Am 06.09.2024 ging der o.g. Antrag auf Baugenehmigung beim Landratsamt Ebersberg ein. Mit Schreiben vom 15.10.2024 wurde die Gemeinde Poing durch das Landratsamt Ebersberg zur Erteilung des Einvernehmens aufgefordert.
Das Bauvorhaben wird durch die Projektleitung des Bauherrn vorgestellt.
Der Antragsteller plant 21 Cluster Appartements mit 7 oberirdischen Stellplätzen.
Auf den 3 Geschoßen verteilen sich die 21 barrierefreien Appartements, davon 5 Appartements im Erdgeschoß jeweils 8 Appartements im 1. und 2. Obergeschoß. Die Appartements bestehen aus einem Wohnbereich mit Bad. Es befinden sich auf jedem Geschoß eine Gemeinschaftsküche und ein Gemeinschaftsraum.
Für die Nutzung des Wohngebäudes ist eine Wohnnutzung für Beschäftigte von Unternehmen in sozialen und infrastrukturellen Bereichen geplant.
Es ist angedacht, das Gebäude geschoßweise oder im Ganzen zu vermieten.
Das Grundstück liegt im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 62 für das Wohngebiet W7 Lerchenwinkel.
Gemäß § 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die geplante Nutzung widerspricht nicht dieser Festsetzung.
Des Weiteren setzt der Bebauungsplan für das Quartier WA 4.2 drei Vollgeschoße, eine GFZ von 1.000 m² sowie eine Wandhöhe von 9,5 m fest. Die Festsetzungen werden eingehalten.
Das Wohngebäude wird mit einem Satteldach mit extensiver Dachbegrünung errichtet.
Für die Berechnung der Stellplätze wird der Stellplatzschlüssel nach Nr. 1.6 der gemeindlichen Satzung angewendet. Somit sind 7 Stellplätze erforderlich, die oberirdisch nachgewiesen werden.
Nach 8 Abs. 2 der Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 62 sind 19 Fahrradstellplätze nachzuweisen. Der Antragsteller errichtet 22 Fahrradabstellplätze, davon werden 18 in einem Fahrradhaus und 4 offen am Eingangsbereich errichtet.
Mit dem Antrag auf Baugenehmigung werden folgende Befreiungen gestellt:
1. Verzicht auf die Anlage eines Kinderspielplatzes
Abweichung von Art. 7 Abs. 3 Satz1 BayBO. Bei Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ist ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen.
Begründung:
Da es sich nicht um klassisches Familien-Wohnen handelt, wird kein Kinderspielplatz eingeplant.
Aufenthaltsbereiche für gemeinschaftliche oder vereinzelte Tätigkeiten sind im Bereich der Freianlagen ausreichend vorhanden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Gemeinde:
Durch die Errichtung von Appartements, die zwar dem Wohnen dienen, jedoch für Familien mit Kindern nicht vorgesehen sind, kann der Befreiung zugestimmt werden. Grünflächen mit Aufenthaltsbereiche sind vorhanden.
2. Befreiung zur Überschreitung der Baugrenze
Die Planung sieht eine Fahrradeinhausung außerhalb der im Bebauungsplan-Plan festgelegten Baugrenzen vor. Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Hierfür beantragen wir eine Befreiung.
(Fahrradeinhausung: Tiefe 6,10/5,00 m x Breite 6,90/7,00 m/Fläche = 38,30 m²)
Außerhalb der Baugrenze: Tiefe 6,10/5,00 m x Breite 6,90/7,00 m/Fläche = 38,30 m²)
Begründung
Fahrradabstellplätze sind nach Ziffer 5.8 gut zugänglich und verkehrssicher erreichbar sowie vorzugsweise ebenerdig zu errichten. Zudem sieht die Fahrradabstellsatzung der Gemeinde Poing in § 5 vor, dass für Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten mindestens 50% der erforderlichen Abstellplätze in umschlossenen, absperrbaren Räumen nachzuweisen sind Das Nebengebäude kann aufgrund der räumlichen Anforderungen nur außerhalb des Bauraumes errichtet werden. Der Standort in der hinteren Gebäudeecke wurde städtebaulich passend gewählt. Die doppelt grenzständige Fahrradeinhausung schirmt die KFZ-Stellplätze von den Nachbarn ab.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung
Der Befreiung kann aufgrund o.g. Gründe zugestimmt werden. Die maximale GRZ wird eingehalten.
3. Befreiung von § 5 Abs. 5 der Festsetzung zum Bebauungsplan Nr. 62
Für die allgemeinen Wohngebiete WA 4, WA 5, WA 6, WA 8 und WA 9 sind je Wohngebäude maximal zwei Wohneinheiten zulässig = WA 4.2 = 5 Reihenhäuser á 2 WE = 10 Wohneinheiten.
Geplant ist:
21 Wohneinheiten da Clusterwohnungen als Wohnheim mit Gemeinschaftsküchen
Überschreitung um 11 Wohneinheiten / Wohneinheiten im Sinne eines Wohnheims mit Gemeinschaftsküchen
Begründung:
Durch die Änderung der Nutzung von im B-Plan vorgeschlagenen Reihenhausbebauung zu Clusterwohnen wird die maximale Anzahl der Wohneinheiten überschritten. Im Clusterwohnen sind 21 integriert. Die Überschreitung beträgt 11 Wohneinheiten. 10 Wohneinheiten wären nach der vorgeschlagenen Reihenhausbebauung realisierbar. Das Clusterwohnen ist eigentlich als eine Wohneinheit anzusehen da nur kleinste Wohneinheiten mit Gemeinschaftsküche mit Wohnheimcharakter erstellt werden. Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen" und der Gemeinde Poing im Vorfeld. Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung kann zugestimmt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die einzelnen Appartements keine Wohnungen im Sinne des Art. 46 BayBO darstellen, so dass nicht von 21 Wohnungen, sondern von 3 ausgegangen wird. Als Wohneinheit wird das jeweilige Geschoss gesehen.
4. Befreiung von § 7 Abs. 3 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62
Je Teilwohngebiet sind angrenzend an die öffentlichen Straßenverkehrsfläche maximal 2 oberirdische Kfz-Stellplätze zulässig, in die von dort aus über den Gehweg hinweg direkt eingefahren werden kann.
Planeintrag im B-Plan mit Lage der Stellplätze am südl. Grundstücksgrenze
Geplant: Lage der Stellplätze an der nördl. Grundstücksgrenze
Begründung:
Die Änderung der Stellplatzanordnung ist auf Grund des geänderten Anforderungsprofil für das WA 4.2 begründet. Die geänderte Bebauung - vorgeschlagene Reihenhäuser zu Clusterwohnen - hat einen geänderten Stellplatzbedarf mit notwendiger geänderter Anordnung zur Folge. Durch die Anordnung an der nördlichen Grundstücksgrenze ergibt sich eine Verbesserung der Beeinträchtigung des Fußgängerverkehrs da nur mehr an einer Stelle eingefahren wird, welche zusätzlich weiter von der schlechter einsehbaren Kurve entfernt ist.
Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen", dem Planungsbüro des Planungsgebiets und der Gemeinde Poing im Vorfeld.
Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden. Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Dem Antrag auf Befreiung zur Errichtung der Stellplätze an der nördlichen Grundstücksgrenze kann zugestimmt werden. Die Verschiebung der Stellplatzflächen wurde mit dem Straßenplaner abgesprochen und befürwortet und als sinnvoll erachtet. Im Quartier WA 6.2 wurde bereits der Verschiebung der südlichen Parkplätze in den nördlichen Bereich zugestimmt.
5. Befreiung von § 5 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62
Festlegung der Baugrenze WA 4.2
Geplant ist:
Überschreitung des Bauraums durch oberirdische Stellplätze
Stellplatz Nr. 6 und 7
Länge = 5,00 m, Breite = 4,60 m = Fläche 23,0 m²
Begründung:
Die Änderung der Stellplatzanordnung ist auf Grund des geänderten Anforderungsprofil für das WA 4.2 begründet. Die geänderte Bebauung - vorgeschlagene Reihenhäuser zu Clusterwohnen - hat einen geänderten Stellplatzbedarf mit notwendiger sinnfälliger Anordnung zur Folge. Durch die Anordnung an der nördlichen Grundstücksgrenze ergibt sich eine Verbesserung der Beeinträchtigung des Fußgängerverkehrs da nur mehr an einer Stelle eingefahren wird, welche zusätzlich weiter von der schlechter einsehbaren Kurve entfernt ist.
Die Abstimmung erfolgte mit der Bauherrin "Münchner Wohnen", dem Planungsbüro des Baufeldes und der Gemeinde Poing im Vorfeld.
Die Befreiung ist durch die Gemeinde Poing in Aussicht gestellt worden.
Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar. Die Durchführung des Bebauungsplans würde offensichtlich zu einer nicht beabsichtigten Härte führen. Die Grundzüge der Planung sind nicht betroffen. Wir bitten um Genehmigung.
Stellungnahme der Verwaltung:
Der Befreiung kann zugestimmt werden.
6. Befreiung von § 5 Abs. 3 der Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 62
§ 5 (3) Maß der baulichen Nutzung
Begründung:
Für die allgemeinen Wohngebiete wird eine maximale Grundflächenzahl von GRZ 0,4 festgesetzt. Geplant ist: GRZ in WA 4.2 = 0,60 Überschreitung von 0,20
Stellungnahme der Verwaltung:
Nach § 19 Baunutzungsverordnung kann mit den in Abs. 4 Nr. 1-3 genannten Grundflächen (wie Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne § 14 sowie bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche) die GRZ bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, somit bis 0,6. Die GRZ wird mit diesen Grundflächen eingehalten.
