Das Baugrundstück ist im FNP als reines Wohngebiet (WR) dargestellt und liegt im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 5 „nördlich der Ulrich-von-Hassell-Straße, südlich der Lechnerstraße – Ebenhausen“.
Geplant ist der Neubau eines Wohngebäudes in den Maßen 12,99 x 13,50 m mit zwei Wohneinheiten und Garagen. Im Rahmen des Vorbescheids sind folgende Fragen zu klären:
- Ist das in der Planzeichnung vom 27.04.2020 dargestellte Vorhaben eines Wohngebäudes mit 2 WE und Garagen mit den nachgenannten Abweichungen vom Bebauungsplan Nr. 5 nördlich der Ulrich-v.-Hassell-Str., südlich der Lechnerstraße im Ortsteil Ebenhausen, 1. Änderung v. 20.04.2004 planungsrechtlich zulässig?
- Kann eine Befreiung von der Festsetzung in Ziff. 3.5, welche für das Baugrundstück nur 1 Wohneinheit festsetzt, in Aussicht gestellt werden, da 2 Wohneinheiten realisiert werden sollen?
Begründung: Das Grundstück hat eine Größe von 915 m² sowie eine festgesetzte GR 175 m² was einer Geschossfläche von 350 m² in den Vollgeschossen ohne Dachgeschoss entspricht. Die Reglung, wonach erst ab einer Grundstücksgröße von 1200 m² 2 Wohneinheiten bzw. ein Doppelhaus errichtet werden dürfen, steht dem enormen Bedarf an Wohnungen entgegen. Eine Geschossfläche von 350 m² ist für eine einzelne Wohneinheit extrem groß und entspricht nicht dem üblichen Bedarf.
- Kann eine Befreiung von der Festsetzung in Ziff. 3.1 bzw. Ziff. 3.10, welche für das Baugrundstück ein „Einzelhaus" vorsieht, in Aussicht gestellt werden, damit ein real geteiltes Doppelhaus errichtet werden kann?
Begründung: Das Baugrundstück ist von seiner Lage, Größe und Erschließung geeignet, real geteilt zu werden, um Gemeinschaftseigentum wie bei einer Teilung nach WEG zu vermeiden.
- Kann eine Befreiung von der Festsetzung in Ziff. 3.8 bezüglich der Überschreitungsmöglichkeit für Anlagen des § 19 Abs. 4 BauNVO von den 87,5 m² + 7,5 m² in Aussicht gestellt werden, damit die erforderlichen Garagen und Stellplätze einschließlich deren Zufahrten nachgewiesen (erforderliche Überschreitung 158 m²) werden können?
Begründung: Um die Anforderungen der gemeindlichen Satzung über die Herstellung von Stellplätzen zu erfüllen, welche für eine Wohneinheit über 130 m² insgesamt 3 Stellplätze/WE fordert, ist eine größere Überschreitung durch die Flächen nach § 19 Abs. 4 BauNVO notwendig. Die Anordnung der Garagen und Stellplätze erfordert jeweils eine eigene Zufahrt je Haushälfte.
- Sollte eine Zustimmung zu einer Realteilung des Grundstücks nicht in Aussicht gestellt werden, kann dann eine Befreiung von Ziff. 4.3 der örtlichen Gestaltungssatzung in Aussicht gestellt werden, dass zwei statt einer Zufahrt zu den Garagen und Stellplätzen erstellt werden können?
Begründung: s. Pkt. 4.
Stellungnahme der Bauverwaltung:
Für den Vorbescheidsantrag für das Grundstück Lechnerstraße 15 zugunsten eines Neubaus eines Wohngebäudes mit 2 Wohneinheiten und Garagen kann aus fachlicher Sicht die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens befürwortet werden.
Die im BPlan Nr. 5 für das Grundstück vorgegebene GR von 175 sowie das vorgegebene Baufenster wird eingehalten.
Eine Befreiung von den Festsetzungen Ziffern 3.1 (Doppelhaus statt Einzelhaus); 3.5 (2 Wohneinheiten anstelle 1 Wohneinheit), 3.8 (Überschreitung der für Nebenanlagen festgesetzten 87,5 m² + 7,5 m² für Garagen und Zufahrten), 3.10 (Unterschreitung der Grundstücksmindestgrenze von 1200 m2 für ein Doppelhaus) erscheint aufgrund der Lage und des besonderen Grundstückszuschnitts städtebaulich vertretbar. Demgegenüber kommt es bei einer späteren Bauantragsstellung auch aufgrund der Situierung des Baugrundstücks gegenüber der St.-Benedikt-Kirche in gesteigerter Weise darauf an, dass die Gestaltung des zu errichtenden Gebäudes im Übrigen der neugefassten Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung entspricht.
