Das Baugrundstück ist im FNP als Wohngebiet (W) dargestellt. Das Bauvorhaben beurteilt sich nach § 34 BauGB. Der Bauantrag wurde zuletzt in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Ortsentwicklungsausschusses am 22.06.2020 beraten und folgender Beschluss gefasst:
Geplant ist der Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage. Beantragt wird die Abweichung von der § 3 der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung im untersten Geschoss eine Auffüllung vorsieht, damit die Gartenfläche aufgrund der Hanglage genutzt werden kann.
Der Planer begründet das Einfügen in die umliegende Bebauung mit dem Bestandsgebäude, dessen „Wirkung“ grundsätzlich 4-geschossig sei. Die Gebäude der Hausnummern 17, 19 und 21 sind zur Straße hin ebenfalls 2-geschossig.
Die notwendigen Stellplätze werden mit einer Doppelgarage und zwei Stellplätzen nachgewiesen.
Die Verwaltung wurde von mehreren Nachbarn darauf hingewiesen, dass eine Baubeschränkung mittels Grunddienstbarkeit hinsichtlich der Höhenentwicklung und ggf. hinsichtlich Abstandsflächen vorhanden sein soll. Diese liegt der Gemeinde nicht vor, öffentlich-rechtliche Vorschriften stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen.
Herr Zattler erklärt, dass sich das geplante Bauvorhaben aufgrund der Höhenentwicklung nicht in die Umgebungsbebauung einfügen würde. Überdies widerspricht die beabsichtigte Geländemodellierung der ÖBV vom 22.04.2020.
Herr Dr. Ruhdorfer betont, dass ein Einfügen in die Umgebungsbebauung nicht angenommen werden könne. Weder finde sich in der näheren Umgebung ein Baukörper mit einer mittigen Auskragung („Rettungsring“) für die Balkone, noch könne man in der näheren Umgebung einen maßstabsbildenden, faktisch viergeschossigen Baukörper mit einer derartigen Höhenentwicklung vorfinden, der sich prägend auf das geplante Vorhaben auswirken würde. Das Grundstück weist eine extreme Hanglage auf.
Herr Waldherr merkt an, dass ein aufgrund der Hanglage erforderlicher Höhenschichtenplan fehlen würde und im Übrigen die geplante Situierung der Garage nicht den ÖBV entsprechen würde.
Frau Keller weist darauf hin, dass bei der vorgelegten Planung die Nachbarschutzbelange nicht hinreichend gewahrt seien.
Beschluss:
Das gemeindliche Einvernehmen wird nicht erteilt, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB in die Umgebungsbebauung einfügt. Der beantragten Abweichung zur Geländeauffüllung nach § 3 Abs. 1 der Örtlichen Bauvorschriften (ÖBV) vom 22.04.2020 wird nicht zugestimmt.
Auf eine mögliche Dienstbarkeit betreffend die Höhenentwicklung des zu errichtenden Baukörpers zugunsten der Eigentümer des Flurgrundstücks Nr. 266/ 3 (Aufkirchner Straße 12/12a+b) wird hingewiesen.“
Die geänderte Planung wurde nach Angaben des Planers mit dem Landratsamt München abgestimmt. Die Gebäudeabmessungen orientieren Sie am Gebäude Aufkirchner Straße 15a. Der Höhenvergleich ist in den Zeichnungen „orange“, die Umrisse des ursprünglichen Plans in der Ansicht Süd in „blau“ eingezeichnet.
In der Tektur entfällt das 2. Untergeschoss komplett, damit ist die geforderte 3-geschossige Bebauung eingehalten. Die Firstrichtung wurde wegen der Ausrichtung und Nutzbarkeit des Dachgeschosses um 90° gegenüber dem ursprünglichen Bauantrag gedreht. Aufgrund der Abstandsflächensatzung wurde der Baukörper in der Breite verringert.
Beantragt wird die Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung, da die Planung die Firstrichtung gegenüber dem ursprünglichen Antrag in Querrichtung des Dachgeschosses vorsieht. Die Wirkung des Gebäudes mit der Ausrichtung der Giebelwand in N/S-Richtung lehnt sich an die Firstanordnung und Ausrichtung des Nachbargebäudes Nr. 15a an. Nachbarliche Interessen sind durch die Ausrichtung des geplanten Firstes nicht eingeschränkt.
Der Bauherr hat für den Ortstermin am 19.04.2021 ein Höhengerüst zu dem geplanten Gebäude auf dem Grundstück errichtet:
Der Isartalverein hat als bauordnungsrechtlicher Nachbar in seiner Stellungnahme vom 10.04.2021 darauf hingewiesen, dass „die Eingabeplanung mit einem dreigeschossigen Baukörper nur deshalb und ohne Notwendigkeit eine deutlich größere Höhenentwicklung als das Bestandsgebäude aufweist, da die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss nur wenige Zentimeter unterhalb des Straßenniveaus angesetzt wurde, während das ebenfalls dreigeschossige Bestandsgebäude eine Oberkante des Fertigfußbodens des Erdgeschosses weiter in der Grundstücksmitte und somit deutlich tiefer im Hang liegt.
Der Bauherr könnte das beabsichtigte Bauvorhaben in identischer Weise ohne Verletzung der nachbarlichen Belange in der Weise errichten, indem als Bezugspunkt die Oberkante des Fertigfußboden des Erdgeschosses analog wie beim derzeitigen Bestandsgebäude zugrunde gelegt wird.
Das Vorhaben Aufkirchner Str. 13 fügt sich daher nur mit einer um 2,86m verminderten OK FFB EG im Sinne des § 34 BauGB ein, zumal auch das unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück Aufkirchner Str. 15 eine verminderte Höhenentwicklung zur Wahrung des Fernblicks aufweist.“
