Wir erinnern an die Ergebnisse der Beratung und Beschlussfassung in der Sitzung des Gemeinderats vom 23. März 2021. Der Antragsteller beabsichtigte ebenfalls den Neubau eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten und einer Garage. Hier konnte aufgrund der Außenbereichssituation (§ 35 BauGB) das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden. Der Antrag auf Baugenehmigung wurde bereits am 14.07.2021 durch das Kreisbauamt abgelehnt.
Nun wird beabsichtigt, südöstlich der bestehenden Hofstelle ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten (11,24 m x 15,49 m / Wandhöhe 5,84 m / DN 20°) und einer Garage (6,49 m x 13,75 m / Wandhöhe 3 m / DN 20°) zu errichten. Daraus ergeben sich Firsthöhen von 7,74 m (Wohnhaus) bzw. 4,04 m (Garage). Es ist ein Satteldach ohne Dachaufbauten vorgesehen.
Aus den Bauvorlagen ist zu entnehmen, dass das beantragte Vorhaben die bestehende Hofstelle (GR 178 m²) ersetzen soll. Ferner ist die Beseitigung weiterer baulicher Anlagen auf dem Baugrundstück vorgesehen. Eine Flächenbilanz zeigt, dass sich bei Umsetzung des Vorhabens eine Reduzierung versiegelter Flächen von ca. 235 m² bei den Gebäuden ergibt. Auf die Ausführungen des Architekten und des Antragstellers in den beiden Erläuterungsschreiben wird verwiesen. Im nachgereichten Außenanlagenplan ist anstelle der alten Hofstelle eine Streuobstwiese mit 730 m² vorgesehen.
Die Errichtung eines Ersatzbaus ist zulässig, sofern die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB vorliegen. Insbesondere muss das vorhandene Wohngebäude Missstände oder Mängel aufweisen und vom Eigentümer seit längerer Zeit (ca. 4 Jahre) selbst genutzt werden. Ferner muss die Legalität des Bestandes nachgewiesen werden, und Tatsachen müssen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf genutzt wird.
Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 i. V. mit Nr. 5 BauGB liegen aus Sicht der Verwaltung vor. Die im Wohnteil der alten Hofstelle ermittelte Wohnfläche beträgt ca. 195 m². Die Wohnfläche der beiden Wohneinheiten im Ersatzbau beträgt 117 m² bzw. 127 m². Die Erweiterung der Wohnfläche beträgt 25 %. Die beiden Wohneinheiten sollen künftig von vier Generationen bzw. sieben Personen bewohnt werden. Die Angemessenheit der Erweiterung sowohl im Hinblick auf den Bestand als auch im Hinblick auf die Wohnbedürfnisse der Eigentümer ist gegeben.
Auch die weiteren Voraussetzungen liegen vor. Das Gebäude wurde in der Vergangenheit zulässigerweise errichtet und Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass die beiden Wohneinheiten vom bisherigen Eigentümer und seiner Familie genutzt werden.
Die Gründe für den Ersatzbau an anderer Stelle können den Erläuterungen im Schreiben des Architekten vom 17.05.2022 entnommen werden. Im Wesentlichen sind dies:
- Aufwertung des Erscheinungsbildes
- Bebauung wird kompakter; keine weitere Zersiedelung
- Verbesserung der Verkehrssicherheit bzw. der Ausfahrtssituation
- Positive Flächenbilanz (- 235 m² versiegelte Fläche)
Öffentliche Belange sind aus Sicht der Verwaltung nicht beeinträchtigt.
Eine Genehmigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 i. V. mit Nr. 5 BauGB kann deshalb befürwortet werden.
Mit einer Verpflichtungserklärung der Grundstückseigentümer bzw. des Antragstellers ist sicherzustellen, dass das Bestandsgebäude nach Bezugsfertigkeit des Neubaus tatsächlich beseitigt wird.
Da in Schechen kein öffentlicher Kanal vorhanden ist, unterliegt dieses Bauvorhaben nicht der Prüfungskompetenz des Abwasserverbands Starnberger See. Die gesicherte Erschließung im Hinblick auf das Schmutz- und Niederschlagswasser beurteilt somit im weiteren Genehmigungsverfahren die Fachkundige Stelle für Wasserwirtschaft im Landratsamt. Das anfallende Niederschlagswasser soll in einer flächenhaften Versickerungsanlage versickert werden. Die weitere Erschließung ist gesichert.
Es werden vier Stellplätze nachgewiesen.
