Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 27.10.2021 die 2. Änderung des Bebauungs-planes Nr. 20 "Scherergarten/südlich Aufkirchner Straße" in Hohenschäftlarn zugunsten der Ausweisung von zwei Baufenstern für Wohnbauflächen gebilligt. Die beiden Baufenster sind so angelegt, dass die große Eiche auf dem Grundstück zwischen den beiden Wohnbauflächen erhalten bleiben kann. Damit sich die neuen Gebäude in die südlich an das Grundstück anschließende, steile Hanglage und die dort vorhandene Bebauung einfügen, sollen die Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens, Wand-/ Firsthöhe und Dachneigung geregelt werden.
Im Bebauungsplanentwurf waren ursprünglich für das Baufenster WA 1 eine Höhenkote von 688,20m und für das Baufeld WA 2 eine Höhenkote von 687,50m vorgeschlagen.
Orientiert am Bestandsgebäude Starnberger Str. 47 hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 27.10.2021 den nachfolgenden Beschluss gefasst:
„Der Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 "Niederried, Aufkirchner Straße und Starnberger Straße" in der Fassung vom 22.09.2021 wird mit der Maßgabe gebilligt, dass der Nullpunkt für beide Baufenster (WA 1 und WA 2) auf 686,4m festgesetzt wird.“
- Für das Baufenster WA 1 hat der ursprünglich gefasste Billigungsbeschluss die nachfolgenden Auswirkungen:
Bei einer Erdgeschosshöhe von 686,40 m ü. NHN würde beim 2-Familienhaus das Erdgeschoss halb unter der Erde liegen – auch gegenüber der Aufkirchner Straße. Das würde Schwierigkeiten bei der technischen Erschließung nach sich ziehen und ist auch problematisch bei abfließendem Starkregen.
Die Firsthöhe der neuen Gebäude läge ca. 1,5 m unter der Firsthöhe des gegenüberliegenden Nachbarn (Aufkirchner Straße 2) und ca. 0,5 m unter der Firsthöhe des östlichen Nachbarn (Starnberger Straße 47). Das Gebäude an der Starnberger Straße liegt aber bereits vom Gelände her ca. 1,4 m (im Osten) bis 7,0 m (im Westen) tiefer.
Ein Abgraben des Erdgeschosses an allen Gebäudeseiten wiederum ist aus städtebaulicher Sicht nicht zu empfehlen. Da die Planung so gestaltet hat, dass der große Laubbaum mit seiner Kronenhöhe von 17,5 m zwischen den neuen Gebäuden erhalten bleibt, wird das 2-Familienhaus von der Starnberger Straße aus weitgehend nicht sichtbar sein.
Aus Sicht der Verwaltung ist festzuhalten, dass die Höhenkote der Straßenoberfläche im Bereich nördlich des Baufensters WA 1 an der Aufkirchner Straße 687,80 m ü. NHN beträgt und südlich des Baufensters WA 1 an der Stützmauer 687,90 m ü. NHN. Es erscheint unter Berücksichtigung der technischen Funktionalität (Starkregenereignisse!) noch vertretbar, die Höhenkote von 688,20 m ü. NHN auf 687,90 m ü. NHN festzusetzen. Gleichzeitig sollte dann in dieser Gründstückshälfte mit Ausnahme des Wurzelbereichs eine Geländenivellierung (Abgrabung) von 0,30 m zugelassen werden.
- Für das Baufenster WA 2 hat der ursprünglich gefasste Billigungsbeschluss die nachfolgenden Auswirkungen:
Beim Doppelhaus könnte die Erdgeschosshöhe von bisher 687,50 (Stand Bebauungsplanentwurf vom 22.09.2021) auf 686,80 m ü. NHN abgesenkt werden. Damit ist die Erschließungssituation von der Aufkirchner Straße aus noch gut und das Gebäude liegt dennoch mit der Firsthöhe unter dem nordöstlichen Nachbarn. Abgrabungen sollten dann aber bis zur Erdgeschosshöhe zugelassen werden, da das Erdgeschoss sonst nach Süden+Westen im Souterrain liegt und die geplanten Terrassen nicht sinnvoll nutzbar sind. Im Kronenbereich (=Wurzelbereich) des Baumes sind die Abgrabungen wiederum auszuschließen, da dieser sonst Schaden nimmt.
Es wird daher aufgrund des ansteigenden Geländeniveaus für das Baufeld WA 1 der Beibehalt der Höhenkote von 688,20 m vorgeschlagen. Für das Baufeld WA2 wird unter Berücksichtigung der technischen Funktionalität eine abgesenkte Höhenkote von 686,80 m vorgeschlagen.
