I. Ausgangslage, Anlass der Planung
Der Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans bildet der Ortskern von Leibi. Durch verschiedene Bauanträge, welche die Umplanung und Modernisierung von Häusern und Höfen im Ortskern Leibi betreffen, besteht die Gefahr, dass sich der Charakter der bestehenden und weitgehend homogenen und ländlich geprägten Gestaltung des Ortsgebietes stark verändert und beeinträchtigt wird.
Insbesondere bei Modernisierungen und funktionalen Umplanungen von Häusern und Hofstellen wird selten auf die Gestaltung als Weiterführung der Bautradition geachtet. Dabei werden durch neue, künstliche Materialien, Bauformen und -stile die ländliche Bautradition und die einhergehende einheitliche Wirkung des Ortsbildes empfindlich gestört.
Mit der Aufstellung des einfachen Bebauungsplans soll die planungsrechtliche Voraussetzung und Sicherung des Gebiets- und Gestaltungscharakters, mit ortstypischen nordschwäbischen Merkmalen der Bauweise in Leibi geschaffen werden und gleichzeitig eine verträgliche Nachverdichtung im rückwärtigen Grundstücksbereich der Hofstellen ermöglicht werden.
Das Bebauungsplanverfahren wird als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt.
II. Prüfung und Abwägung der vorgebrachten Stellungnahmen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB des Bebauungsplanentwurfs mit seiner Begründung mit Stand vom 19.03.2018, fand in der Zeit vom 11.06.2018 bis 11.07.2018 statt. Während dieser Zeit konnten Stellungnahmen zu der Planung bei der Gemeinde vorgebracht werden.
Von Seiten der Öffentlichkeit wurden vier Stellungnahmen vorgebracht, die wie folgt von der Verwaltung geprüft und abgewogen wurden:
Einwendung 1, mit Schreiben vom 29.06.2018
Der Einwender und viele Leibier Bürger erheben massiven Einspruch gegen die geplanten Wohnblöcke mit Tiefgarage direkt neben der wunderschönen St. Leonhard Kirche sowie über formelle Mängel, materielle Mängel und Abwägungsmängel bei der Vorlage des neuen Bebauungsplanes, Stand vom 19.03.2018.
Wohnungsnot, so lautet der Tenor von Bürgermeister und mehrheitlichen Gemeinderätinnen und Gemeinderäten sowie den Entscheidern vom Landratsamt und Kreisbauamt Neu-Ulm.
Dafür gibt es, wie der neu auferlegte Bebauungsplan darstellt, erschreckend viele geeignete Bauflächen an anderen Stellen als auf dem grünen Streuobstwiesengrundstück, Flur Nr. 15/6. Die Einwender sind der Meinung, dass auf diesem Grundstück nicht die Lösung der Wohnungsnot zu suchen ist.
Die Art der baulichen Nutzung von „WA 2“ und das Maß der baulichen Nutzung ll+D mit 8 WE einzig und allein auf eine Grundstücksparzelle festzulegen ist eine willkürliche Festlegung mit zerstörerischen Folgeentwicklungen des Dorfbildes und des Dorfcharakters. Dadurch werden Interessenkonflikte erzeugt, die durch die Festlegung von mangelnden Schutzbedürftigkeiten willkürlich vorbestimmt sind. Die Aussagen von Gemeinderäten, dass dem Willen der Planung keine reduzierten Auflagen erteilt werden sollten, damit möglichst günstige Wohnraumkosten entstehen, ist an sich schon anrüchig und eine Teilantwort auf die willkürliche einzigartige Sonderbegünstigung der Planung.
Die geplanten Bauprojekte als reine Wohnbauprojekte mit der direkt neben der Kirchenpforte geplanten Tiefgaragenabfahrt verschandelt die sogenannte Dorfmitte und den Ortscharakter massivst. Eine Verbindung herzuleiten, in dem das bestehende Mehrfamilienhaus, südlich danebenstehend, als geeignete Begründung zu rechtfertigen ist, ist für die geplanten Wohnblöcke falsch und lässt sich aus der Historie heraus nicht begründen. An der Stelle wo heute das Mehrfamilienhaus steht, stand früher in ca. gleicher Größe und genau gleicher Lage ein Bauernhofgebäude mit Wohnhaus, Stallungen und Remise.
Die Katholische Kirche hätte das Grundstück niemals für eine ortsbild-zerstörerische Maßnahme verkaufen dürfen. Dieses Grundstück ist eine einmalige sehr spezielle Fläche in der Ortsmitte, bestens erschlossen für Sozialeinrichtungen wie Kindergarten, Kinderhort, Gemeindesaal für Familienfeste und öffentliche Ereignisse.
An dieser Stelle muss man das Ortsbild und die erforderlichen kulturellen Werte schaffen, die gute Lebensqualitäten bieten und das Zusammenkommen der Bürger in geeigneten Gebäuden ermöglicht.
Bei der derzeitigen einmaligen Gelegenheit kann der neu aufgestellte Bebauungsplan Leibi zu einem Schmuckstück machen mit schönem funktionierendem Ortsbild mit Wohlfühlbereicherung. Der Bebauungsplan „Ortskern Leibi“ bietet in seiner Gesamtheit genügend Wohnbebauungsmöglichkeiten, das dem Problem Wohnungsknappheit Abhilfe verschafft. Mit der Planung des Historischen Ortskern Leibi und der neuen Planung Ortskern Leibi spielen politische Kräfte mit purem Aktionismus die momentan aktuelle Situation in Vordergrund und verblenden die mittelfristige und langfristige Lebensqualität von dem schönen Ort Leibi. Der alte Bebauungsplan und der neue Bebauungsplan in der jetzigen Form sind total gegensätzlich und übersehen im Detail die einzige und wohl auch schönste historische Fläche neben der St. Leonhard Kirche, diese Fläche darf nicht in diesem Maße überbetoniert werden. Die Planziele des alten Historischen Ortskern Leibi, Bebauungsplan, dürfen bei dem Grundstück neben der St. Leonhard Kirche nicht über Bord geworfen werden, nur weil Reichenberger und Co. Wohnblöcke ohne Schutzbedürftigkeit bauen wollen.
Im Rathaus und in den Bürgerinfo-Broschüren sieht man häufig Bilder von der schönen Leonhard Kirche und mit dem Leibier Dorfbüttel. Gerne schmückt sich die Politik mit historischen Schönheiten und übersieht dabei rücksichtlos die Zerstörung dieser Schönheiten. Die Einwender akzeptieren die unterschiedlichen Grundstücks-Bewertungen wegen sehr grob abweichenden Maßen der baulichen Nutzung nicht. Laut Absatz 1.2. des textlichen Teils vom neuen Bebauungsplan ist nicht nachvollziehbar, dass für die Reichenberger Planung pro Wohneinheit 100 m² Grundstücksfläche möglich sind. Für alle weiteren Grundstücke des Geltungsbereiches jedoch 250 m² Grundstücksfläche erforderlich sind. Diese sehr grobe Ungleichstellung oder Ungerechtigkeit ausgerechnet auf einer Fläche, die als Historisches Heiligtum von den Bürgern von Leibi betrachtet wird. Wenn die Gemeinde keinen politischen Skandal will, dann sollte sie Abstand von dieser undemokratischen Vorgehensweise nehmen. Des Weiteren erheben die Einwender Einspruch gegen die letzte Abstimmung im Gemeinderat, in der die Stimme von Frau Jolanta Reichenberger trotz direkter Befangenheit aufgenommen wurde. In diesem Zusammenhang ist auch noch zu prüfen, in wie weit Herr Gerhard Jehle bei dieser Abstimmung wegen Befangenheit abstimmungsberechtigt ist.
Die Einwender sind nicht die Gegenstimme, die gegen notwendigen Wohnraum kämpft. Die Einwender wollen diesen kurzsichtigen Aktionismus mit der Ortsbildverschandelung nicht, notfalls ziehen diese vor Gericht. Der neue Bebauungsplan schafft ausreichend neuen Wohnraum, dort wo das Läuten der Kirchenglocken und Schlagen der Turmuhr sowie das Arbeiten von Landwirten und Gewerbetreibenden keinen stören.
Die Auslegung im Bebauungsplan Ortsteil Leibi, mit „WA1“ und „WA2“ müssen gleichwertig festgelegt werden. Hier sind die Einwender für eine Festlegung von ll+D mit maximal 4 WE. Für diesen Bereich sollte eine Tiefgarage gesamtheitlich berücksichtigt werden, die ihre Zu- bzw. Ausfahrt nicht bei der Kirche hat.
Die Einwender schlagen vor, das Grundstück neben der Leonhard Kirche mit einem Architektenwettbewerb so zu gestalten, dass das Dorfgebiet mit der dörflichen Struktur im Ortskern erhalten bleibt. Dabei sollten spekulative Bauträgerinteressenten nicht im Vordergrund stehen. Es gibt nur ein Leibi!
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Durch den derzeit im Verfahren befindlichen Einfachen Bebauungsplan soll im Bereich der Ortskern von Leibi eine angemessene städtebauliche Entwicklung und Nachverdichtung ermöglicht werden.
Der bislang rechtkräftige Bebauungsplan ist aufgrund der darin getroffenen Festsetzungen insbesondere hinsichtlich der Abgrenzung der Baufelder mit einer zeigemäßen Bebauung im Hinblick auch auf die gestiegenen Anforderungen nach PKW Stellplätzen (auch der Bau von Tiefgaragen) nicht mehr umsetzbar. Aus diesem Grund wurde im Rahmen des nun in Aufstellung befindlichen Einfachen Bebauungsplans versucht, das historische Ortsbild durch eine massivere Bebauung entlang der Erschließungsstraße zu erhalten und in den rückwertigen Grundstücksbereichen eine etwas aufgelockerte Bebauung zur Nachverdichtung zu ermöglichen.
Auf dem Flurstück Nr. 15/6 ist im derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan im westlichen Bereich eine öffentliche Grünfläche sowie im östlichen Bereich ein schmal geschnittenes Grundstück mit einem traufständig zur Elchinger Straße ausgerichtetem Baufenster festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich dabei am unmittelbar östlich angrenzenden Grundstück mit 3 Vollgeschossen und einer GRZ von 0,3. Durch das schmal geschnittene Grundstück sowie die Dimensionierung des Baufensters war eine wirtschaftliche Bebauung mit einer zwingend notwendigen Tiefgarage jedoch nicht möglich.
Der Einfache Bebauungsplan greift die für das Flurstück Nr. 15/6 bestehenden Festsetzungen auf und lässt ebenfalls eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen zu. Die Dichte der Bebauung wurde dahingehend geregelt dass je Wohneinheit mindestens 100 m² Grundstücksfläche nachzuweisen sind. Dabei orientieren sich die getroffenen Festsetzungen ebenfalls am östlich angrenzenden Nachbargrundstück welches für diesen Bereich den städtebaulichen Rahmen vorgibt. Darüberhinausgehende Festsetzungen, wie die Lage der überbaubaren Grundstücksflächen sind nicht Bestsandteil des einfachen Bebauungsplans und müssen nach § 34 BauGB im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens geprüft werden. Der bislang festgesetzte Grünzug wurde reduziert, da eine axiale Weiterführung in Richtung Norden durch eine bereits vorhandene Bebauung nicht mehr möglich ist. Trotz der Reduzierung kann jedoch sichergestellt werden, dass ein ausreichender Abstand zwischen der St. Leonard Kirche und einer möglichen Neubebauung gewährleistet ist.
Mit den getroffenen Festsetzungen sichergestellt werden, die im Vorfeld der Planung gesteckten städtebaulichen Ziele planungsrechtlich sicherzustellen.
Einwendung 2, mit Schreiben vom 05.07.2018
Hiermit erhebt der Einwender Einspruch gegen den Bebauungsplan im Ortskern Leibi wegen Ungleichbehandlung.
- Widerspruch gegen den Bebauungsplan
Bei der Vorstellung des Bebauungsplans wurde erklärt, dass alle Betroffenen gleichbehandelt werden und dass das Baurecht für alle gleich bleibt, wie im alten Bebauungsplan festgelegt. Leider ist das jetzt nicht so.
Als Beispiel:
Alter Bebauungsplan:
Flurnummer 15/6 ein Baukörper Nr. 25
GFZ 0,3 Geschossflächenzahl von 0,7
Flurnummer 16/5 ein Baukörper Nr. 32
GFZ 0,5 Geschossflächenzahl 1,1
Heißt: Auf Feld 32 dürfte größer gebaut werden.
Neuer Bebauungsplan:
Flurnummer 15/6 Baukörper Nr. 25
Zulässig 8 WE pro Gebäude
Pro WE nur 100 m² Grundstücksfläche
Flurnummer 16/5
MD zweigeschossig mit 3 Geschoss im Dach
Zulässig 3 WE pro Gebäude
Pro WE 250 m² Grundstücksfläche
Gleichberechtigung sieht anders aus!
Der Vorschlag des Einwenders zur annähernden Gleichbehandlung:
Aufteilung des WA 2 in einen vorderen und hinteren Bereich, wie vom Planer am 15.05.2018 aufgeführt und auch überall, bis auf Flurnummer 15/6, praktiziert.
Gleiches Baurecht, zur Straße hin höher und im Straßen abgewandten Teil gleiches Recht wie die Nachbargrundstücke 15/3, 16/6 und 16/1, WA 1 eingeschossig mit Dachausbau und auch 250 m² pro WE.
Der Einwender denkt, das wäre eine gute Lösung zur Gleichbehandlung der Betroffenen.
Sollte dies nicht möglich sein, bittet der Einwender das Gremium, den Plan nochmals in Absprache aller betroffenen Bürger zu überarbeiten.
- Widerspruch gegen die ausgewiesenen Grünflächen auf Flurnr. 16/2 und 16/6. Da der Einwender sowieso schon das niedrigste Baurecht des ganzen Bebauungsplans hat, sollte es doch möglich sein, auf diese Grünflächen zu verzichten. Auf der Flurnr. 15/6 sind die Grünflächen auch verschwunden und gleichzeitig ein höheres Baurecht erteilt worden.
- Desweiteren widerspricht der Einwender gegen den eingezeichneten, erhaltungswerten Baum auf seinem Grundstück Fl.Nr.. 16/2. Dieser liegt bei Sturmgefahr genau in Richtung der Transformatorenhäuschen der LEW. Des Weiteren können auch herabfallende Äste die Verkehrssicherheit beeinträchtigen. Sollte dieser Baum weiterhin unter „erhaltenswert“ eingestuft werden, kann der Einwender keine Haftung für evt. Schäden übernehmen.
- Die Flächen auf Flurnr. 16/6, 16/2 und 16/3 möchte der Einwender weiterhin als MD ausgewiesen haben, da er diese Flächen zur Brennholzaufbereitung benötigt und hier höhere Emissionswerte entstehen können.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Zu1.
Beim derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan „Historischer Ortskern Leibi“ handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan welcher im Jahr 2001 seine Rechtskraft erlangt hat. Aufgrund dessen, dass die darin getroffenen Festsetzungen, insbesondere die der Baugrenzen, mit einer zeitgemäßen Bebauung nicht mehr vereinbar sind, wurde der Bebauungsplan überarbeitet und als „Einfacher“-Bebauungsplan weitergeführt. Ansatz der Planung war dabei, die Art der baulichen Nutzung entsprechend der bestehenden Bebauung anzupassen, sowie eine angemessene Nachverdichtung aus dem Bestand heraus zu ermöglichen.
Bzgl. des derzeitigen Baurechts, abgeleitet vom rechtskräftigen Bebauungsplan, ist im Bereich des Flurstücks Nr. 16/5 eine Baufenster entsprechend der bestehenden Bebauung sowie eine Grundflächenzahl von 0,5, eine Geschossflächenzahl von 1,1 sowie 3-Vollgeschosse zulässig. Im Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans sind ebenfalls 3-Vollgeschosse (das oberste Vollgeschoss muss im Dachraum liegen) sowie je 250 m² Grundstücksfläche eine Wohneinheit zulässig. Die übrigen Festlegungen im Hinblick auf die GRZ, GFZ sowie der Gebäudehöhe werden nach § 34 BauGB beurteilt, so dass hier aufgrund der umliegenden Bebauung ein ähnlich gearteter Baukörper jedoch ohne das Korsett der Festlegungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie der Baugrenzen entstehen kann. Eine weitere Nachverdichtung ist hier jedoch aufgrund der geringen Grundstücksgröße nicht möglich.
Im Blick auf das Flurstück 15/6 ist im rechtskräftigen Bebauungsplan in Teilbereichen eine Grünfläche sowie ein giebelständiges Baufenster mit einer Baulinie zur Straße und einer Zulässigkeit von 3-Vollgeschossen, einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,7. Im Entwurf der 1. Änderung wurden wie beim Flurstück Nr. 16/5 ebenfalls 3-Vollgeschosse sowie eine Mindestgrundstücksfläche von 130 m² je Wohneinheit festgesetzt. Die rechtlichen Festlegungen sind ebenfalls nach § 34 BauGB zu bewerten. Die Abweichung bei der min. Grundstücksgröße im Vergleich zum Flurstück Nr. 16/5 rühren daher, dass unmittelbar angrenzend ein ähnlich großer Baukörper mit einer identischen Anzahl an Wohneinheiten bereits besteht. Somit war der städtebauliche Ansatz in diesem Bereich ein Pendant zur bereits bestehenden Bebauung zu schaffen, diese höhere Nachverdichtung jedoch nicht generell über alle Bereiche zuzulassen.
Ebenfalls wird von einer gestaffelten Bebauung (zur Straßen hin dichter, nach hinten lockerer) in diesem Bereich aufgrund der geringeren Grundstückstiefen abgesehen.
Zu 2.
Die derzeit im Entwurf festgesetzten Grünflächen sind Bestandteil eines durchgängigen Grünkonzepts und wurden im Vergleich zum derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan in ihrer Gesamtausprägung bereits reduziert. Eine weitere Reduzierung würde die Funktion der Grünflächen noch mehr einschränken.
Zu 3.
Aufgrund seiner Größe sowie der exponierten Lage im Bereich der privaten Grünflächen ist es aus städtebaulicher Sicht wünschenswert, den bestehenden Baum zu erhalten. Und dauerhaft zu sichern. Sollte die Standsicherheit nicht mehr gewährleistet sein darf der Baum gefällt werden, muss jedoch durch einen neuen Baum entsprechend der Artenliste ersetzt werden. Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim jeweiligen Grundstückseigentümer
Zu 4.
Das Flurstück Nr. 16/3 wird aufgrund der angedachten Nutzung als Dorfgebiet festgesetzt.
Einwendung 3, mit Schreiben vom 07.07.2018
In vorbezeichneter Angelegenheit nimmt der Einwender von seinem in § 3 Abs. 2 BauGB normierten Recht Gebrauch, im Wege der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwendungen gegen die geplante Änderung des Bebauungsplans für das Gebiet „Historischer Ortskern Leibi“ wie folgt vorzutragen:
- Formelle Mängel
Bereits weist der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des bestehenden Bebauungsplans formelle Mängel auf.
Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass an der Gemeinderatssitzung vom 15.05.2018, in welcher die Änderung des Bebauungsplanes beschlossen wurde, ein Gemeinderatsmitglied an der Beratung und Abstimmung mitgewirkt hat, obwohl es aufgrund Befangenheit nicht hätte teilnehmen dürfen.
Gem. Art. 49 Abs. 1 BayBO, darf ein Mitglied des Gemeinderats an der Beratung und Abstimmung nicht teilnehmen, wenn der Beschluss ihm selbst, einem Angehörigen (nach Art. 20 Abs. 5 BayVwVfG) oder einer von ihm vertretenden natürlichen oder juristischen Person oder sonstigen Vereinigung einen unmittelbaren Vorteil oder Nachteil bringen kann.
Dem war vorliegend der Fall:
An der Gemeinderatssitzung hat Frau Reichenberger an der Beratung und Abstimmung zur Änderung des Bebauungsplans „Historischer Ortskern Leibi“ nicht nur an der Beratung teilgenommen, sondern auch hierüber mit abgestimmt.
Frau Reichenberger ist die Ehefrau des Norbert Reichenberger und Schwägerin des Thomas Reichenberger. Somit wäre es zwingend und unerlässlich gewesen, diese von den Beratungen und Abstimmungen der geplanten Änderung des Bebauungsplans auszuschließen. Da dies hier vorliegend jedoch nicht erfolgte, war der Änderungsbeschluss bereits formell unwirksam.
- Materielle Mängel
Weiter ist festzuhalten, dass die Änderung des geplanten Bebauungsplans auch an materiellen Mängeln leidet.
- Erforderlichkeit / Planrechtfertigung
Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Vorliegend bestand für das geänderte Gebiet bereits ein gültiger Bebauungsplan seit dem Jahre 07.06.2001.
Laut Ziffer 2. des Entwurfs vom 19.03.2018 über die Begründung der Änderung des Bebauungsplans wurde als Anlass und Ziel der Planung angegeben, dass die Gefahr bestehe, den Geltungsbereich und den sich hieraus ergebenden Charakter der bestehenden und weitgehenden homogenen und ländlich geprägten Gestaltung des Ortsgebiets stark zu verändern und dieser auch durch mögliche Umplanungen und Modernisierungen von bestehenden Häusern und Höfen im Ortskern Leibi beeinträchtigt wird.
Hierbei handelt es sich jedoch nur um reine Spekulationen, es liegen keine Anhaltspunkte vor, welche den Anlass und das Ziel der Planung demnach stützen könnten.
Weiter ist an diesem Punkt auch auf den Bestandsschutz hinzuweisen, welcher gerade erlaubt bereits bestehende Objekte im Ortskern des Bebauungsplans instand zu halten und zu modernisieren.
Hier scheint demnach schon die Planrechtfertigung in Frage gestellt.
- Abwägungsmängel
Weiter liegen auch Mängel bei der Beachtung des Planungsermessens vor.
Gern. § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Diese zwingende materielle Voraussetzung wurde hier jedoch nicht gewahrt.
- Vorliegend handelt es sich bei dem geänderten Gebiet um ein „einheitliches" Dorfgebiet, in welchem vorzugsweise Wirtschaftsstellen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und den dazugehörigen Wohnungen und Wohngebäude vorhanden sind.
Die geplante Änderung des ursprünglichen Bebauungsplans weißt aber in der Änderung Teilflächen aus, welche inmitten des Dorfgebiets als allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden sollen.
Da sich die neu festgesetzten Wohngebäude gem. § 4 BauNVO hauptsächlich in ein Dorfgebiet einfügen, muss demnach davon ausgegangen werden, dass zukünftige Anwohner sich über Lärm- und Geruchsimmissionen beschweren könnten.
Hierüber wurde keine Abwägung/Einschätzung getroffen. Die sich im Dorfgebiet befindlichen Höfe und Hofstellen sind demnach schutzwürdig.
- Weiter weichen die neu geplanten und festgesetzten Grünflächen auf dem Grundstück Flurnr. 15/6 erheblich von den Festsetzungen des alten Bebauungsplans ab.
Hierbei gilt es doch zwingend zu beachten, dass es sich bei dem Grundstück Flur Nr. 15/6 gerade um das Grundstück neben der Kirche befindet, welches den „Ortskern" von Leibi darstellt.
Hierbei ist es unerlässlich zur Sicherung und Stärkung der dörflichen Struktur des Ortskerns die Festsetzungen der Grünflächen, gerade auf den Flurstück Nr. 15/6 wie im Sinne des „alten" Bebauungsplans zu erhalten.
- Auch geht von der geplanten Wohneinheit mit 16 Wohnungen, im nunmehr geänderten Bebauungsplan auf dem Flurstück Nr. 15/6, eine massive und erdrückende Wirkung aus. Einer solchen könnte man dadurch entgehen, indem man das geplante Gebäude nach hinten, von der Straße weg versetzt, festsetzen würde. So befände sich dieses nicht unmittelbar neben der Kirche, sondern gerade von dieser nach hinten verlagert. Hierdurch könnte ein „sanfter" Übergang vom Flurstück 15/6 zum rückwärtigen Grundstück geschaffen werden, so wie dies auch im restlichen Bebauungsplan vorgesehen und festgesetzt wurde.
- Zudem wurde dem notwendigen Denkmalschutz nicht ausreichend Rechnung getragen.
Laut Planung des zu errichtenden Gebäudes auf dem Flurstück Nr. 15/6 handelt es sich um einen Wohnblock, welcher gerade nicht in den Gebietscharakter eines „ursprünglichen“ Dorfgebiets bereits rein optisch passt.
Aufgrund der Begründung des Änderungsentwurfs einer Neu- und Umplanung für das hier zu ändernde Gebiet ist/sei es ja gerade den Gebietscharakter des historischen Ortskerns zu erhalten.
Dies widerspricht sich zum einen mit der Festsetzung eines reinen Wohngebiets in mitten des Ortskerns und zum anderen mit der Genehmigung eines Bauvorhabens mit 12 Wohneinheiten.
Weiter spricht es gerade nicht für den Denkmalschutz, dass eine geplante Tiefgarageneinfahrt für das Bauprojekt des „Wohnungsbunkers", sich direkt neben der Kirche befinden soll. Hierdurch wird gerade gegen den Denkmalschutzgedanken verstoßen.
Demnach ist davon auszugehen, dass ein solch großes Bauprojekt eine zu massive Bebauung neben der Kirche darstellt, unangemessen ist und gegen die Erwägungen des Denkmalschutzes verstößt.
- Nicht ausgeschlossen ist hier die Erwägung anzustellen, dass gegen den Gleichheitssatz des Artikels 3 aus dem GG durch die Änderung des Bebauungsplans verstoßen wird.
Dies folgt unter den Gesichtspunkten, dass der einst bestehende Bebauungsplan aus dem Jahre 2001 einheitlich als Dorfgebiet ausgewiesen war, nun aber durch die Änderungen Gebiete - welche angemerkt noch nicht bebaut sind - zu Wohngebieten festgesetzt wurden. Hier wird es demnach den Eigentümern der Grundstücke im Wohngebiet erlaubt deutlich mehr Wohneinheiten zu bauen als den Eigentümern der Grundstücke im Dorfgebiet.
Hierbei kann man bereits anmerken ob nicht schon die Voraussetzungen der Willkür vorliegen. Es kann nicht sein, dass gerade das Grundstück auf der Flurnr. 15/6 gegenüber dem restlichen Bereich im Bebauungsplan „Historischer Ortskern Leibi" durch die Änderung des bestehenden Bebauungsplans aufgewertet wird.
- Zusammenfassung
Nach obiger Einwendung ist es Ziel, dass der Dorfkern erhalten bleiben soll.
Wie auch schon die Bezeichnung des „alten" Bebauungsplans zeigt, handelt es sich hierbei um den „Historischen Ortskern in Leibi". Dies solle auch in der Zukunft so bleiben.
Sollte eine Abwägung der privaten mit den öffentlichen Belangen nicht nochmals ausführlich erfolgen und an den Änderungen des Bebauungsplans seitens des Landratsamtes festgehalten werden, so kündigt der Einwender bereits jetzt an, die Änderungsplanung vor dem Oberverwaltungsgericht im Wege des Normenkontrollverfahrens gerichtlich klären zu lassen.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Die Einwendung wurde vom Einwender zurückgezogen.
Einwendung 4, mit Schreiben vom 09.07.2018
Die Einwender sind Betroffene des neu aufgestellten einfachen Bebauungsplanes „Ortskern Leibi“ und legen hiermit nachfolgenden Einspruch ein.
Punkt 5.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer pro Wohneinheit notwendigen Grundstücksfläche und einer dadurch resultierenden maximalen Anzahl von Wohneinheiten pro Gebäude festgelegt. Dies ermöglicht im vorderen zur Straße gerichteten Bereich 4 Wohneinheiten einzurichten. Im rückwärtigen Bereich jedoch nur 2 Wohneinheiten – wobei eine davon auf das schon bereits erstellte Einfamilienhaus fällt. Somit bliebe nur noch eine Wohneinheit zur Verfügung für eine ca. Wohnfläche von 300 / 350 m².
Um dem allgemeinen Wunsch nach mehr Wohnraum nachzukommen, möchten die Einwender eine Erhöhung der Wohneinheiten im rückwärtigen Bereich auf insgesamt 6 Wohneinheiten (insgesamt 10 Wohneinheiten für das Flurstück 133/2) beantragen. Somit kann auch das neu erbaute Einfamilienhaus mit einer zweiten vermietbaren Wohnung ausgestattet oder abgeteilt werden.
Die Einwender planen in Zukunft in das gemeinsam veranlagte Grundstück zu investieren und mit ca. 80 m² großen Wohnungen auszubauen, was den aktuellen Nachfragen nach Immobilien in diesem Raum nachkommt. Um diese Investition wirtschaftlich zu gestalten bedarf es dieser Änderung bzw. Erweiterung, ansonsten sehen die Einwender keinen Weg ein solches Projekt umzusetzen. Die Einwender möchten, wenn möglich, die vorhandene Kubatur und Bauweise erhalten, jedoch modern und attraktiv umgesetzt, damit der Ortskern belebt werden kann und attraktiv ist.
Bei Punkt 3 des Bebauungsplans ist das Plangebiet mit Geltungsbereich unter Aufzählung der Flurstücke beschrieben. Darin enthalten ist das Flurstück 133/2 der Einwender. Die zeichnerische Darstellung des Plangebietes stimmt jedoch nicht mit der aktuellen Situation der Flurstücke überein. Die Einwender bitten dies zu klären.
Das bestehende Dach des Bauernhauses und des neu errichteten Einfamilienhauses haben eine Dachneigung von 48 Grad. Die Einwender bitten auch dies für den aktuellen Bebauungsplan mit aufzunehmen.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Durch die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Wohneinheiten soll erreicht werden, dass entlang der Erschließungsstraße eine massivere Bebauung sowie in den rückwertigen Grundstücksbereichen eine etwas aufgelockerte Bebauung entsteht. Aufgrund dessen, dass es sich bei der südwestlich angrenzenden Bebauung überwiegend um Einzelhäuser mit 1-2 Wohneinheiten handelt soll mit einer ähnlich gearteten Bebauung an diese anschlossen werden.
Das Flurstück 133/2 war zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens noch nicht im amtlichen Katasterplan eingetragen. Die Flurstücksgrenzen sowie die dargestellte Bebauung ist nicht Gegenstand der Festsetzungen des Bebauungsplans. Zwischenzeitlich wurde die bestehende Bebauung entsprechend angepasst.
III. Prüfung und Abwägung der Gemeinde zu den vorgebrachten Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Die Unterlagen zur Trägerbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden am 06.06.2018 an insgesamt 22 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange verschickt.
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange haben keine Stellungnahmen vorgebracht:
- Bund Naturschutz in Bayern
- Erdgas Schwaben GmbH
- Landesbund für Vogelschutz in Bayern
- Lech Elektrizitätswerke AG
- Vermessungsamt Günzburg
Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange haben Stellungnahmen ohne Einwendungen zu der Planung vorgebracht:
- Bayernets, mit Schreiben vom 07.06.2018
- Handwerkskammer für Schwaben, mit Schreiben vom 11.06.2018
- Amt für ländliche Entwicklung Schwaben, mit Schreiben vom 19.06.2018
- Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, mit Schreiben vom 29.06.2018
- Regionalverband Donau-Iller, mit Schreiben vom 03.07.2018
- Industrie- und Handelskammer Schwaben, mit Schreiben vom 04.07.2018
- SWU Energie GmbH, mit Schreiben vom 06.07.2018
- Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Krumbach, mit Schreiben vom 20.07.2018
Die vorgebrachten Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Verwaltung wie folgt geprüft und abgewogen:
- Kreisbrandinspektion Neu-Ulm, Schreiben vom 09.06.2018
Aus Sicht des abwehrenden Brandschutzes bestehen gegen den vorgelegten Bebauungsplan keine Bedenken, wenn bei der Planung der öffentlichen Verkehrswege die Forderungen der „Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr“ in Verbindung mit der DIN 14090 entsprechend berücksichtigt werden und die Auslegung der örtlichen Löschwasserversorgung auf Basis des Arbeitsblattes W405 des DVGW erfolgt.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um einen Einfachen Bebauungsplan welcher eine künftige Bebauung im Bestand regelt. Zusätzliche öffentliche Verkehrswege über den Bestand hinaus sind nicht vorgesehen. Die bestehenden Verkehrsflächen sind so ausgebildet, dass diese den oben genannten Anforderungen entsprechen. Eine Änderung der Planung aufgrund der Stellungnahme ist nicht erforderlich.
- Schwaben Netz GmbH, Schreiben vom 20.06.2018
Die Schwaben Netz GmbH weist darauf hin, dass bei entsprechender Wirtschaftlichkeit die Versorgung mit Erdgas im angesprochenen Planungsbereich grundsätzlich möglich ist. Gegen den Plan werden keine Einwände erhoben.
Um entsprechende Hinweise im weiteren Planungsverfahren wird ebenso gebeten, wie um rechtzeitige Information vor Beginn eventueller Bauarbeiten im Planungsbereich.
Die Schwaben Netz GmbH weist ausdrücklich darauf hin, dass im Planungsbereich bereits Erdgasleitungen ihrerseits betrieben werden, deren Bestand und Betrieb zu sichern ist.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen wird um Einbindung gebeten.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Regierung von Schwaben, Schreiben vom 28.06.2018
Die Regierung von Schwaben ist seitens der obersten Landesplanungsbehörde angehalten, bei Gewerbe- und Mischgebietsausweisungen darauf hinzuweisen, dass „durch geeignete Festsetzungen die Entstehung unzulässiger Einzelhandelsagglomerationen auszuschließen ist“.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Zur Vermeidung von Einzelhandesagglomerationen werden in den festgesetzten Mischgebieten großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen.
- Staatliches Bauamt Krumbach, Schreiben vom 28.06.2018
Das Staatliche Bauamt Krumbach macht darauf aufmerksam, dass wegen einwirkender Staub-, Lärm- und Abgasimmissionen für die Zukunft keinerlei Entschädigungsansprüche oder sonstige Forderungen gegen die Straßenbaulastträger erhoben werden können.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Bayerischer Bauernverband, Schreiben vom 06.07.2018
Der Bayerische Bauernverband regt an, dass die nordwestliche Fläche des WA 2 im gesamten Umfang des Grundstückes Fl.-Nr. 15/6 nicht als reines Wohnbaugebiet, sondern als Dorfgebiet (MD) ausgewiesen wird. Grund hierfür ist die Tatsache, dass sich im Umfeld noch einzelne landwirtschaftliche Betriebe befinden, von denen gewisse Staub-, Lärm und eventuell auch Geruchsbelästigungen ausgehen. Die Ausweisung als reines Wohngebiet in diesem Bereich würde eventuell zu Einschränkungen für die Landwirte führen.
Des Weiteren regt der Bauernverband an, dass der Grünstreifen wie er ursprünglich vorgesehen war durch eine Verbindung von Grundstück 15/2 über das Grundstück 15/3 hin zum Grundstück 16/2 durchgezogen wird. Weshalb dieser Grünstreifen jetzt herausgenommen ist, ist für den Bayerischen Bauernverband nicht nachvollziehbar und auch nicht schlüssig. Diese Fläche bedeutet auch einen zusätzlichen Puffer für eventuell auftretende Emissionen.
Von den Landwirten vor Ort wurde der Wunsch geäußert, dass im Ortskern um die Kirche keine zweigeschossige Bebauung zugelassen sein sollte, hier wird eingeschossig plus Dachgeschoss angeregt. Diese Anregung wird hiermit weitergegeben und darum gebeten, die Anliegen der Bürger mit einfließen zu lassen.
Das WA 1 zwischen „Lange Gasse“ und „Am Krummen Weg“ stellt quasi eine Insel im Dorfgebiet dar. Der Bauernverband regt an, dass die Kennzeichnung als „WA“ herausgenommen und hier ebenfalls die Ausweisung als reines MD (Dorfgebiet) nach § 5 Baunutzungsverordnung festgelegt wird.
Der Bayerische Bauernverband kann keinen vernünftigen Grund feststellen, warum hier eine reine Wohnbauinsel zugelassen sein soll, wenn das gesamte Umfeld als Dorfgebiet gekennzeichnet ist.
Der Bauernverband bittet darum, den Auszug aus dem Beschlussbuch zur Abwägung der Belange zugesendet zu bekommen.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Das angeführte Flurstück 15/6 ist im Bebauungsplan als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Festsetzung begründet sich aus der umliegenden, bestehenden Bebauung heraus mit einer ausschließlichen Wohnnutzung. Diese soll ebenfalls auf dem Flurstück Nr. 15/6 realisiert werden, so dass eine Festsetzung als Dorfgebiet in diesem Bereich nicht zielführend wäre.
Der im derzeit rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte, von Ost nach West verlaufende, Grünzug wurde insgesamt reduziert, da dieser an einigen Stellen bereits überbaut und somit in der nicht mehr vorhanden ist.
Im derzeit rechtkräftigen Bebauungsplan ist für das Flurstück 15/6 in Teilbereichen eine Grünfläche sowie ein Giebelständiges Baufenster mit 3 Vollgeschlossen festgesetzt. An dieser Festsetzung wurde auch im Hinblick auf die südlich angrenzende, bestehende, Bebauung festgehalten.
Der Bereich zwischen „Lange Gasse“ und „Am Krummen weg“ wird aufgrund der bestehenden, ausschließlichen Wohnbebauung als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 09.07.2018
Bodendenkmalpflegerische Belange
Im oben genannten Planungsgebiet liegt folgendes Bodendenkmal:
– D-7-7526-0125 - Mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der Kath.
Filialkirche St. Vitus und Leonhard in Leibi.
Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen gemäß Art. 7.1 BayDSchG Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege bittet deshalb folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen:
Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Umfeld des o.g. Bodendenkmals ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7.1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren gegebenenfalls die fachlichen Anforderungen formulieren.
Im Falle der Denkmalvermutung werden im Rahmen des Erlaubnisverfahrens auch Möglichkeiten zur Unterstützung des Antragsstellers bei der Denkmalfeststellung geprüft.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege weist darauf hin, dass die erforderlichen Maßnahmen abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen können und rechtzeitig geplant werden müssen. Sollte die archäologische Ausgrabung als Ersatz für die Erhaltung eines Bodendenkmals notwendig sein, sind hierbei auch Vor- und Nachbereitung der Ausgrabung zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde). Bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen soll grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2).
Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern ist der Homepage zu entnehmen: http://www.blfd.bayern.de/medien/rechtliche_grundlagen_bodendenkmal.pdf (Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern).
In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Die St. Leonard-Kirche wurde als Baudenkmal sowie der umliegende Bereich als Bodendenkmal Nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommen.
- Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Email vom 10.07.2018
Die Vodafone Kabel Deutschland GmbH macht gegen die geplante Maßnahme keine Einwände geltend. Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen der Vodafone Kabel Deutschland. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet wird Vodafone Kabel Deutschland dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über den vorhandenen Leitungsbestand abgeben.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.
- Deutsche Telekom Technik GmbH, Email vom 12.07.2018
In dem betroffenen Gebiet befinden sich TK-Linien und Schaltschränke der Telekom. Die Leitungen befinden sich gewöhnlich auf einer Tiefe von ca. 0,60 m. Die Deutsche Telekom bittet, ihre Anlagen nach den Regeln der Technik zu berücksichtigen, da eine Verlegung der bestehenden Leitungen und Anlagen nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand machbar ist. Sollten dennoch Änderungen an den Leitungen notwendig werden, bittet die Telekom rechtzeitig informiert zu werden. Sollte es sich hierbei um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet handeln, sind die entstehenden Kosten vom Auslöser zu tragen.
Im betroffenen Bereich hat die Deutsche Telekom derzeit keine eigenen Maßnahmen geplant.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle“, Ausgabe 2013 zu beachten. Die Deutsche Telekom bittet sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien der Telekom nicht behindert werden.
Die Deutsche Telekom bittet, über Beginn und Ablauf bei einer eventuellen Baumaßnahme so früh wie möglich, mindestens 16 Kalenderwochen vor Baubeginn, schriftlich informiert zu werden, damit Maßnahmen rechtzeitig koordiniert werden können.
Die Deutsche Telekom bittet der bauausführenden Firma mitzuteilen, vor Beginn der Maßnahme den aktuellen Leitungsbestand über die zentrale Trassenauskunft zu erheben.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Bei der vorliegenden Planung handelt es sich um einen Einfachen Bebauungsplan welcher eine künftige Bebauung im Bestand regelt. Eine Änderung an den bestehenden Leitungstrassen ist daher nicht geplant.
- Landratsamt Neu-Ulm, Schreiben vom 20.07.2018
Immissionsschutz
Aus fachtechnischer Sicht ist für die Aufstellung des Bebauungsplans die Verkehrslärmsituation zu untersuchen. Außerdem ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang sich im Plangebiet noch genehmigte, landwirtschaftliche Betriebe befinden.
Wasserrecht und Bodenschutz
Sofern die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers nicht möglich ist, kann eine gedrosselte Einleitung in die öffentliche Kanalisation bzw. bei Anliegergrundstücken in die Leibi erfolgen. Folgendes ist noch anzumerken:
Niederschlagswasserbeseitigung:
In der Begründung wird unter Ziffer 5.8, letzter Absatz, beschrieben, dass das Regenwasser, sofern keine ausreichende Sickerfähigkeit besteht, punktuell auch in Sickerschächten versickert werden kann. Dies widerspricht den Ausführungen unter Ziffer 4.4 Textteil. Der Text in der Begründung ist anzupassen.
Lage an der Leibi:
Bei der „Leibi“ im Bereich des Ortsteils Leibi handelt es sich um ein Gewässer 2. Ordnung. Entsprechend Art. 20 BayWG dürfen bauliche Anlagen im 60 m Bereich nur mit Genehmigung des LRA errichtet werden. (Eine Baugenehmigung schließt die wasserrechtliche Genehmigung mit ein). Im Textteil sollte deshalb noch folgender Hinweis aufgenommen werden:
Für die Errichtung von Anlagen im 60 m Bereich der Leibi ist eine wasserrechtliche Genehmigung durch das Landratsamt erforderlich. (Eine Baugenehmigung schließt die wasserrechtliche Genehmigung mit ein).
Ferner ist an der Leibi ein 5 m breiter Uferstreifen für Unterhaltungsmaßnahmen frei zu halten. Im Textteil sollte deshalb noch folgender Hinweise aufgenommen werden:
Ein mit Fahrzeugen bzw. Maschinen befahrbarer Uferstreifen an der Leibi von mind. 5 m Breite, gemessen von der Oberkante der Uferböschung, ist von allen, auch anzeige- und genehmigungsfreien Anlagen, Ablagerungen und sonstigen Hindernissen ständig freizuhalten. Soweit dies nicht der Fall ist, sind die Mehrkosten infolge einer erschwerten Unterhaltung vom Grundstückseigentümer zu tragen.
Überschwemmungsgebiet:
Ob und in welchem Umfang das Plangebiet bei einem 100-jährigen Hochwasser bzw. Extrem-hochwasser der Leibi überschwemmt wird, ist nicht bekannt. Entsprechende Berechnungen liegen noch nicht vor. Neubauvorhaben sollten deshalb vorsorglich hochwasserangepasst ausgeführt werden. In den Textteil sollte noch folgender Hinweis aufgenommen werden:
Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass tiefer liegende Bereiche des Plangebietes bei einem Hochwasser der Leibi überschwemmt werden, sollten Neubauvorhaben vorsorglich hochwasserangepasst ausgeführt werden (z.B. Heizung und Stromanschluss im EG, Verzicht auf Heizöllagerung oder hochwassersichere Heizöltanks).
Naturschutz und Landschaftspflege
Artenschutz:
Entgegen der dargelegten Auffassung des Planers hält das Landratsamt die Erstellung eines Fachbeitrags Artenschutz bzw. mindestens eine Potenzialabschätzung im Hinblick auf das Vorkommen von Fledermäusen und Vögeln für erforderlich, zumal in der amtlichen Artenschutzkartierung innerhalb des Geltungsbereiches 2 Fundpunkte geschützter Arten liegen. Eine Verschiebung der Untersuchungen auf den Zeitpunkt der Bauantragstellung ist ihres Erachtens zu spät, denn dadurch kommt es zum einen zu unerwünschten zeitlichen Verzögerungen bei den Baugenehmigungen, und zum anderen sind die erforderlichen Kartierungen eventuell aufgrund der jeweiligen Jahreszeit nicht mehr möglich. In solchen Fällen müsste von einer sogenannten Worst-Case-Betrachtung ausgegangen werden, die ein Maximum an Ersatzmaßnahmen oder vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen zur Folge hat.
In der Satzung sollten die Festsetzungen zum Artenschutz außerdem dahingehend ergänzt werden, dass vor unumgänglichen Rodungsmaßnahmen und vor dem Abriss älterer Gebäude durch den Bauherrn sicherzustellen ist, dass durch die Maßnahmen keine Exemplare geschützter Tierarten (Fledermäuse, gebäudebrütende Vögel wie Mauersegler, Spatzen, Schwalben) geschädigt werden. Hierzu ist eine zeitnahe Untersuchung des Baumes oder Abrissgebäudes inkl. Dokumentation durch eine fachkundige Person erforderlich.
Grünordnerische Festsetzungen:
Das im vorliegenden Entwurf enthaltene Konzept der privaten Grünflächen widerspricht teilweise dem in der Begründung aufgeführten Ziel der Planung, den Charakter der ländlich geprägten Gestaltung des Ortsgebietes zu erhalten. Hierzu gehören auch die Durchgrünung des Gebietes und die Erhaltung der vorhandenen älteren Gehölze. In der vorliegenden Planung werden jedoch private Grünflächen gerade dort festgesetzt, wo sich bereits zahlreiche störende Nebenanlagen befinden (Beispiel: Grünfläche auf den Fl. Nrn. 16/2 und 16/6 sowie im SO von Fl. Nr. 3/0), während gerade Grundstücke mit erhaltenswürdigem älterem Gehölzbestand zur Bebauung freigegeben werden (wie Fl. Nr. 15/6 und 4).
Die Festsetzungen bezüglich Neuanpflanzungen auf der Streuobstwiese (Fl. Nr. 29/0) erwecken nur den Anschein einer ökologischen Verbesserung, werden jedoch nie realisiert werden, da keinerlei rechtliche Verpflichtung hierzu für den privaten Eigentümer besteht.
Das unter Ziffer 1.8.1.1 festgelegte Ziel „Schutz, Pflege und Entwicklung“ der privaten Grünflächen kann nach der Meinung des Landratsamtes nicht erreicht werden, wenn unter Ziffer 1.8.1.2 Nebenanlagen jeglicher Art in den privaten Grünflächen zugelassen werden.
Unter 1.9.4 sollte der Text sinngemäß so geändert werden, dass bestehende Gehölze nicht für jegliche genehmigungsfreie bauliche Anlagen entfernt werden dürfen, sondern nur bei Vorliegen einer Baugenehmigung.
Stellungnahme und Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Zu Immissionsschutz
Bei der Planung handelt es sich um einen Einfachen Bebauungsplan welcher das städtebauliche Ziel verfolgt, die bestehende Bebauung zu erhalten und wo möglich eine angemessene Nachverdichtung insbesondere in den rückwertigen Grundstücksbereichen zu ermöglichen. Grundlage für den einfachen Bebauungsplan bildet der qualifizierte und derzeit rechtkräftige Bebauungsplan „Historischer Ortskern“ als dem Jahr 2001 welcher jedoch in einigen Teilbereichen nicht umgesetzt werden kann. Darüber hinaus wurde keine Ausdehnung des Baurechts in den einfachen Bebauungsplan übernommen. Die Abstände sowie die Art der baulichen Nutzung in den am nächsten liegenden Bereichen zur Nordwestlich gelegenen Autobahn BAB A7 haben sich nicht verringert, so dass sich hier gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan kein zusätzliches Baurecht ergibt. Somit wird von einer schalltechnischen Begutachtung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens abgesehen.
Die derzeit noch vorhandenen landwirtschaftlichen Betriebe befinden sich in den als Dorfgebiet festgesetzten Bereichen.
Zu Wasserrecht und Bodenschutz
Die vom Fachdienst Wasserrecht und Bodenschutz angeführten Hinweise wurden in den Bebauungsplan aufgenommen.
Zu Naturschutz und Landschaftspflege
Artenschutz
Bei der Planung handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan der das Ziel hat, das bestehende Ortsbild zu sichern und nur in Teilbereichen eine angemessene Nachverdichtung zu ermöglichen. Da die Flächen innerhalb des Plangebiets weitestgehend bebaut sind kann derzeit kein zeitlicher Horizont für eventuelle Baumaßnahmen angeführt werden. Vor diesem Hintergrund ist ein Artenschutzgutachten mit einem Zeithorizont von 5 Jahren nicht zielführend. Vor diesem Hintergrund wird eine Kopplung des Artenschutzes an die jeweiligen Baugenehmigungsverfahren als zielführender erachtet.
Eine rechtliche Verpflichtung zur Herstellung der im Norden des Plangebiets festgesetzten Streuobstwiese besteht, wie in jedem anderen Bauleitplanverfahren auch, nicht. Der einfache Bebauungsplan stellt hier jedoch die Planungsabsicht und künftige Entwicklung in diesem Bereich dar.
Die Festsetzung unter Ziffer 1.8.2.2 wird dahingehend angepasst, dass innerhalb der Grünflächen untergeordnete Nebenanlagen zulässig sind. Damit kann eine ausreichende Funktion der festgesetzten Grünflächen sichergestellt werden.
An der Festsetzung unter Ziffer 1.9.4. wird festgehalten. Durch bei einer notwendigen Fällung der Bäume ist eine Ersatzpflanzung an anderer Stelle auf dem Grundstück zwingend festgesetzt.
IV. Planänderungen aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen
Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen zur Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligung sind folgende Planänderungen gegenüber dem Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 19.03.2018 erforderlich:
- Änderung der Art der baulichen Nutzung im Bereich der Flurstücke Nr. 16/2 und 16/6
- Anpassung der Festsetzung unter Ziffer 1.8.1.2.
Durch die eingearbeiteten Änderungen des Bebauungsplans werden die Grundzüge der Planung berührt. Der Bebauungsplan muss gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erneut öffentlich ausgelegt werden.
Beschlussvorschlag
Der Bau-und Umweltausschuss beschließt die von der Verwaltung vorgenommene Abwägung der zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vorgebrachten Stellungnahmen.
Der Gemeinderat beschließt gemäß § 4a Abs. 3 BauGB die erneute öffentliche Auslegung des Einfachen Bebauungsplans "Ortskern Leibi" einschließlich seiner Begründung jeweils in der Fassung vom 25.02.2022
Nersingen, 25.02.2022
Alexander Ertle
Bauverwaltung
