Die Gemeinde Rohrbach ist Eigentümerin von derzeit noch 24 Grundstücken (17 Einfamilienhaus-, 6 Doppelhaus- und 1 Mehrfamilienhausgrundstück) im BG Schelmengrund, 2. BA. Von diesen sollen 3 Einfamilienhausgrundstücke aufgrund der letzten Ausschreibung im Baulandmodell verkauft werden (siehe TOP in der nichtöffentlichen Sitzung).
Für eine erneute Ausschreibung im Jahr 2024 ist über die Anzahl der Grundstücke, die angeboten werden sollen und die Vergabemodalitäten Beschluss zu fassen.
Vorgeschlagen wird die Ausschreibung von insgesamt 12 Grundstücken (6 Einfamilienhausgrundstücke und 6 Grundstücke für eine Doppelhaushälfte). Zum Verkauf vorgesehen wären die Fl.Nrn. 2108, 2109, 2111, 2112, 2118, 2119, 2122, 2124, 2128, 2168, 2173, 2178, je Gem. Rohrbach (siehe Lageplan).
Seitens der Verwaltung ist eine Veröffentlichung der geplanten Vergabe an den Amtstafeln, im Gemeindeblatt, auf der gemeindlichen Homepage, in der Zeitung und Online-Portalen vorgesehen. Die Bewerbungsphase soll ca. 1 Monat beantragen.
Die Verkaufspreise im Baulandmodell wurden bisher so ermittelt, dass vom Bodenrichtwert/Wert gem. Wertgutachten die Erschließungskosten abgezogen und auf den Restbetrag eine Ermäßigung von 20 % gewährt wurde.
Bei den letzten beiden Ausschreibungen in 2023 hat sich dadurch ein Verkaufspreis von 325,00 €/m² zzgl. der voraussichtlichen Kosten aus dem Erschließungsvertrag in Höhe von 178,25 €/m² und der sonstigen Nebenkosten ergeben. In den zu erstattenden Kosten aus dem Erschließungsvertrag waren dabei bereits die Herstellungs- und Verbesserungsbeiträge für die Wasserversorgung, die Herstellungsbeiträge für die Entwässerung (jeweils für das Grundstück und ein Drittel fiktive Geschossfläche) und die Grundstücksanschlusskosten enthalten. Grundlage für die Berechnung war hier der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022.
Es ist fraglich, ob dieser für die Ermittlung des Verkaufspreises in 2024 erneut zugrunde gelegt werden kann. Bei Grundstücksverkäufen muss auch bei geplanten Unter-Wert-Veräußerungen zunächst der Verkehrswert ermittelt werden, da die Höhe des Preisabschlags festgestellt werden muss. Die Wertermittlung ist auf den Zeitpunkt der Veräußerung zu beziehen. Die ordnungsgemäße Bewertung liegt dabei im eigenen Interesse der für die Gemeinde handelnden Personen, um sich gegen etwaige Schadenersatzansprüche oder strafrechtliche Vorwürfe abzusichern. Durch das Staatsministerium des Inneren wird die Wertermittlung anhand der Bodenrichtwerte oder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines amtlich bestellten Sachverständigen empfohlen.
Nach Rücksprache mit dem Gutachterausschuss hat der Bodenrichtwert solange Gültigkeit bis ein neuer Bodenrichtwert beschlossen wurde. Jedoch handelt es sich beim Bodenrichtwert grundsätzlich nur um einen Anhaltspunkt und nicht um die konkrete Ermittlung für ein Grundstück, der Bodenrichtwert ersetzt somit kein Gutachten. Die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 werden voraussichtlich im Mai/Juni 2024 veröffentlicht. Da die Ausschreibung der geplanten Grundstücksverkäufe, die Auswertung der Bewerbungen und die Erstellung der Kaufverträge einige Zeit in Anspruch nehmen, ist es unwahrscheinlich, dass die Veräußerung vor dem Beschluss der neuen Bodenrichtwerte erfolgt. Auch im Hinblick auf die Grundstücksverkäufe der privaten Eigentümer im BG Schelmengrund, 2. BA ist mit einer Änderung des Bodenrichtwerts zu rechnen. Somit werden zum Zeitpunkt der Veräußerung voraussichtlich abweichende Bodenrichtwerte vorliegen. Grundsätzlich besteht bei der Ermittlung des Verkehrswerts zwar auch ein gewisser Spielraum, jedoch kann dieser nicht beziffert werden.
Seitens des Gemeinderats ist aufgrund dessen zu entscheiden, ob ein Gutachten beauftragt oder die Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte abgewartet werden soll. Von der Rechtsaufsichtsbehörde wird, um wirkliche Rechtssicherheit zu erhalten, die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfohlen, da auch von dieser Seite Bedenken bzgl. der Verwendung der Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2022 bestehen.
Wenn der Gemeinderat die Parzellen zum aktuellen Preis von 503,25 €/m² veräußern will, muss ihm bewusst sein, dass der Abschlag zum dann gültigen Bodenrichtwert voraussichtlich mehr als 20 % beträgt und zum heutigen Stand nicht exakt bestimmt werden kann. Auf die daraus folgenden eventuellen rechtlichen Unsicherheiten wurde hingewiesen. Der Bürgermeister empfiehlt, die Vergabe nichts desto trotz zu starten, um keine Zeit zu verlieren.
