03.2022 und der Umweltbericht vom 18.02.2022 vor. Weiter liegt die schalltechnische Untersuchung vom 13.10.2021, Projekt-Nr. 2002-2021 Bericht V01 der C. Hentschel Consulting Ing.-GmbH vor.
Die o. g. schalltechnische Untersuchung wurde fachlich geprüft und ist in Ordnung. Die Vorschläge für die Begründung und für die textlichen Hinweise im Bebauungsplan wurden übernommen.
Von fachlicher Seite ergeben sich keine Anregungen oder Hinweise für die Gemeinde.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
21.04.2022: Eingang der Einwendung von Herrn Christoph Köhler vom 21.04.2022 hinsichtlich der Mobilfunkversorgung:
Einwendung zum Bebauungsplan „Maro“
hier: Mobilfunkversorgung
Antrag
Im Bebauungsplatz „Maro“ wird der Punkt 20 Immissionsschutz durch folgende Regelungen ergänzt:
20.3. Mobilfunk
Die Errichtung von Mobilfunkanlagen innerhalb des Geltungsbereichs ist unzulässig.
Der Punkt 15.2. Versorgungsleitungen wird durch folgenden Unterpunkt ergänzt: 15.2.4. Glasfaser
Alle Gebäude müssen die Möglichkeit haben, an Glasfaser anzuschließen. Ist dies derzeit nicht möglich, so sind Leerrohre bis zur Hausübergabestelle gemeinsam mit den anderen Erschließungsmaßnahmen zu verlegen.
Begründung
Aufgrund der geplanten Nutzung des Maro Geländes sind dessen Gebäude als sensible Bereiche einzustufen, die eine besondere Vorsorge bzgl. der Belastung mit elektromagnetischer Strahlung verdienen.
Der Gemeinderat hat sich im letzten Jahr mit dem Antrag der Bürgerinitiative Vorsicht Elektrosmog Achental und den Handlungsempfehlungen des Naturschutzbeirats auseinandergesetzt. Bei der Behandlung des Antrags bekundete die Mehrheit der Gemeinderäte die Absicht, dem Vorsorgegedanken bei der Mobilfunkplanung einen großen Stellenwert beizumessen. Die Argumente für die Einhaltung von Mindestabständen zur Wohnbebauung und zu sensiblen Bereichen, möchte ich an dieser Stelle nicht nochmal wiederholen. Ich verweise auf den Antrag, den ich dieser Einwendung als Kopie nochmals beigefügt habe. Eine Überarbeitung aller Bebauungspläne zur Ausweisung von Positivflächen und Sperrung anderer Flächen erteilte der Gemeinderat damals eine Absage, weil dies als zu aufwändig eingestuft wurde. Sinnvoll ist es jedoch, entsprechende Passagen bei der Neuaufstellung (oder Überarbeitung) von Bebauungsplänen aufzunehmen, wenn dies zur Strahlenminimierung offensichtlich von Vorteil ist. Dies ist in diesem Bebauungsplan der Fall.
Marquartstein wird, aufgrund seiner Topographie, sehr gut von außerhalb mit Mobilfunk versorgt. Eine Aufstellung von Sendeanlagen in unmittelbarer Umgebung zur Bevölkerung ist deswegen nicht erforderlich und sollte deshalb per Satzung ausgeschlossen werden. Dies wurde auch bei der Aufstellung des Bebauungsplans „Eingeschränktes Gewerbegebiet Marquartstein Nord“ im Punkt 12 vorgenommen.
Um den Vorrang der funkfreien und deswegen gesundheitsverträglichen Internetanbindung über das Festnetz auch zukünftig sicherzustellen, sollen im Bebauungsplan, soweit möglich, alle Voraussetzungen geschaffen werden, um eine Anbindung an ein Glasfasernetz jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt kostengünstig realisieren zu können.
Abwägung:
Das Bebauungsplangebiet wurde bereits 2018 im Masterplan für den Glasfaserausbau der Gemeinde berücksichtigt. Eine Pflicht zur Verlegung ergibt sich bereits aus dem Telekommunikationsgesetz. Eine Festsetzung im Bebauungsplan ist somit nicht erforderlich. Hinsichtlich der zusätzlichen Festsetzung auf Ausschluss von Mobilfunkanlagen stimmt der Gemeinderat dem Antrag zur Mobilfunkversorgung zu.
22.04.2022: Eingang der Stellungnahme des BUND Naturschutzes Kreisgruppe Traunstein, vom 22.04.2022: der Bund Naturschutz Traunstein bedankt sich für die Beteiligung an oben genanntem Verfahren und gibt dazu folgende Stellungnahme gem. § 63 BNatSchG ab:
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan-Entwurf soll auf 2,12 ha Wohnraum und Gewerbeflächen entstehen. In Marquartstein besteht erheblicher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Die hohe Zahl an Einpendlern zeigt, dass auch für Arbeitnehmer in Marquartstein Wohnraum-Bedarf besteht, die Ausweisung könnte daher auch zu einer Verkehrsreduzierung führen. Dass im vorliegenden Fall das Augenmerk auf das kostensparende und flächensparende Bauen und auf Familien mit Kindern gerichtet wird, begrüßen wir. Es sollten ausschließlich Mehrfamilienhäuser gebaut werden, keine Einfamilienhäuser, die im Verhältnis die meiste Fläche pro Bewohner in Anspruch nehmen.
Da der noch zur Verfügung stehende Baugrund in Marquartstein sehr begrenzt ist, muss mit der vorhandenen Fläche möglichst effizient umgegangen werden.
Bei der Bebauung von Grundstücken im Gemeindebesitz können auch strengere Festsetzungen im Hinblick auf den Natur- und Klimaschutz umgesetzt werden, die eine Vorbildfunktion haben.
Das Baugebiet liegt direkt angrenzend an die Tiroler Ache. Bisher handelt es sich um Flächen mit offenem und versickerungsfähigem Boden. Um die Auswirkungen durch die Flächenversiegelung auf den Wasserhaushalt und auch auf Hochwassersituationen an der Tiroler Achen zu reduzieren sollten Maßnahmen zum Wasserrückhalt in der Fläche festgesetzt werden. Neben dem genannten Hochwasserrückhaltebecken könnte dies durch eine Zisternenpflicht auf allen ausgewiesenen Grundstücken zum Rückhalt der Dachabwässer erreicht werden.
Parkflächen sollten im Gewerbegebiet wenn möglich im Gebäude integriert werden (Tiefgaragen oder Dachgeschoss, Parkstadel etc.), um den Flächenbedarf für Parkplätze möglichst zu minimieren. Auch im Wohngebiet sollten individuelle Parkplätze gebündelt werden und Flächenversiegelung für Zufahrtswege, Garagen und Stellflächen auf diese Weise minimiert werden.
Alle Möglichkeiten der Gewinnung Erneuerbarer Energien sind zu nutzen, dazu gehören Wärmepumpen, PV-Anlagen auf Dächern und Wänden etc. Der BN fordert eine Solarpflicht für alle Dächer, daneben aber auch Flachdachbereiche mit Eingrünung, z.B. im Gewerbereich.
In Anbetracht der Nähe zur Tiroler Achen und der Erkenntnisse aus dem Hochwasserereignis 2013 sollten Ölheizungen sowie die Lagerung von wassergefährdenden Stoffen im Gewerbegebiet grundsätzlich verboten werden.
Das Beleuchtungskonzept für den gesamten Planungsbereich sollte möglichst minimiert werden (nur wenige notwendige Lampen mit Nachtdimmung oder -abschaltung) und mit nach unten strahlenden Leuchtkörpern mit insektenfreundlichen Leuchtmitteln umgesetzt werden. Das kartierte Biotop im Westen (uferbegleitende Gehölze) darf nach dem bayerischen Naturschutzgesetz nur mit einer Ausnahmegenehmigung beleuchtet werden, hier ist auf ein absolut notwendiges Minimum an Lichteinwirkung zu achten.
Entfernung einer bestehenden Hecke ( 405m², geschütztes Biotop)
Die vorhandene Hecke hat durch ihre Artenzusammensetzung aus heimischen Baum- und Straucharten und durch ihre Breite und Dichte eine hohe ökologische Wertigkeit.
Das Vorkommen von Zauneidechse, Haselmaus und Brutvogelarten ist nicht auszuschließen, insofern ist eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung zu fordern.
Geeignete Stellen für eine Neuanlage sehen wir im Anschluss an die bereits vorhandenen Ausgleichshecken westlich des Sportplatzes.
Wir bitten zu prüfen, ob nicht ein Erwerb von landwirtschaftlichem Grund im Anschluss an die bereits vorhandenen Ausgleichshecken westlich des Sportplatzes möglich ist.
Falls dies nicht machbar ist, sollten die Rest- und Randflächen rund um den Sportplatz auf ihre Eignung für eine Hecke untersucht werden.
Der Bund Naturschutz weist eindringlich darauf hin, dass bei der Neuanlage einer Hecke ein Ausgleich nur gegeben ist, wenn die Breite mind. 10 m beträgt und sich ein dichter Unterwuchs entwickeln kann.
Ausgleichsmaßnahme
Auf der Ausgleichsfläche südlich der Autobahn zwischen Bernau und Übersee sollte nicht nur ein Kiefern-Moorwald entstehen, sondern es sollten auch alle Möglichkeiten der Wiedervernässung und des Wasserrückhaltes (evtl. Grabenverschluss) umgesetzt werden.
Abwägung:
Nach Abwägung weist der Gemeinderat darauf hin, dass bei diesem Bebauungsplan bereits deutlich das Augenmerk auf das kostensparende und flächensparende Bauen gelegt wurde.
Gleiches gilt für die Art der Bebauung wobei es sich bei den geplanten Gebäuden des Wohnbauprojekts MARO ausschließlich um Mehrfamilienhäuser handelt.
Zur vorgeschlagenen möglichen Zisternenpflicht für jedes Grundstück wird auf das Entwässerungskonzept verwiesen, da dieses als ausreichend erachtet wird.
Bezüglich der Parkflächen wurde bereits auf eine minimale Versiegelung und Bündelung geachtet und zusätzlich im anschließenden Bereich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ eine Parkdeckanlage vorgesehen. Ferner besteht die Verpflichtung zur dauerhaften Umsetzung des Mobilitätskonzeptes, welches im Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB geregelt ist.
Hinsichtlich der Nutzung erneuerbarer Energien ist Ziff. 13.0 (appellativ) zu ergänzen, bis auf die Nutzung von Wärmepumpen, da eine Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz besteht. Die Ergänzung der Festsetzung hinsichtlich einer Solarpflicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB wird nicht zugestimmt. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB kann aus städtebaulichen Gründen eine Solarpflicht im Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Gemeinde verbleibt Eigentümerin des Grundstückes und wird einen städtebaulichen Vertrag mit der MARO Genossenschaft zur Durchführung des Projektes abschließen, in dem derartige Regelungen sinnvoller getroffen werden als in einer textlichen Festsetzung des Bebauungsplanes, sofern sie praktikabel und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Ein Verbot von Ölheizungen in diesem Bereich ist bereits mit der Festsetzung Nr. 11.0 ausgeschlossen (Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz).
Bezüglich der angesprochenen Lichteinwirkungsproblematik wird auf die Festsetzung Nr. 13.0 verwiesen, die hier bereits Einschränkungen und Vorgaben für einen minimalen und insektenfreundlichen Lichteintrag vorsieht.
Der Forderung bezüglich der Entfernung der bestehenden einstig gewerblich angelegten und erntehalber genutzten Hecke eines Gartenbaubetriebes einer spezielle artenschutzrechtlichen Untersuchung zu unterziehen wird von Seiten des Gemeinderates abgelehnt, zumal die Entfernung der Hecke mit der Unteren Naturschutzbehörde unter deren Inaugenscheinnahme im Vorfeld abgestimmt wurde. Nichts destotrotz wird für den Bereich ein entsprechender Ausgleich geschaffen, unabhängig von der in der Planung festgesetzten Ausgleichsfläche, in einer mit Unteren Naturschutzbehörde abgestimmten, flächengleichen Heckenneupflanzung auf einem gemeindlichen Grundstück im Bereich des Ortsteil Oed Nähe Tennisanlage. Darüber hinaus wird auf die Festsetzung Nr. 12.5 verwiesen. Nördlich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ ist durchgehend eine Heckenpflanzung als Ausgleichsmaßnahme und abgrenzenden Eingrünung vorgesehen. Der angesprochene Erwerb landwirtschaftlicher Flächen nördlichen des Bebauungsplanes wurde bereits für eine größere bzw. breitere Heckenpflanzung geprüft, blieb jedoch erfolglos.
Der Ausgleich und dessen Wertigkeit wurden mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.
25.04.2022: Eingang des Schreibens von ‚Wechselberger (bekannt)‘ vom 20.04.2022:
Zuerst einmal eine Anmerkung zu einer Fragestellung eines Gemeinderates nach dem Gebüschstreifen:
- dieser ist eine wichtige Trachtquelle für die Bienen (nachdem ja am Damm Sinnfreierweise alles abgeholzt wurde
- ein Spielplatz für die Kinder von Baugebiet Brandäcker
und leider auch ein Müllplatz für diverse Herrschaften („Grillrückstände" werden ebenfalls mit Duldung der Gemeinde am Achendamm entsorgt!)
Meine Recherchen haben ergeben dass die gesamte Fläche vollständig im Hochwassergefahrenbereich liegt. Seriöse Gemeinden weisen alle Bauwerber ausdrücklich darauf hin! Wie weit die FOK über (?) der nach Staudach führenden Straße liegen hat man aus meiner Sicht absichtlich nicht angegeben.
Bei MARO fehlt die grundsätzliche Festlegung für welche Beeinträchtigung diese Anlage vorgesehen ist. Ab einem bestimmten Erkrankungsgrad ist eine zaunfreie Variante (wie von der Gemeinde angedacht) nicht mehr tragbar. Zudem ist nicht nachvollziehbar warum zwischen Haus 1 und 4 ein Niveauunterschied von 25 cm sein soll (Erhöhung der Sturzgefahr!!!).
Die Straßenanbindung der Baugebiete durch 2 Sackstrassen mit Wendehammer ist bedenklich. Die hiesigen Rettungsdienste können leider nicht zwischen Haupt- und Sackstraße unterscheiden. Ein Querstellen des Fahrzeuges auf der Hauptstraße mag sinnvoll sein; bei der Sackstraße werden allerdings rücksichtslos die Hinterlieger blockiert (Nötigung).
Beim Fußweg zur Treppe ist die Raserei vom Bauhoffuhrpark (und am Wochenende machen sich Privatpersonen am/im Hochwasserstadel zu schaffen) zu beachten.
Die Rollstuhl-/Rollatornutzer haben Ihrer Planung nach auf der Ostseite der Ache nichts zu suchen. Wie üblich weigert sich die Gemeinde die Abfahrtsrampe von der Dammkrone nach Starkregen zeitnah (binnen einer Woche) instand zu setzen und vereiste Widerlager am Steg/nicht geräumte Rampen im Winter sind kein Einzelfall.
Eine bürgerfreundliche Planung würde einen großen Kinderspielplatz auf Teilfläche 1, eine Wegschleife (für Kinderwagen, Rollstuhlnutzer, etc.) an der Grenzlinie 1 zu 12 vorsehen. Auf Fläche 12 wären westseitig das längst überfällige Jugendcenter und daneben das Parkhaus. Das Wohngebäude steht dann auf Nr. 3.
Anscheinend hat man hier immer noch nicht verstanden, dass die „normalen“ Jugendlichen (Zugezogene und Internatsschüler) nicht auf dem Präsentierteller der Gemeinderäte leben wollen. Eine mögliche Lärmbelästigung durch die Kids ist zu vernachlässigen, da der Lärmpegel durch Musikkapelle (Pavillon), Zelt-/Dorfeste, Stoppelfeldrennen definitiv darüber liegt.
Da hier eine massive Bebauung geplant ist, würde man normalerweise eine Insellösung für die Beheizung vorsehen. PV-Anlagen am Dach und Versickerungsflächen (d. h. das genaue Gegenteil von der Bauumsetzung Aigner in der Windeckstraße) am Gelände sollten doch auch in einer angeblichen Ökomodellgemeinde seit langem Standard sein.
Abwägung:
Es wird nachfolgendes zur Kenntnis gegeben:
- Für die einst gewerblich angelegte Hecke eines Gartenbaubetriebes wird ein Ausgleich in Form einer Neupflanzung an anderer Stelle im Ortsteil Oed vorgesehen.
- Rodungen am Achendamm erfolgten durch das Wasserwirtschaftsamt Traunstein, die alle Jahre im Rahmen des Hochwasserschutzes erfolgen.
- Das Baugebiet befindet sich nicht in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
- Eine Festsetzung der Höhe des Fertigfußbodens Erdgeschoss (FOK) wird schon seit vielen Jahren in Bauleitplanungen nicht mehr in Bezug auf eine Straße festgesetzt, sondern wie im Plan dargestellt über Normal Null (ü. NN), da diese Angabe als die zuverlässigste erachtet wird.
- Gemäß textlicher Festsetzung 6.0 sind sehr wohl Einfriedungen vorgesehen. Die Geschoßwohnungsbauten werden jedoch mit gleichzeitig offenen wie qualitativ hochwertig gestalteten Freiflächen geplant. Die geplante Bebauung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Wohnkonzept soll einerseits ein Angebot an barrierefreien Wohnungen schaffen, das Anreize für ältere Hausbesitzer gibt ihr zu groß gewordenes Haus frei zu machen, andererseits sollen größere, einkommensorientiert geförderte Wohnungen jungen Familien die Chance geben in Marquartstein zu bleiben. In Verbindung mit einer Wohngruppe für Demenzkranke, wird damit ein wichtiger Baustein für das selbstbestimmte Wohnen im Alter geschaffen, der in der Gemeinde Marquartstein dringend benötigt wird.
- Die unterschiedlichen Höhen sind dem Geländeniveau geschuldet. Dem steht aber ein barrierefreies Wohnen und Bewegen zwischen den Gebäuden nichts im Wege.
- Die Erschließung erfolgt über die Planstraße A und C bei denen es sich nicht um „Sackstraßen“ handelt sondern um Straßen mit abschließendem Wendekreis; die Erschließungsstraßen weisen jeweils eine ausreichende Straßenbreite von 6 m auf.
- Es besteht gemäß Festsetzung 11.0 eine Anschlusspflicht an das gemeindliche Fernwärmenetz.
- PV-Anlagen werden empfohlen.
- Die Bewältigung der Versickerung von Oberflächenwässern wird einerseits durch Ziff. 9 der weiteren Festsetzungen geregelt und andererseits durch das Konzept der Binnenentwässerung, das Bestandteil der Bauleitplanung ist, aufgezeigt.
Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass der/die Einwendungsführer*innen mangels Angaben zu Adresse und Vorname nicht über diesen Beschluss persönlich informiert werden kann. Der Hinweis unter dem Nachnamen: ‚(bekannt)‘ bleibt aus datenschutzrechtlichen Gründen unbeachtlich.
22.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein, Bereich Landwirtschaft, vom 22.04.2022: Bezüglich der Flächenverwendung verweisen wir auf unsere Stellungnahme zur 12. Änderung des FNP vom 22.04.2022: Das Planungsgebiet weist überdurchschnittliche Bodenbonitäten für den Landkreis Traunstein auf. Von daher ist der Verlust an landwirtschaftlich genutzter Flächen sehr zu bedauern.
Ansonsten bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwände gegen die vorgelegte Planung.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
26.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 25.04.2022: das Wasserwirtschaftsamt Traunstein nimmt als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
- Ziele der Raumordnung und Landesplanung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB auslösen
- entfällt -
- Beabsichtigte eigene Planungen und Maßnahmen, die den o.g. Plan berühren können, mit Angabe des Sachstands
- entfällt –
- Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können (z. B. Landschafts- oder Wasserschutzgebietsverordnungen)
3.1 Kennzeichnung von Überschwemmungsgebieten in der Bauleitplanung
3.1.1 Einwendung
In Flächennutzungs- und Bebauungsplänen sollen festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des §76 Absatz 2 WHG, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des §78b Abs. 1 WHG sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des §78d Absatz 1 WHG nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete sowie als Risikogebiete im Sinne des §73 Abs. 1 Satz 1 WHG (HQ100 und HQextrem) bestimmte Gebiete sollen im jeweiligen Bauleitplan vermerkt werden.
- Rechtsgrundlagen BauGB, §73 WHG, §76 WHG
- Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o.g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, jeweils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage
4.1 Grundwasser
Etwa 200 m südlich des geplanten Vorhabens besteht eine amtliche Messstelle Marquartstein BK04 (1131824000309). Im Betrachtungszeitraum 2013-2020 wurde der mittlere GW-Stand bei 538,02 m üNN und der höchste GW-Stand bei 541,77 m üNN beobachtet.
Folgende Formulierung sollte in den Festsetzungen unter Nr. 16 im Planteil ergänzt werden: „Im Bereich der geplanten Bebauung muss mit zeitweise hohen Grundwasserständen bis zur Geländeoberkante gerechnet werden. Baulich sind entsprechende Anpassungen vorzusehen“.
Hinweis: Durch Baukörper, welche in den Grundwasserleiter ragen, kann auf das Grundwasser eingewirkt werden (z.B. Aufstau, Umleitung, Absenkung). Dadurch können nachteilige Folgen für das Grundwasser oder für Dritte entstehen. Dies ist bei der weiteren Planung auszuschließen.
4.2 Oberflächengewässer/Überschwemmungssituation
4.2.1 Starkniederschläge
Starkniederschläge können flächendeckend überall auftreten. Voraussichtlich werden solche Niederschläge aufgrund der Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen.
Auch im Planungsgebiet können bei sogenannten Sturzfluten flächenhafter Abfluss von Wasser und Schlamm sowie Erosionserscheinungen auftreten. Dabei ist auch das von außen dem Planungsgebiet zufließende Wasser zu beachten.
Wir empfehlen dringend, diese Gefahr im eigenen Interesse bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen und in eigener Zuständigkeit Vorkehrungen zur Schadensreduzierung zu treffen und Schutzmaßnahmen bezüglich Personenschäden vorzunehmen.
Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächenhaft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen auf Ober- bzw. Unterlieger führt. Wir verweisen daher auf §37 WHG.
4.2.2 Oberflächengewässer
Oberirdische Gewässer werden durch das Vorhaben nicht berührt.
4.2.3 Lage im ermittelten Überschwemmungsgebiet bei Extremhochwasser
(HQextrem)
Der Planungsbereich ist gemäß den Daten aus dem „UmweltAtlas Bayern - Themenbereich Naturgefahren“ (siehe Internet: www.umweltatlas.bayern.de (Stand 17.03.2022) bei HQextrem von Überflutung betroffen.
Wir empfehlen im Rahmen der Bauleitplanung geeignete Hochwasser-Abflusskorridore für das HQextrem freizuhalten.
Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Darüber hinaus ist die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Risikogebieten (HQextrem) grundsätzlich verboten (§78c WHG).
4.2.4 Lage im technisch vor Hochwasser geschützten Gebiet
Das Vorhaben liegt in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet. Es wird durch eine Hochwasserschutzanlage bis zu einem 100-jährlichen Hochwasser (HQ100) geschützt.
Ein absoluter Hochwasserschutz ist nicht möglich. Bei größeren Hochwasserereignissen können die Schutzbauten überströmt werden und es kann zu einem schlagartigen Versagen kommen.
Eine zusätzliche bauliche Entwicklung in diesen Bereichen kann das Gefährdungs- und Schadpotential bei Hochwasserereignissen erhöhen.
Wir empfehlen deshalb eine hochwasserangepasste Bauweise.
4.3 Abwasserentsorgung
4.3.1 Schmutzwasser
Die Grundstücke sind an die bestehende öffentliche Kanalisation der Gemeinde anzuschließen. Neue Bauvorhaben sind im Trennsystem zu erschließen.
Die ausreichende Leistungsfähigkeit der vorhandenen Abwasseranlagen (Kanalisation einschließlich Mischwasserbehandlungsanlagen, Kläranlage) sowie das Vorliegen der erforderlichen wasserrechtlichen Genehmigungen sind in eigener Zuständigkeit zu überprüfen.
4.3.2 Niederschlagswasser
Mit den Festlegungen zur Behandlung und Ableitung des Niederschlagswassers besteht grundsätzlich Einverständnis.
Allerdings sollte bei der Größe und bei der Dichte der geplanten Baugebiete „Wohnbauprojekt MARO“ und „Am Sportplatz“ das Konzept, dass jeder Bauträger seine eigene Niederschlagsentwässerung plant und umsetzt, sehr genau geprüft werden. Zweifel sind angebracht, ob das wegen der möglichen hohen Grundwasserstände überhaupt möglich ist, und ob genügend Versickerungsflächen überhaupt noch zur Verfügung stehen.
Aus unserer Sicht sollte vor den nächsten Verfahrensschritten ein Entwässerungskonzept insgesamt erstellt, begründet, geprüft und auch in den Bebauungsplänen dargestellt werden. Erforderliche Versickerungs-/Rückhaltebecken oder Versickerungsflächen sind dabei grob zu bemessen.
In dem Entwässerungskonzept sind auch öffentliche Flächen (Erschließungsstraßen) zu berücksichtigen.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet und die Planung dahingehend überarbeitet bzw. ergänzt. Bezüglich des unter 4.3.2 angesprochenen zu erstellenden Entwässerungskonzeptes wird auf das Binnenentwässerungskonzept Altes Dorf verwiesen, das noch einer konkreten Erweiterung für das Bebauungsplangebiet bedarf.
27.04.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Bauaufsichtsbehörde, vom 27.04.2022 (verspäteter Eingang ohne gewährter Fristverlängerung): Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes besteht seitens der unteren Bauaufsichtsbehörde Einverständnis.
Vorgesehen ist eine verdichtete, an die örtliche Baugestaltung angepasste Bauweise die den Anforderungen sowohl zur Schaffung von Wohnraum, als auch hin zu einer flächensparenden Bauweise vollzieht. Insbesondere die Staffelung der Gebäudehöhen sowie die anspruchsvolle Gestaltung mit Holzverschalungen sind im Geschoßwohnungsbau besonders hervorzuheben.
Anzumerken wäre:
Da moderate Geländeveränderungen angestrebt werden, sollten Stützmauern höher als 50cm ausgeschlossen werden. Zudem sollte eine Anfüllung des Geländes unter Fußboden EG festgesetzt werden. An den Grundstückgrenzen sollte das Gelände wieder ohne Stützmauern an das Urgelände herangeführt werden.
Die Bauweise der Balkone wäre analog zur Fassadenmaterialität in Holz festzusetzen.
Bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 3 Wohnungen ist gem. Art. 7 Abs. 3 ein Kinderspielplatz anzulegen. Im Zuge der Aufstellung des vorhabensbezogenen Bebauungsplanes wäre eine geeignete Darstellung auf den Freiflächen zu empfehlen.
Die vorhandene Gehölz- bzw. Heckenstruktur im Süden der Fl.-Nr. 259 sollte nach Möglichkeit erhalten werden.
Sofern Einzäunungen erforderlich sind, sollten diese entsprechend den Festsetzungen „Am Sportplatz“ auf 1,00m Höhe in Holzbauweise begrenzt werden.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet und die Planung dahingehend überarbeitet bzw. ergänzt. Hinsichtlich der vorhandenen Gehölz- bzw. Heckenstruktur die einst als gewerblich angelegte Hecke durch einen Gartenbaubetrieb genutzt wurde, erfolgt in Übereinkunft mit der Unteren Naturschutzbehörde ein Ausgleich in Form einer Neupflanzung auf einem gemeindlichen Grundstück im Ortsteil Oed in identischer Größe.
02.05.2022: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Untere Naturschutzbehörde, vom 02.05.2022 (verspäteter Eingang mit gewährter Fristverlängerung): Aus naturschutzfachlicher Sicht besteht mit der Bauleitplanung der Gemeinde und dem naturschutzrechtlichen Kompensationsvorschlag grundsätzlich Einverständnis. Wir bitten dabei, die folgenden Punkte noch einer Klärung zuzuführen.
- Nach unserer Kenntnis ist die von der Gemeinde herangezogene naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche im Eigentum der Bayerischen Staatsforsten noch nicht hergestellt. Wir empfehlen daher, in den vertraglichen Vereinbarungen mit den BaySF festzulegen, dass die Maßnahmen im engen zeitlichen Zusammenhang mit dem Satzungsbeschluss umgesetzt werden müssen.
- Für die Realisierung der Planung muss eine Hecke im Planungsgebiet beseitigt werden, siehe dazu S. 23 des Umweltberichts. Die Hecke unterliegt einem naturschutzrechtlichen Schutz nach Art.16 Abs. 1 S.1 Nr.1. Bayerisches Naturschutzgesetz. Nachdem der gesetzliche Biotopschutz der gemeindlichen Abwägung nicht zugänglich ist, wird für die Beseitigung eine naturschutzrechtliche Ausnahme erforderlich. Diese kann bei entsprechender Kompensation in Aussicht gestellt werden. Wir bitten diesbezüglich um Kontaktaufnahme.
Es ist unser Bestreben, zusammen mit der Gemeinde eine fachlich qualifizierte Planung auf rechtssicherer Grundlage auf den Weg zu bringen, diesbezüglich bieten wir insbesondere zu Ziff.2. unsere Unterstützung ausdrücklich an.
Abwägung:
Der Vertrag mit den Bayerischen Staatsforsten wird entsprechend angepasst. Hinsichtlich der Hecke wurde bereits Kontakt aufgenommen und die Kompensation in Form einer Neupflanzung auf einem gemeindlichen Grundstück im Ortsteil Oed in identischer Größe festgelegt. Für die Beseitigung der einst gewerblich angelegten und genutzten Hecke wird eine naturschutzrechtliche Ausnahme beantragt.
13.05.2022: Eingang der Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein, Bereich Forsten, vom 13.05.2022 (verspäteter Eingang mit gewährter Fristverlängerung): Wald im Sinne des Art. 2 Abs. 1 des Bayerischen Waldgesetzes ist von der Maßnahme nicht direkt betroffen. Hinweis: Der Eingriffsausgleich findet auf Moorwaldflächen über das Ökokonto der BaySF statt; konkret durch die Umsetzung des bereits mit der UNB und AELF TS (SBN D. Zellner) abgestimmte Moorrenaturierungskonzept „Obere Rott“ in der Abt. „Öslticher Latschenfleck“ des Distr. 77 „Damberger Filz“.
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
13.05.2022: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde, vom 13.05.2022 (verspäteter Eingang mit gewährter Fristverlängerung):
Planung
12. Flächennutzungsplanänderung
Die Gemeinde Marquartstein plant am nordöstlichen Ortsrand, zwischen der Tiroler Achen im Westen und der Freiweidacher Straße (Kreisstraße TS 34) im Osten, die Neuausweisung von ca. 0,6 ha Gewerbe-, 0,9 ha Misch- und 2,1 ha Wohnbauflächen. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich der Änderung derzeit überwiegend als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie zum Teil als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Um die beabsichtigte Entwicklung zu ermöglichen, soll die Darstellung der Sportplatzfläche reduziert und gemäß der heutigen Nutzung (Trainingsplatz / Spielplatz) abgegrenzt werden. Der Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung hat eine Größe von insgesamt ca. 7,5 ha, wobei ca. 3 ha auf die verbleibende Sportfläche entfallen und rd. 1 ha auf die bisher vorgesehene Sportplatzfläche direkt angrenzend an die Tiroler Achen, die in eine Fläche für die Landwirtschaft umgewidmet werden soll. Im Parallelverfahren erfolgen für den Bereich der neuen Siedlungsflächen die Aufstellungen der Bebauungspläne „Wohnbauprojekt MARO“ und „Am Sportplatz“. In deren Rahmen wird das unmittelbar an die bestehende Wohnbebauung „Brandäcker“ angrenzende, noch unbebaute, ca. 0,8 ha große Grundstück Fl.-Nr. 262 (Gemarkung Marquartstein), im Vergleich zur Flächennutzungsplanänderung, nicht überplant.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnbauprojekt MARO“
Konkret vorgesehen ist die Errichtung von vier Geschosswohnungsbauten auf einer Teilfläche des Grundstücks Fl.-Nr. 259 der Gemarkung Marquartstein, im nördlichen Anschluss an die an das bestehende Wohnbaugebiet „Brandäcker“ angrenzende landwirtschaftliche Fläche. Mit dem Vorhaben möchte die Gemeinde barrierefreie Wohnungen für ältere Hausbesitzer, Wohnraum für Demenzkranke und größere einkommensgeförderte Wohnungen für junge Familien ermöglichen. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst insgesamt ca. 0,42 ha und soll als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist dieser derzeit teilweise als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Bebauungsplan „Am Sportplatz“
Geplant ist die Ausweisung von insgesamt 12 Bauparzellen mit max. zwei bzw. drei Vollgeschossen auf einer Teilfläche des Grundstücks Fl.-Nr. 259 sowie dem Grundstück Fl.-Nr. 260 (jeweils Gemarkung Marquartstein), im östlichen sowie nördlichen Anschluss an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Wohnbauprojekt MARO“. Konkret sollen drei gewerbliche, sechs gemischte und drei Wohnbauparzellen festgesetzt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ hat einschließlich einer bereits mit einem Gerätehaus bebauten Parzelle und Verkehrs- sowie Grünflächen eine Größe von insgesamt ca. 2,1 ha. Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist dieser derzeit überwiegend als öffentliche Grünfläche (Sportplatz) sowie zum Teil als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt.
Berührte Belange
Siedlungsstruktur
Konzentration auf die Hauptsiedlungsbereiche
Die beabsichtigte Siedlungsentwicklung soll an einem Standort erfolgen, der durch die im Jahr 2012 errichtete Fußgangerbrücke über die Tiroler Achen erschlossen wurde und sich in fußläufiger Entfernung zum Zentrum von Marquartstein mit seinen Versorgungseinrichtungen befindet. Sie setzt in etwa 60 m Entfernung am bestehenden Siedlungskörper im Nordosten von Marquartstein an und entwickelt diesen kompakt weiter. Damit entspricht die Planung grundsätzlich dem Ziel Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 3.2, wonach sich die Siedlungsentwicklung auf die Hauptsiedlungsbereiche konzentrieren soll.
Innen- vor Außenentwicklung - Flächensparen
Gemäß dem Ziel Landesentwicklungsprogramm (LEP) 1.2.1 ist der demographische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Siedlungsentwicklung, zu beachten. Demzufolge ist die Siedlungsentwicklung auf die Bevölkerungsentwicklung abzustimmen.
Laut LEP 3.2 Z sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (vgl. auch RP 18 B II 1 G).
Daneben fordert Grundsatz LEP 3.1, dass flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden sollen.
In der Begründung zu den Bebauungsplänen wird der Bedarf an den neuen Wohnbauflächen anhand der Bevölkerungsentwicklung bzw. -zunahme, ausgehend vom Jahr 2019 bis zum Jahr 2033 dargestellt und der künftige Wohnraumbedarf in neuen Wohneinheiten ermittelt sowie in einen konkreten Flächenbedarf umgerechnet. Für den Prognosezeitraum bis 2033 wird ein Gesamtbedarf von 116 Wohneinheiten bzw. 5,32 Hektar dargelegt, wobei 77 Wohneinheiten aus der Bevölkerungsentwicklung sowie 39 Wohneinheiten aus dem Auflockerungsbedarf ermittelt werden. Der dargelegte Bedarf an neuen Wohnbauflächen kann aus landesplanerischer Sicht nachvollzogen werden und wird als Ausgangswert grundsätzlich als plausibel beurteilt. Jedoch sind noch die bestehenden und im Planungszeitraum aktivierbaren Potenzialflächen vom ermittelten Wohnbaubedarf in Abzug zu bringen, um den verbleibenden tatsächlichen Wohnraumbedarf zu ermitteln. Es finden sich in der Begründung zudem keine Angaben, in welchem Umfang der dargelegte Wohnraumbedarf durch die vorliegenden Bebauungspläne gedeckt wird. Wir bitten daher um Ergänzung der im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung vorgesehenen Wohneinheiten.
Des Weiteren wurden im Zuge des interkommunalen Projektes „Ökomodell Achental“ die in der Gemeinde Marquartstein vorhandenen Potenzialflächen erhoben und in einer plangraphischen Übersicht dargestellt. Laut Ausführungen in der Begründung (Seite 8) bestehen in der Gemeinde Marquartstein 54 Grundstücke mit rund 7 ha Potenzialflächen für Wohnbauzwecke sowie 28 potenzielle Mischgebiets- und zwei Gewerbeflächen mit insgesamt weiteren rund 3 ha. Bei einer Bruttowohnungsdichte von 21,81 WE je ha würden in den wohnbaulichen Potenzialflächen rechnerisch 152 neue Wohneinheiten untergebracht werden können.
In Anbetracht der umfangreichen Potenzialflächen in der Gemeinde Marquartstein tragen die Planunterlagen dem Vorrang der Innenentwicklung in LEP 3.2 (Z) unzureichend Rechnung. Zwar wurden die bestehenden Potenzialflächen vollständig und übersichtlich ermittelt, da diese gemäß LEP 3.2 Z vorrangig zu entwickeln sind, bedarf es hinsichtlich deren Verfüg- oder Nutzbarkeit einer ausreichenden Begründung, weshalb diese nicht zur Verfügung stehen sowie der Darlegung einer entsprechenden Aktivierungsstrategie und der Ergebnisse der Umsetzung dieser Strategie. Den Unterlagen ist hierzu lediglich zu entnehmen, dass aus Einzelgesprächen mit betroffenen Grundstückseigentümern bekannt sei, dass bestehende Innenentwicklungspotenziale einer privaten Nutzung zugeführt werden sollen. Eine systematische Abfrage bei allen privaten Eigentümern habe bisher nicht stattgefunden. Darüber hinaus wird angeführt, dass sich bestehende Innenentwicklungspotenziale aufgrund der Erschließung, des Flächenzuschnitts und der Größe nicht für die im Zuge der vorliegenden Bebauungspläne vorgesehene Diversifizierung des Wohnraumangebotes eignen. Die in der Begründung enthaltenen Aussagen zu den vorhandenen Potenzialflächen bleiben insgesamt zu pauschal und bedürfen daher im Einzelnen weitere Erläuterungen, insbesondere in Hinsicht auf die bereits im Flächennutzungsplan dargestellten aber noch unbebauten Wohnbauflächen im Bereich der Fl.-Nrn. 266, 267 und 268.
Angesichts der umfangreichen Potenzialflächen in der Gemeinde ist die Umsetzung einer Strategie zur Aktivierung dieser Potenzialflächen und die Dokumentation der Ergebnisse der Umsetzung dieser Strategie obligatorisch, um dem Vorrang der Innenentwicklung in LEP 3.2 (Z) Rechnung zu tragen.
Um die Planung landesplanerisch abschließend beurteilen zu können, sind in der Bedarfsberechnung die im Planungszeitraum aktivierbaren Potenzialflächen zu berücksichtigen und die im Umgriff der beiden Bebauungspläne geplante Zahl an Wohneinheiten zu ergänzen.
Da die im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung vorgesehene Bebauung nicht direkt an der bestehenden Bebauung im Bereich Brandäcker ansetzt, verbleibt das ca. 0,8 ha große Grundstück Fl.-Nr. 262 als siedlungsstrukturelle Lücke und befördert damit ein weiteres Ausgreifen des künftigen Siedlungskörpers in den Freiraum.
Flächeneffiziente Planung
Die gemäß den Bebauungsplanentwürfen vorgesehene Realisierung von Geschosswohnungsbauten sowie altengerechtem / betreutem Wohnen wird im Sinne LEP 3.1 ausdrücklich befürwortet, da dadurch der demographischen und sozialen Bandbreite der Wohnungsnachfrage Rechnung getragen werden kann. Die Schaffung der letztgenannten Wohnformen ist insbesondere erforderlich, da für die Gemeinde Marquartstein eine Zunahme der Altersgruppe 65 Jahre oder älter um 26 % bis 2033 vorausgesagt wird. Hinsichtlich der insbesondere im Bereich des Bebauungsplanes „Wohnbauprojekt MARO“ geschaffenen Bau- und Wohnformen wird die Planung landesplanerisch begrüßt.
Immissionsschutz
Im Zuge der Aufstellung der Bebauungspläne „Am Sportplatz“ und „Wohnbauprojekt MARO“ wurde von der C. Hentschel Consult Ing.-GmbH eine schalltechnische Untersuchung mit Datum vom Oktober 2021 erstellt. In deren Rahmen wurden die einwirkenden Immissionsbelastungen aus der östlich verlaufenden Freiweidacher Straße und der westlich verlaufenden Bundesstraße B 305, aus dem bestehenden Gewerbegebiet westlich der Tiroler Achen, aus dem Sportgelände sowie die Verkehrszunahme aus den Plangebieten untersucht und eine Abschätzung der Immissionsbelastung aus den Gewerbeflächen und dem Parkdeck im MI 3 des Bebauungsplanes „Am Sportplatz“ vorgenommen.
Ob die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung zutreffen und die in den Bebauungsplanentwürfen getroffenen Festsetzungen bzw. aufgenommenen Hinweise zum Immissionsschutz ausreichen, um den Belangen des Lärmschutzes (vgl. Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) Art. 6 Abs. 2 Nr. 7) Rechnung zu tragen, ist mit der unteren Immissionsschutzbehörde abzuklären.
Hochwasserschutz / Klimawandel
Laut Umweltatlas Bayern (Naturgefahren) befindet sich der Geltungsbereich vollständig im Bereich der Hochwassergefahrenflächen HQextrem der Tiroler Achen sowie in einem wassersensiblen Bereich.
Laut Planunterlagen wurde für den Bereich südlich des Geltungsbereiches vom Ingenieurbüro Aquasoli ein Gutachten zur Binnenentwässerung im Hinblick auf Starkregenereignisse erstellt. Da laut Begründung davon auszugehen ist, dass für den gegenständlichen Geltungsbereich eine ähnliche Problemstellung vorliegt, wird auf die Ergebnisse des Gutachtens verwiesen. In diesem wurde empfohlen, südöstlich des Geltungsbereiches Hochwasserrückhaltebecken zum Schutz der Ausuferungen bei Überlastung des bestehenden Entwässerungssystems anzulegen sowie technische Lösungen für die Entwässerung im Hochwasser-Fall der Tiroler Achen vorzuhalten.
Unter welchen konkreten Voraussetzungen den Belangen des Hochwasserschutzes (vgl. LEP 7.2.5 G) und des Klimawandels (vgl. LEP 1.3.2 G) ausreichend Rechnung getragen werden kann, ist mit dem Wasserwirtschaftsamt Traunstein abzuklären.
Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz
Auf eine schonende Einbindung der neuen Siedlungsflächen in das Orts- und Landschaftsbild ist zu achten (vgl. LEP 7.1.1 G, RP 18 B I 2.1 Z, B II 3.1 Z). Den Belangen von Natur und Landschaft ist diesbezüglich in enger Abstimmung mit der unteren Bauaufsichts- und unteren Naturschutzbehörde Rechnung zu tragen. Zudem sind die Belange des Artenschutzes (vgl. LEP 7.1.6 G), insbesondere aufgrund der im Süden des Plangebietes bestehenden Hecke, die laut Begründung im Zuge der Umsetzung gerodet werden soll, zu berücksichtigen.
Erneuerbare Energien / Klimaschutz
Gemäß LEP 6.2.1 Z sind erneuerbare Energien verstärkt zu erschließen und zu nutzen (vgl. auch RP 18 B V 7.1 Z, 7.2 Z). Es sollte daher geprüft werden, für die neu zu erstellenden Gebäude eine Teilversorgung aus regenerativen Energiequellen (z.B. Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Photovoltaik) zu ermöglichen sowie die dafür notwendigen vorbereitenden Maßnahmen festzusetzen bzw. vertraglich zu regeln. Dies trägt auch den Anforderungen des Klimaschutzes (vgl. LEP 1.3.1 G) Rechnung.
Ergebnis
Die vorliegenden Planungen können auf Grundlage der aktuell vorliegenden Unterlagen derzeit nicht abschließend landesplanerisch bewertet werden. Mit Blick auf den Nachweis des Bedarfs an den neuen Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe sind die Planunterlagen um die unter „Innen- vor Außenentwicklung - Flächensparen“ genannten Punkte zu ergänzen. Zudem ist die Umsetzung einer Strategie zur Aktivierung der im Siedlungsumgriff bestehenden Potenzialflächen erforderlich.
Des Weiteren wären die Belange des Immissionsschutzes, des Hochwasserschutzes / Klima-wandels, von Natur und Landschaft einschließlich Artenschutz sowie der Erneuerbaren Energien / des Klimaschutzes, in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden, zu berücksichtigen.
Für die Annahme unseres Gesprächsangebotes (E-Mail des Ersten Bürgermeisters Herrn Andreas Schenk vom 04.05.2022) zur Klärung der offenen Fragen bedanken wir uns. Terminvorschläge für eine Videokonferenz teilen wir Ihnen gerne in einer gesonderten E-Mail bzw. in einem Telefonat parallel mit.
Abwägung:
Am 10.06.2022 fand eine Videokonferenz zu dieser Stellungnahme statt, an der Frau Rothut und Herr Dr. Schuh von der Höheren Landesplanungsbehörde sowie 1. Bürgermeister Scheck, Herr Dr. Stegen und die Mitarbeiter des Bauamtes Marquartstein teilnahmen.
1. Bürgermeister Scheck erläuterte die Innenentwicklungssituation und die umfangreichen Vorarbeiten in Zusammenarbeit mit dem Büro Salm & Stegen, die ein Innenentwicklungskonzept für die Achental-Gemeinden erstellten. Zum einen stehen für die geplanten Projekte innerorts keine ausreichend großen gemeindlichen Flächen zur Verfügung bzw. es sind schon andere Projekte in Zusammenarbeit mit Investoren auf diesen Flächen in Planung. Zum anderen sind zahlreiche unbebaute Innenbereichsflächen in bestehenden Bebauungsplänen in privater Hand, auf die kein Zugriff möglich ist. Nach eingehender Darstellung der Situation und zahlreichen Nachfragen, sind für die Höhere Landesplanungsbehörde die Bedenken ausgeräumt, wobei in der Begründung eine entsprechende Klarstellung zur Innenentwicklungssituation zu erfolgen hat.
Mit Email der Höheren Landesplanungsbehörde vom 07.07.2022 wurde diese Ergänzung nochmals bestätigt:
Vorrang Innen- vor Außenentwicklung / Potenzialflächen
Die in der Gemeinde vorhandenen Potenzialflächen befinden sich im Eigentum weniger Personen, so dass der Weg der direkten Eigentümeransprache, der von der Gemeinde praktiziert wird, als Strategie zur deren Aktivierung nachvollzogen werden kann. Die Begründung sollte diesbezüglich klarstellend ergänzt werden.
Die Besprechungsnotiz endete mit dem abschließenden Ergebnis:
Der von der Gemeinde verfolgte Paradigmenwechsel in der Siedlungsentwicklung hin zu flächeneffizienten Bauformen zur Befriedigung der absehbaren Siedlungsflächenbedarfe (altengerechter Wohnraum, bezahlbarer Wohnraum) wird ausdrücklich begrüßt.
Eine flächeneffiziente Bebauung ist auch im Bebauungsplan „Am Sportplatz“ durch die Festsetzung einer Zwei- bzw. Dreigeschossigkeit erkennbar. Im weiteren Planungs- und Realisierungsprozess ist eine flächeneffiziente Bebauung sicherzustellen.
Eine regelmäßige Eigentümeransprache zur Aktivierung der vorhandenen Potenzialflächen ist weiterhin durchzuführen und die künftige Siedlungsentwicklung auf die innerörtlichen Potenzialflächen zu konzentrieren.
