Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Neue Ortsmitte" der Gemeinde Marquartstein - Behandlung der Stellungnahmen im Rahmen der formellen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der formellen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Gemeinderates, 18.03.2024

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Gemeinderates 18.03.2024 ö 7
Gemeinderat Marquartstein (Gemeinde Marquartstein) Sitzung des Gemeinderates 08.04.2024 ö 5

Beschluss 1

Dem Gemeinderat wurden die nachfolgend eingegangen Stellungnahmen zur Kenntnis gebracht und abgewogen: 

10.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, untere Naturschutzbehörde, vom 10.01.2024; aus naturschutzfachlicher Sicht besteht mit der Planung im Grundsatz Einverständnis.
Mit E-Mail der Investoren vom 09.08.2023 hat die Gemeinde die Antwort erhalten, dass entgegen des Gemeinderatsbeschlusses vom 07.08.2023 keine weiterführenden Untersuchungen hinsichtlich der Relevanzprüfung durchgeführt werden und stattdessen die artenschutzfachlichen Erhebungen im Zuge der jeweiligen Baugenehmigungsverfahren abgearbeitet werden sollen.  
Diese Vorgehensweise ist aus naturschutzfachlicher Sicht grundsätzlich möglich, jedoch für Gemeinde und Investor nicht günstig, vgl. hierzu unsere Stellungnahme vom 14.12.2022:
Mit der Bauleitplanung besteht aus naturschutzfachlicher Sicht entsprechend dem Planungsstand grundsätzlich Einverständnis. Nach unserer Auffassung sind die Grundlagenerhebungen hinsichtlich des Artenschutzrechts jedoch noch nicht abgeschlossen, weshalb diese Stellungnahme nur vorläufigen Charakter haben kann. Die Relevanzprüfung hat ergeben, dass für eine abschließende Feststellung hinsichtlich der Existenz artenschutzrechtlicher (und abwägungsfester) Verbotstatbestände noch weitere Untersuchungen erforderlich werden, siehe dazu das Gutachten IB Steil vom 21. Dezember 2021
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Aktuell können Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Verbote (noch) nicht ausgeschlossen werden. Eine abschließende Beurteilung kann erst nach der Durchführung und Abschluss der weiterführenden Untersuchungen abgegeben werden.
Nachdem die beeinträchtigende bzw. verbotene Handlung nicht schon der Bebauungsplan ist, sondern erst seine Verwirklichung, also das konkrete Einzelbauvorhaben, kann auch für jeden Eingabeplan separat die Untersuchung durchgeführt und vorgelegt werden. Diese aufwändigere Vorgehensweise kann vermieden werden, wenn sich die Gemeinde bereits auf Ebene der Bauleitplanung abschließend Klarheit über die artenschutzrechtlichen Sachverhalte schafft. 
Den letztgenannten Weg würden wir empfehlen.
Wir weisen darauf hin, dass der Bebauungsplan zumindest artenschutzrechtlich keine abschließende Klarheit über den Planungsraum und möglichen Bauablauf, insbesondere hinsichtlich erforderlicher Abrissarbeiten herstellt. Insofern raten wir im Falle sich abzeichnender Baumaßnahmen dringend zu einer umgehenden artenschutzrechtlichen Untersuchung entsprechend der Vorgaben der saP.
Abwägung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und entsprechend beachtet.

16.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Gesundheitsamt, vom 16.01.2024; bei der vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplanes „Neue Ortsmitte“ sind hygienische Belange nicht betroffen. Aus hygienischer Sicht ergeben sich keine grundsätzlichen Einwände oder Bedenken. 
Abwägung:
Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

16.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Traunstein vom 08.01.2024; sofern auf Grund des Erschließungsverkehrs zum Bebauungsgebiet „Neue Ortsmitte“ eine Umgestaltung des Anschlusses an die B305 bzw. die Anpassung oder Änderung der Lichtsignalanlage erforderlich wird, sind die hierfür anfallenden Kosten durch die Gemeinde Marquartstein zu tragen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich das Bauvorhaben im Einwirkungsbereich der Straßenemissionen befindet. Eventuell künftige Forderungen auf die Erstattung von Lärmsanierungsmaßnahmen durch den Straßenbaulastträger könne daher gemäß der Verkehrslärmschutzrichtlinien (VLärmSchR97) durch den Eigentümer nicht geltend gemacht werden. 
Abwägung:
Es handelt sich hier um die identische Stellungnahme im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vom 19.12.2022. Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet.

24.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, untere Bauaufsichtsbehörde, vom 24.01.2024; grundsätzlich besteht mit der Bebauungsplanänderung Einverständnis. Um eine Überprüfung bzw. Überarbeitung folgender Punkte wird gebeten:
Der Wortlaut der textlichen Festsetzung Nr. 2.2.2 wurde in der ersten Stellungnahme vom 27.01.2023 thematisiert. Neben der Definition des unteren Bezugspunktes für die Bemessung der Wandhöhe wird im Regelfall auch die Höhenlage der Gebäude (OK FFB oder OK RFB) definiert. Nach nochmaliger Rücksprache mit dem Entwurfsverfasser Hr. Hohmann soll eine Höhenlagebindung bewusst nicht in der gegenständlichen Bauleitplanung erfolgen, um noch eine geringe Flexibilität zu ermöglichen. Es bestand Konsens darin, dass aufgrund vorliegender Systemschnitte im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplanes die Einbindung der Bebauung höhenlagemäßig und geländeseitig hinreichend dargestellt ist. Für die textliche Festsetzung unter Nr. 11.2 zur Fassaden- und Farbgestaltung wird noch folgende redaktionelle Änderung vorgeschlagen: „Außenwände sind zu verputzen oder zu verkleiden. Grelle Farbtöne sind nicht zulässig. Untergeordnete Gestaltungselemente, z. B.  für Schriftzüge, Fensterumrahmungen, Ortgang, Lisenen, Gesimse, Fensterläden usw. sind auch aus bunten (auch dunklen und grellen) als Farbakzente Farben zulässig.“ Der Vorschlag wurde bereits mit dem Entwurfsverfasser Hr. Hohmann besprochen. Er würde dieser redaktionellen Änderung vorbehaltlich der gemeindlichen Abwägung zustimmen. 
Abwägung:
Die Stellungnahme wird entsprechend beachtet. Die Festsetzung 11.2 wird nicht angepasst. 

24.01.2024: Eingang der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern, höhere Landesplanungsbehörde, vom 24.01.2024; die Regierung von Oberbayern hat als höhere Landesplanungsbehörde bereits mit Schreiben vom 30.01.2023 zu o.g. Bebauungsplan Stellung genommen. Auf diese Stellungnahme dürfen wir verweisen.
An den Planunterlagen wurden nach der ersten Beteiligung Änderungen vorgenommen. U. a. wurden die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zur Fassadengestaltung überarbeitet. In die textlichen Hinweise zur Lage des Geltungsbereichs im Hochwassergefahrengebiet für ein Extremhochwasser wurde aufgenommen, dass die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen grundsätzlich verboten ist bzw. erhöhten Anforderungen unterliegt. Darüber hinaus wurde die Begründung u. a. in den Punkten Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen, Immissionsschutz und Fassadengestaltung überarbeitet. Laut Auszug aus der Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 07.08.2023 ist eine Abstimmung der Planung mit den zuständigen Fachbehörden erfolgt. Wir gehen daher davon aus, dass die Belange des Immissionsschutzes, der Wasserwirtschaft sowie von Natur und Landschaft, in Hinblick auf eine möglichst schonende Einbindung der geplanten Neubauten in das Ortsbild, ausreichend Berücksichtigung fanden. Unter dieser Voraussetzung stehen Erfordernisse der Raumordnung dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“, in der vorliegenden Fassung vom 23.11.2023, weiterhin nicht entgegen.
Abwägung:
Die entsprechenden Abstimmungen mit den Fachbehörden erfolgten, deren Belange fanden ausreichend Berücksichtigung. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

29.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Wasserrecht und Bodenschutz, vom 25.01.2024; aus wasser- und bodenschutzrechtlicher Sicht bestehen Einwände.
Überschwemmungsgebiete:
Das aus der Lage des Baugebietes im Risikogebiet der Tiroler Achen bei einem Extremhochwasser (HQextrem) resultierende Gefahrenpotenzial ist in den Unterlagen graphisch und textlich in Grundzügen dargestellt. Um § 78b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WHG (Anforderungen an die Abwägung) gerecht zu werden, sollte man sich noch vermehrt mit dem konkreten Risiko bzw. Schadenspotenzial auseinandersetzen. 
Beispiele: Mit welchen Wassertiefen ist an der Staudacher Straße GENAU zu rechnen, welche Gefährdungssituationen können sich daraus ergeben (z. B. unter Umständen vollständige Überflutung der Erdgeschossebene bei Wassereintritt - Lebensgefahr), und wie könnte das Risiko für Personenschäden reduziert werden (z. B. Anordnung der Gebäude, keine Schlafräume im EG, Fluchtmöglichkeiten in höher gelegene Stockwerke o.ä.).
Abwägung:
Gefahrenpotential und Gefahrenabwehr wurden in den textlichen Festsetzungen und Hinweisen hinreichend dargestellt und erläutert. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

31.01.2024: Eingang der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Traunstein vom 31.01.2024; zur vorgesehenen Aufstellung des Bebauungsplans „Neue Ortsmitte“ haben wir bereits mit Schreiben vom 19.11.2021, Az.: 1-4622-TS Maq-25303/2021, unsere fachlichen Informationen und Empfehlungen mitgeteilt und mit Schreiben vom 30.01.2023 im weiteren Verfahrensschritt nochmals darauf verwiesen. Mit der erneuten Vorlage der Planungsunterlagen (Stand 23.11.2023) zur o.g. Bebauungsplanaufstellung ergeben sich keine neuen wasserwirtschaftlich relevanten Sachverhalte. Unsere früheren Stellungnahmen gelten deshalb weiterhin uneingeschränkt. Das Landratsamt (Abteilung 6 - Gesundheit sowie SG 4.16 - Wasserrecht und SG 4.40 - Bauamt) erhält einen Abdruck der Stellungnahme.
Abwägung:
Die Stellungnahme wurde bereits entsprechend beachtet. 

05.02.2024: Verspäteter Eingang der Stellungnahme des Landratsamtes Traunstein, Bauamt, vom 05.02.2024; ergänzend zur Stellungnahme von Frau Schindhelm zur 2. Beteiligung der TÖB für Marquartstein „Neue Mitte“ würden wir noch gerne folgendes zu den Fassaden anmerken:
Die Ansicht des Gebäudes Haus 3, Staudacher Straße, gab ja schon mehrfach Anlass zu Diskussionen. Es dürfte sich um den anspruchsvollsten Baukörper im Plangebiet handeln, daher hatten wir in der letzten Stellungnahme bereits angeregt, hier insgesamt das Fassadenbild noch ortsüblicher und ruhiger zu gestalten.
Im Erdgeschossbereich ist das aus unserer Sicht auch gut gelungen. Hier wurde die Fassade zurückgenommen und die geplante Verkleidung schlichter gehalten. Allerdings hat sich in den oberen Geschossen die Gestaltung eher weiter weg bewegt von der ortsüblichen Gestaltung einer regelmäßigen Lochfassade.
Wenn wir auch hier noch Potential sehen, so wären wir doch in der Gegenüberstellung der beiden Planstände, siehe auch Anlage, eher bei der bisherigen Fassadengliederung, also bei dem „alten Planstand“ an diesem Gebäude.
Mit den weiteren Ansichten besteht Einverständnis.
Abwägung:
Die Fassade für das Gebäude Haus 3 bleibt im VEP auf dem Planstand vom 23.11.2023. 
 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 1

Beschluss 2

Gemeinderat Fuchs persönlich beteiligt gemäß Art. 49 Abs. 1 GO. Gemeinderat Fuchs nimmt an Beratung und Abstimmung nicht teil.

Dem Gemeinderat wurde die nachfolgend eingegangene Stellungnahme zur Kenntnis gebracht und abgewogen: 

31.01.2024: Eingang der Einwendungen von Frau Monika Juliana Fuchs vom 30.01.2024; ich wende mich gegen den Bebauungsplan „Neue Ortsmitte“. 
Ich bin Eigentümerin des Anwesens Bahnhofstr. 5, Flur Nummer 355 und des an das Planungsgebiet unmittelbar angrenzenden Mehrfamilienhauses Bahnhofstr. 3a, Flur Nummer 354. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Neue Ortsmitte bin ich in meinen Rechten verletzt. 
Insgesamt ist das Vorhaben mit fünf Gebäuden mit einer seitlichen Wandhöhe von 10 m bis 14,5 m für die Ortsmitte im Hinblick auf die Umgebungsbebauung, dem bisherigen Bestand und das Ortsbild zu dich und überdimensioniert. Trotz der geplanten Freiflächen handelt es sich mit den zu hohen Gebäuden an exponierter Stelle in Marquartstein um einen ortsunüblichen städtischen Charakter.
Insbesondere ist durch die geplante Bebauung mit Haus 1 bei meinen unmittelbar angrenzenden Haus Bahnhofstraße 3a, auch wenn nach der Neuregelung des Art. 6 Abs. 5 BayBO eine Abstandsfläche von 0,4 rechtlich zulässig sein sollte, die gebotene Abwägung und Rücksichtnahme nicht erfolgt. 
Das Haus 1 weist eine seitliche Wandhöhe von 10 m auf, ist nördlich insgesamt 31 m und vor der Südseite meines Anwesens 20,1 m lang und überdeckt meine gesamte südliche Hausseite. Der Abstand der Baugrenze ist ausweislich der Skizze (im Planteil 20231123 für Billigung) im östlichen Bereich lediglich mit 5,5 m angegeben und beträgt im westlichen Bereich circa 7 m (jedenfalls – wie übrigens auch an anderer Stelle z. B. der Freitreppe – um größere Bauflächen zu schaffen geringer als im vorgestellten Planentwurf, bei dem ausreichend auf nachbarliche Interessen Rücksicht genommen werden sollte).
Es handelt sich bei meinem Haus um eine Grenzbebauung, die bei der Errichtung 1952 mit Zustimmung des Eigentümers Schrobenhauser erfolgt ist. Es liegt ein Fall der Abstandsflächenübernahme vor, die Abstandsflächen sind damit nicht eingehalten. 
Eine Beschreibung dazu für Haus 1 fehlt. In den Unterlagen befindet sich auch keine Schnittskizze zur Nordseite Haus 1, somit ist eine weitere Beurteilung nicht möglich. 
Der Abstand des massiven Bauwerks Haus 1 zur kompletten Südseite meines Hauses übersteigt auch das einem Nachbarn billigerweise zuzumutende Maß. Durch die enge Bebauung auf der Südseite mit einem Abstand von maximal ca. 7 m kommt es zu einer nicht unerheblichen Verschattung und einer Beeinträchtigung der Lichtzufuhr der Wohnräume und der Terrasse bzw. Balkone. Der Lichteinfall und die Besonnung werden dadurch erheblich verringert mit einer negativen Auswirkung auf die Wohnqualität. 
Die erforderliche fundierte Interessenabwägung konkret bezogen auf die beeinträchtigten Bestandsgebäude fehlt, auch wenn formell die Abstandsflächen eingehalten sein sollten und lediglich pauschal von einer ausreichenden Belüftung und Besonnung im Bebauungsplan die Rede ist. 
Man hat zwar Wert daraufgelegt, dass die neuen Häuser „immer mit einem Gesicht zur Umgebung“ erscheinen und „in keiner Richtung als Rückseite, Abschottung oder Trennung“ wirken (Seite 29 der Begründung Bebauungsplan). Diesen Maßstab hat man im Verhältnis zu den seit vielen Jahren vorhandenen und das Ortsbild mitprägenden Bestandsgebäuden aber außer Acht gelassen und nicht berücksichtigt. Diese sind vielmehr durch die geplanten Gebäude auf ihrer Südseite abgeschottet und im Gesamtkonzept nicht berücksichtigt worden. Dafür spricht schon der Umstand, dass die Gebäude der Bahnhofstraße Nr. 1 (Mengedoht), 1a, 3, 3a und 5 unter Ziff. 2.2. (Seite 6) der Begründung des Bebauungsplans bei der Beschreibung der Nordseite des Plangebiets nicht erwähnt sind, sondern lediglich der Forstamtshügel. Man war offensichtlich nicht interessiert, die vorhandenen Gebäude in eine maßvolle und allen und nicht nur dem Investor gerecht werdende Planung mit einzubeziehen. 
Im Übrigen möchte ich noch darauf hinweisen, dass wir regelmäßig seit vielen Jahren vor allem im Sommer Fledermäuse beobachtet haben, die meiner Meinung nach in der Holzhütte auf der westlichen Seite des Schrobenhausergrundstücks Unterschlupf gefunden haben.      
Abwägung:
In den letzten rund 5 Jahren erfolgte über Feinuntersuchungen, öffentliche Ortsbegehungen, städtebaulichen Wettbewerben, Scoping-Verfahren, unzähligen Abstimmungen mit den Behörden und Trägern öffentlicher Belange, insbesondere der Unteren Bauaufsichtsbehörde, frühzeitiger Öffentlichkeitsbeteiligung und vor allem alles in Abstimmung mit dem Gemeinderat Art, Höhe, Dichte und Umfang der Bebauung. In diesem Rahmen wurden auch die Voraussetzungen für gesunde Wohnverhältnisse hinsichtlich Belüftung und Belichtung geprüft. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange hält der Gemeinderat an seiner Planung, die kurz vor dem Abschluss steht, fest. 
Zum Thema Abstandsflächen fand eine Videokonferenz mit Herrn Rechtsanwalt Prof. Peter Matthias Astner, Möller Rechtsanwälte, Rosenheim, statt. Herr Rechtsanwalt Astner erklärte, dass keine Änderungen an den Planunterlagen erforderlich seien. Für den besagten Bereich hält das Vorhaben die Abstandsflächen auf eigenem Grund ein. Damit ist hier auch keine weitergehende Erläuterung in der Begründung erforderlich. Der Einwand der Nachbarin verfängt nicht. Sollte es diese Abstandsflächenübernahme tatsächlich gegeben haben, ist sie dem jetzigen Eigentümer nicht bekannt und auch nicht im Grundbuch eingetragen. Damit muss keine Berücksichtigung erfolgen. Abstandsflächen und Brandschutzabstände müssen grundsätzlich auf dem Grundstück selbst liegen (Art. 6 Abs. 2 S. 1 BayBO). Dahinstehen kann, dass die Landesbauordnung eine Erstreckung der Abstandsflächen und Brandschutzabstände auf Nachbargrundstücke zulässt, wenn eine öffentlich-rechtliche Sicherung erfolgt. Hierzu muss sich der Nachbar verpflichten, in der übernommenen Abstandsfläche keine Gebäude und gleichgestellten Anlagen zu errichten, für die die Einhaltung einer Abstandsfläche erforderlich ist. Ferner muss er die übernommenen Abstandsflächen bei einem eigenen Bauvorhaben beachten. Die betroffenen Grundstücksflächen dürfen nicht nochmals für die auf dem belasteten Nachbargrundstück befindlichen Abstandsflächen herangezogen werden. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Es fehlt bereits an einer entsprechenden Zustimmung der Grundstückseigentümer. Abgesehen davon wäre der eigentumsrechtliche Eingriff zu berücksichtigen, der mit der Übernahme einer Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück für dieses verbunden ist, und zusätzlich zur öffentlich-rechtlichen Sicherung hinsichtlich der Nutzung des Nachbargrundstücks für die eigene Abstandsfläche eine Grunddienstbarkeit erforderlich. Denn die öffentlich-rechtliche Sicherung begründet keine Duldungspflicht für einen Rechtsnachfolger im Eigentum des betroffenen Nachbargrundstücks. Eine solche Grunddienstbarkeit ist offensichtlich nicht im Grundbuch eingetragen.
Hinsichtlich der Beobachtung von Fledermäusen im Planungsbereich sei darauf hingewiesen, dass eine artenschutzrechtliche Prüfung im Rahmen der einzelnen zu stellenden Bauantragsverfahren erfolgt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 0

Datenstand vom 17.06.2024 13:22 Uhr
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