Der Gemeinderat der Gemeinde Oberaudorf hat in seiner Sitzung am 14.05.2024 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 54 „Östlich des Hoffeldrings“ beschlossen.
Es wird folgendes Planungsziel angestrebt:
Östlich der Reisacher Straße schließt auf der Höhe des Wohngebiets am Hoffeldring eine Fläche mit Wirtschaftsgrünland an, die im Osten von der Lärmschutzwand der Bahn begrenzt wird. Auf dieser Wiese soll zukünftig die derzeitige Grünlandnutzung in extensiven Garten- bzw. Gemüseanbau in der Form einer Permakultur umgewandelt werden. Im Rahmen des vorliegenden Bebauungsplans sollen die baurechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines Wohngebäudes für die Betreiberfamilie sowie von dem landwirtschaftlichen Betrieb zugeordneten Nebenanlagen (wie z.B. Bienenhaus) geschaffen werden. Zudem soll die landwirtschaftliche Nutzung über den Bebauungsplan gesichert werden, um bei einer Bebauung im Süden keine „schleichende Baulücke“ ohne baurechtliche Lenkung zu generieren.
Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück östlich des Hoffeldrings zwischen Reisacher Straße und Bahnlinie mit der Flurnummer 337/7, Gemarkung Oberaudorf, mit einer Fläche von 4.490 m² sowie den westlich daran angrenzend verlaufenden Fußweg mit beidseitigem Baumbestand, Teilbereich von Fl.Nr. 339, Gemarkung Oberaudorf.
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 54 „Östlich des Hoffeldrings“ wird parallel zur 6. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt.
Das Ergebnis dieses Verfahrens, bei dem 40 Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange beteiligt wurden, lautet wie folgt:
Beteiligung der Behörden bzw. der Träger öffentlicher Belange
Von 23 Stellen ging kein Rücklauf ein.
12 Stellen hatten keinen Einwand zum Vorhaben.
Von 5 Stellen gingen Stellungnahmen ein, welche nachfolgend behandelt werden.
Öffentlichkeitsbeteiligung
Seitens der Öffentlichkeit wurden keine Stellungnahmen abgegeben.
STELLUNGNAHMEN DER BEHÖRDEN UND TRÄGER ÖFFENTLICHER BELANGE
22 Innergie vom 26.07.24
Von unserer Seite bestehen keine Einwände gegen o. g. Planungen. Die entstehende Bebauung kann an das bestehende Erdgasnetz angeschlossen werden.
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
24 Landratsamt Rosenheim, SG Bauleitplanung vom 14.08.2024
Bauplanungsrechtlich beurteilen wir die Bauleitplanung wie folgt:
Ein gemischt genutztes Baugebiet (hier dörfliches Wohnen) umfasst immer mehrere zulässige oder auch nur ausnahmsweise zulässige Nutzungen. Geht es lediglich um ein einzelnes individuelles Vorhaben kann kein derartiges Baugebiet im Sinne der BauNVO entstehen.
Der Umgriff des erstmals als entsprechende Baufläche dargestellten Bereichs in ein entsprechendes Umfeld, müsste bereits auf Ebene des Flächennutzungsplanes städtebaulich integriert sein, um die Baugebietstypik mit ihren unterschiedlichen Nutzungen erreichen zu können. Ein dörfliches Wohnen ist im ausschließlich durch Wohnnutzung geprägten Bereich des Hoffeldrings nicht gegeben oder entwickelbar.
Für die Überplanung des nördlichen Teiles des Grundstücks Fl.Nr. 337 Gmkg. Oberaudorf besteht zudem keine Notwendigkeit und kein Planungserfordernis, wenn die Darstellung „landwirtschaftliche Fläche" unverändert bleibt.
Da aufgrund der Größe des ausgewiesenen Gebiets nicht mehrere dazugehörige Nutzungen zur Entstehung einer baugebietstypischen Mischung vorgesehen sind, sollte die Darstellung bzw. Ausweisung einer Sonderbaufläche bzw. eines Sondergebietes geprüft und ggfs. bevorzugt werden.
In einem Sondergebiet „Permakultur Landwirtschaft“ könnte auch die Nutzung der unbebauten, aber ausdrücklich dem Nutzungszweck dienenden Flächen geregelt werden.
Steht die Schaffung eines Wohnbaurechts für einen nicht privilegierten Betrieb im Vordergrund und nicht die besondere und spezielle Nutzungsform der Flächen, wäre die Planung unzulässig. Diese muss erklären, weshalb eine privilegierte landwirtschaftliche Betriebsstelle nicht vorgesehen oder geplant ist und das individuelle Interesse an der Sondernutzung von der Gemeinde auch städtebaulich unterstützt werden kann.
Andernfalls entsteht eine planungsrechtlich unzulässige Gebietsausweisung als angreifbare Gefälligkeitsplanung.
Abwägung
Der Gemeinderat hat sich bereits beim Änderungsbeschluss zum Flächennutzungsplan mit der Thematik Permakultur befasst und unterstützt ausdrücklich die hier geplante besondere Form der ökologischen Landwirtschaft. Die Fläche zwischen Wohngebiet im Westen und der unbegrünten Lärmschutzwand im Osten erscheint hierfür zudem gut geeignet, da die geplante Nutzung zur optischen Aufwertung dieses Bereichs beitragen kann.
Anstelle der bisherigen Festsetzung eines dörflichen Wohngebiets sollte deshalb der gesamte Umgriff als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Landwirtschaft Permakultur“ festgesetzt werden.
Die Festsetzung ist dann wie folgt zu ändern:
„Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Landwirtschaft Permakultur". Zulässig ist die Errichtung eines mit den Methoden der Permakultur ökologisch wirtschaftenden landwirtschaftlichen Betriebs. Zulässig sind die für den Betrieb erforderlichen Produktionsflächen, Lager- und Betriebsgebäude.
Im Geltungsbereich ist maximal ein Wohngebäude für Betriebsleiter bzw. Betriebsangehörige oder Personal mit maximal zwei Wohneinheiten zulässig.“
Die Wohnnutzung ist dadurch explizit an den landwirtschaftlichen Betrieb in der geplanten nachhaltigen Form gebunden. Bei Aufgabe des Betriebs wäre eine Bebauungsplanänderung erforderlich, sollte eine Nutzungsänderung angestrebt werden. Die Folgenutzung wäre dann entsprechend neu zu regeln.
Seitens des Landratsamts wird in diesem Zusammenhang empfohlen, den Städtebaulichen Vertrag dahingehend zu ergänzen, dass die Wohnnutzung nur so lange zulässig ist, wie sie einem entsprechend der Satzung arbeitenden, landwirtschaftlichen Betrieb dient. Damit wird das Planungsziel der Gemeinde stärker abgesichert.
Die Nachfolgenutzung bereits jetzt konkret zu bestimmen oder einen verpflichtenden Rückbau festzulegen, erscheint dagegen nicht zielführend, da diese ggf. von äußeren Rahmenbedingungen abhängt, die zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht absehbar sind (z.B. ggf. vorliegendes ortsverträgliches landwirtschaftliches Nachfolgekonzept, Wohnflächenbedarf o.ä.).
Beschluss:
Die festgesetzte Art der baulichen Nutzung wird, wie in der Abwägung vorgeschlagen, als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Landwirtschaft Permakultur“ festgesetzt. Die Festsetzungen im Bebauungsplan sowie die Begründung mit Umweltbericht sind entsprechend anzupassen.
Der Städtebauliche Vertrag ist entsprechend des Abwägungsvorschlags dahingehend zu ergänzen, als dass die Wohnnutzung an den Betrieb gebunden ist und nur so lange zulässig ist, wie der Betrieb vorhanden ist.
Abstimmungsergebnis:
25 Landratsamt Rosenheim, SG Immissionsschutz vom 12.08.2024
Durch eine schalltechnische Untersuchung ist nachzuweisen, dass die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 für Dörfliche Wohngebiete ,,MDW" (analog einem Dorfgebiet ,,MD') an den maßgeblichen Immissionsorten im Planungsgebiet, gegenüber den angrenzenden Verkehrswegen (hier Bahnlinie Rosenheim-Kufstein), eingehalten werden. Eventuell erforderliche Schallschutzmaßnahmen sind im Zuge der Gutachtenerstellung auszuarbeiten.
Durch eine erschütterungstechnische Untersuchung ist nachzuweisen, dass die Anhaltswerte der DIN 4150 für Dörfliche Wohngebiete ,,MDW" (analog einem Dorfgebiet ,,MD') an den maßgeblichen Immissionsorten im Planungsgebiet, gegenüber den angrenzenden Verkehrswegen (hier Bahnlinie Rosenheini-Kufstein), eingehalten werden. Eventuell erforderliche Schutzmaßnahmen sind im Zuge der Gutachtenerstellung auszuarbeiten.
Abwägung
Die beiden erforderlichen Gutachten werden in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse der Gutachten werden nach Vorliegen in die Planunterlagen eingearbeitet.
Beschluss:
Die Planunterlagen sind nach Vorliegen der Ergebnisse der noch ausstehenden Unterlagen zu überarbeiten.
Abstimmungsergebnis:
30 Landratsamt Rosenheim, SG Naturschutz vom 27.08.2024
Der Standort wurde für diese Planung/ Permakultur passend gewählt. Die Untere Naturschutzbehörde (uNB) äußert sich nicht weiter zu o.g. Bauleitplanung. Die Beteiligungsfrist zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange endet zum 24.09.2024.
Abwägung
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
34 Regierung von Oberbayern, vom 29.07.2024 mit RPV vom 30.07.2024
Die Planung wird erläutert und wie folgt bewertet:
Berührte Belange:
Immissionsschutz
Das geplante Wohngebäude befindet sich - getrennt durch eine Lärmschutzwand - unmittelbar westlich der Bahnlinie München - Rosenheim - Kufstein. Gem. Art. 6 Abs. 2 Nr. 8 Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) sollen der Schutz der Allgemeinheit vor Lärm und die Reinhaltung der Luft sichergestellt werden. Die Planung ist diesbezüglich mit der unteren Immissionsschutzbehörde abzustimmen.
Wasserwirtschaft
Der Planungsbereich liegt gem. Umweltatlas Bayern Naturgefahren in einem wassersensiblen Bereich. Um den Belangen des Hochwasserschutzes und des Klimawandels Rechnung zu tragen, ist die Planung diesbezüglich mit den zuständigen Wasserrechtsbehörden abzustimmen.
Ergebnis
Die o.g. Bauleitplanung steht bei Berücksichtigung der Belange des Immissionsschutzes sowie der Wasserwirtschaft den Erfordernissen der Raumordnung grundsätzlich nicht entgegen.
Abwägung
Die genannten Behörden wurden am Verfahren beteiligt. Auf die jeweiligen Stellungnahmen bzw. ihre Abwägung wird verwiesen.
Beschluss:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Planänderung wird nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis:
