Das Baugrundstück ist im FNP als reines Wohngebiet (WR) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 11 „Nördlich der Aufkirchnerstraße und westlich der Starnberger Straße“.
Geplant ist die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Carport. Beantragt werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans:
Der geplante Neubau ist ein 2-geschossiges Einfamilienhaus und befindet sich entlang des Weiherweg Richtung Norden nicht innerhalb der definierten Baugrenze und überschreitet diese um 2m. Der Neubau nimmt damit die Flucht des Nachbargebäudes auf dem Flurstück 272/3 auf, für welches ebenfalls eine Verringerung des Abstands zur Grundstücksgrenze auf 3m genehmigt wurde. Durch die Aufnahme der Bauflucht wirkt sich die Lage des Gebäudes nicht negativ auf die Nachbarschaft aus. Es werden auch keine Sichtachsen entlang des Weiherwegs versperrt. Nach Süden, Westen, Osten werden die Baugrenzen eingehalten.
Wie in der aktuellen örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung gefordert bleibt ausreichend Gartenfläche erhalten.
Der Neubau fügt sich in seinen Abmessungen in die Umgebung ein und wirkt sich nicht negativ auf die Nachbarschaft aus.
Die bestehende Garage wurde zusammen mit der Garage des Nachbarn vom Flurstück 272/2 errichtet. Sollte diese verändert werden müssen, beträfe dies also auch die Garage des Nachbarn. Wir gehen davon aus, dass beide Garagen noch aus der Zeit vor dem Beschluss des Bebauungsplans stammen, da sie mit den Darstellungen des Bestands im B-Plan übereinstimmen. Die bestehenden Garagen genießen somit aus unserer Sicht Bestandschutz.
- Festsetzung A 2.5 GFZ max. 0,28: Das Gebäude hat eine GFZ von 0,39. Die Größe des Gebäudes entspricht zum einen den Bedürfnissen einer 5-köpfigen Familie und berücksichtigt auch den hohen Grundstückspreis, so dass das Grundstück optimal genutzt werden kann. Aufgrund der geringen Gebäudehöhe durch die 2-Geschossigkeit wirkt der Baukörper nicht überdimensioniert, sondern entspricht dem Maßstab eines Einfamilienhauses. Die Höhe der GFZ entspricht der des bereits genehmigten direkten Nachbarn auf dem Flurstück 272/3. Die GRZ von 0,2 wird gem. BauNVO eingehalten (s. gesonderte Berechnung.
- Festsetzung B 6.2.2 Dachneigung 28°-32°: Ebenso wurde die Dachneigung der des Nachbarn mit 23° angepasst. In der neueren Ortssatzung der Gemeinde Schäftlarn wären nach § 6 Dachneigungen zwischen 18 und 35° zulässig, in der Beschlussfassung steht darüber hinaus, dass Dachneigungen ab 18° ortstypisch sind.
- Festsetzung B 6.2.3 Kniestock bis 1.00 m von OKRD zulässig: Der Kniestock beträgt ab OKRD 2,535 m und trägt damit der zeitgemäßen Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum Rechnung. Die Gesamthöhe des Gebäudes wird im Wesentlichen durch die Aufsparrendämmung in Höhe von 28 cm beeinflusst, da hier eine Holzfaserdämmung verwendet werden soll, die erheblich dicker ausgeführt werden muss als eine PUR-Dämmung. Fensterhöhen und konstruktive Bauteile sind nicht übertrieben hoch angesetzt. Bereits beim Nachbarn wurde ein wesentlich erhöhter Kniestock genehmigt. (s. Anlage Fotos). Da der Weiherweg abschüssig verläuft und die Nr. 7 tiefer liegt als die Nr. 5 ist die größere Höhe von der Straße aus nicht wahrnehmbar.
- Festsetzung B 8 Balkongeländer sind in Holz auszuführen: Im vorliegenden Neubau sind die Balkongeländer in Stahl (anthrazitfarben) angedacht. Dies widerspricht nicht der aktuellen ÖBV und den entlang des Weiherwegs vorgefundenen Vielfalt an Balkongeländern.
- Festsetzung B 13.1 Garagen mit Dachform Satteldach. Die Höhe der Garagen dürfen OK Gelände bis OK Dachhaut 2,75 m nicht überschreiten. Festsetzung B 13.4 Dachvorsprünge bei Garagen: Neben der bereits vorhandenen Garage soll ein Carport mit 2 Stellplätzen als Stahl-/Holzkonstruktion errichtet werden. Dies fügt sich optisch in die Umgebung ein, da bereits Carports mit Flachdächern vorhanden sind. Außerdem werden diese in der aktuellen ÖBV in §10 (1) explizit erlaubt, selbstverständlich erhält das geplante Flachdach eine extensive Dachbegrünung. Die Höhe des Carports entspricht mit 2,96 m der bereits genehmigten Höhe des Nachbarn, Flurstück 272/3. Beim Flachdach entfallen konstruktiv bedingt die Dachüberstände.
- Festsetzung B 14 Dacheindeckung: Sämtliche Dächer der Gebäude sind mit Flachpfannen dunkelbraun einzudecken. Festsetzung B 15.2 Sämtliche Holzteile sind mittel- bis dunkelbraun zu imprägnieren: Gemäß ÖBV sind sowohl bei der Fassadengestaltung als auch bei den Dachpfannen andere Farben zulässig. Für den Neubau möchten wir uns in dem Farbspektrum entsprechend der §§ 4(3) und 6(4) ÖBV bewegen. Insbesondere die Imprägnierung des Holzes ist nicht mehr zeitgemäß, naturbelassene bzw. vorvergraute Lärche ist einer Imprägnierung schon aus ökologischer Sicht vorzuziehen.
Das Bauvorhaben widerspricht § 11 Abs. 5 der Ortsgestaltungssatzung (max. Anzahl und Breite für Zufahrten beträgt für jedes Grundstück einmal 6,00 m), da durch den Erhalt des Garagenbestands zwei Zufahrten geplant sind.
Mit Beschluss vom 01.04.2019 und Bescheid vom 09.08.2019 wurden auf dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 272/3 folgende Befreiungen bzw. Abweichungen erteilt:
- Überschreitung der GFZ von 0,28 auf 0,396
- Nichteinhaltung der festgesetzten Fläche für eine Garage
- Überschreitung der nördlichen Baugrenze bis zu 2,60 auf einer Breite von 16 m
- Unterschreitung der festgesetzten Dachneigung von 28° bis 32° auf 23°
- Überschreitung der Kniestockhöhe von 1,00 m auf 2,60 m
- Unterschreitung der festgesetzten Dachneigung von 25° auf 23° bei der Garage
- Überschreitung der festgesetzten Wandhöhe der Garage von 2,75 m auf 2,96 m
- Erstellung von zwei Zufahrten zum Baugrundstück mit 6 m bzw. 5 m
