Zur Umsetzung der geplanten Vorhaben befasste sich vorab der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 07.12.2017 mit dem Erhalt der Laubbäume auf den zur Bebauung vorgesehenen Grundstücken. Der Bauausschuss befasste sich mit den 4 Vorhaben in seiner Sitzung vom 15.02.2018 und beschloss, diesen sein Einvernehmen nicht zu erteilen. Auf die Sachverhalte der beiden Sitzungen wird verwiesen.
Die Antragsunterlagen wurden vom Antragsteller der Genehmigungsbehörde, der Bauabteilung am Landratsamt Regensburg, am 20.02.2018 persönlich vorgelegt. Nach Prüfung des Sachverhaltes teilt die Bauabteilung des Landratsamtes Regensburg mit, dass sie das Bauvorhaben für grundsätzlich genehmigungsfähig hält.
Inhalt des Schreibens des Landratsamtes vom 07.05.2018, mit Änderungen vom 06.06.2018:
„Wie wir den eingereichten Antragsunterlagen zu den betreffenden Vorhaben entnehmen konnten, hat die Gemeinde Pettendorf in der Sitzung des Bauausschusses vom 15.02.2018 ihr gemeindliches Einvernehmen für die Errichtung von insgesamt einem Doppelhaus und 3 Dreispännern mit Garagen und Stellplätzen innerhalb des Geltungsbereichs der Entwicklungssatzung „Ortsteil Günzenried“ verweigert.
Nach dem Rechtsverständnis des Landratsamtes Regensburg sind die Vorhaben allerdings genehmigungsfähig, sodass die Antragstellerin bzw. der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigungen besitzen.
Die Vorhaben befinden sich in Pettendorf im Ortsteil Günzenried, innerhalb des Geltungsbereichs der Entwicklungssatzung „Ortsteil Günzenried". Die Zulässigkeit der Vorhaben richtet sich also nach den Festsetzungen der rechtsgültigen Entwicklungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) und im Übrigen nach den allgemeinen Regelungen des § 34 BauGB für Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile.
Die Vorhaben verstoßen gegen keine Festsetzungen der gemeindlichen Satzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB). Wie dem Diskussionsverlauf zur Sitzung des Bauausschusses zu entnehmen ist, problematisiert die Gemeinde insbesondere die Situation rund um die gemäß Satzung zu erhaltenen Bäume sowie die Bauweise allgemein. Zu den Bäumen existiert eine klare Regelung in der Entwicklungssatzung.
In den zeichnerischen Festsetzungen sind die grundsätzlich zu erhaltenen Laubbäume im Bestand dargestellt. Die textlichen Festsetzungen regeln unter § 6 Abs. 5 die Ausnahme vom Grundsatz. Falls ein Baum nicht erhalten werden kann, ist spätestens bis zum Ende der Vegetationsperiode als Ersatz ein Laubbaum I. Ordnung in Absprache mit der zuständigen Kreisfachbehörde zu pflanzen. Die Untere Naturschutzbehörde wurde als Träger öffentlicher Belange im Verfahren beteiligt. Die in den Plänen dargestellte Ersatzpflanzung sind gern, der Unteren Naturschutzbehörde ausreichend und satzungskonform.
In der Baugenehmigung wird die rechtzeitige Umsetzung der Ersatz- und Neupflanzungen durch Auflagen sichergestellt werden. Hinsichtlich der gerügten Bauweise kann ebenfalls kein Verstoß gegen die gemeindliche Satzung geltend gemacht werden. Die Gebäude befinden sich innerhalb der Baugrenzen. Eine Maximalanzahl von Gebäuden ist nicht geregelt. Die vorgeschlagene Gebäudestellung oder Grundstücksaufteilung (gestrichelte Darstellung in der Satzung) ist nicht bindend, dies verdeutlicht bereits der Begriff „vorgeschlagen".
Die festgesetzte Firstrichtung wird eingehalten. Der Regelquerschnitt, die angegebene Geländedarstellung sowie die mittlere zulässige Höhenlage der Hauptgebäude werden ebenfalls eingehalten. Die vorgelegten Planungen (1 Doppelhaus und 3 Dreispännern mit Garagen und Stellplätzen) sind damit satzungskonform.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Vorhaben beurteilt sich im Übrigen nach § 34 Abs. 1 und 2
BauGB, wobei die Zulässigkeit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Wohnen) außer Frage stehen dürfte. Das Maß der baulichen Nutzung unterliegt dem sog. Einfügegebot des § 34 Abs. 1 BauGB. Die geplanten Baukörper fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Antragsgegenstand sind Gebäude im Bautyp U+I+D, die bergseitig als eingeschossige Baukörper mit Satteldach und talseitig als zweigeschossige Baukörper mit Satteldach in Erscheinung treten. Dieses Maß der Bebauung ist im Ortsteil Günzenried auch geländebedingt nicht unüblich und in der Umgebung bereits vorhanden sowie von der Entwicklungssatzung explizit vorgesehen. So wurde beispielsweise im Nordwesten von Günzenried ein Gebäude genehmigt und verwirklicht, welches eine talseitige Wandhöhe von ca. 7,20 m bei gleichem Bautyp besitzt. Die geplanten Gebäude weisen eine talseitige Wandhöhe von ca. 6,50 m auf und fügen sich so durchaus in die maßgebliche Umgebungsbebauung ein.
Die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens darf nur aus Gründen erfolgen, die sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB, vorliegend also aus § 34 BauGB ergeben. Ein Verstoß gegen die gemeindliche Entwicklungssatzung ist nicht erkennbar (§ 34 Abs. 4 Nr. 2 BauGB) und das Vorhaben fügt sich im Übrigen in die Umgebungsbebauung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB). Ein rechtlich zulässiger Grund für die Verweigerung des Einvernehmens (vgl. § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB) kann daher nicht angeführt werden.
Aus diesen Gründen beabsichtigen wir die beantragten Baugenehmigungen zu erteilen. Die jeweilige Baugenehmigung würde in diesem Fall auch als Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gelten (Art. 67 Abs. 3 BayBO). Wir bitten Sie daher, unter Beachtung der Rechtslage, erneut über das gemeindliche Einvernehmen bis 30.06.2018 zu beraten und zu entscheiden (Art. 67 Abs. 4 Satz 2 BauGB).“
