Das Baugrundstück ist im FNP als Wohngebiet (W) dargestellt und liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 31 "östlich Zechstraße, südlich der Straße Anwänden, nördlich Lechner- und Hackerstraße" in Ebenhausen“.
Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück mit einer Fläche von 931 m² eine überbaubare Grundfläche von 130 m², Untergeschoß + Erdgeschoß und eine maximale Wandhöhe von 6,50 m (talseitig) fest. Das Bestandsgebäude verfügt bereits über eine überbaute Grundfläche von 126 qm.
Geplant ist die Erweiterung des Einfamilienhauses. Zuletzt wurde in der Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses am 06.04.2020 der Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung aufgrund der erheblichen Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt. Mit der Voranfrage sollen folgende Fragen geklärt werden:
1. Überbauung und damit Versiegelung des Baufensters um 10% auf 143 m² (GR1-relevant)
Die bestehende, über das Baufenster hinausreichende aufgeständerte Terrasse (GR2) soll über bzw. unterbaut werden mit einem Baukörper, der die Wohnfläche erweitert (GR1).
Ist eine Abweichung von den Vorgaben des Bebauungsplans für eine GR1-Überbauung des Baufensters um ca. 10% in Aussicht zu stellen? - roter Baukörper-
2. Die drei bestehenden Stellplätze an der Nord-West-Seite des Grundstücks sollen durch einen Garagenneubau ersetzt werden. Dieser Garagenneubau soll unterkellert werden. Der so entstehende, ebenfalls in den Hang hineingeschobene Raum soll als Nebengebäude (GR2) an das Bestandsgebäude andocken. - blauer Baukörper-
Kann eine Befreiung von den Vorgaben des Bebauungsplans hinsichtlich der Positionierung der Garagen- bzw. Stellplätze erfolgen, und dürfen diese in Form eines unterkellerten Garagenneubaus näher an das Hauptgebäude platziert werden?
3. Als Nebengebäude (GR2) soll an diesen neuen Baukörper ein weiterer angeschlossen werden,der sich nach Norden hin in den Hang hineinschiebt und optisch nicht in Erscheinung tritt. Damit würde unter Einbeziehung der Punkte 1 und 2 ein kompakter Baukörper entstehen, dessen überwiegendes Volumen im Hang liegt und diesen sichert.
Ist ein Nebengebäude (GR2) genehmigungsfähig, das außerhalb des Baufensters liegt und die Kubatur zwischen den Gebäuden zu 1, und 2, schließt? - grauer Baukörper-
4. Die Eindeckung des südseitigen Glasanbaus soll einer harmonisierten Dachform weichen. Dazu wird der Dachfirst des Hauptdaches mittig gesetzt unter Beibehaltung der bestehenden Dachneigung; um aus Abstandsflächengründen die bestehende Firsthöhe einzuhalten, wird der obere Dachteil abgewalmt.
Besteht die Aussicht auf eine Genehmigung für die Erweiterung des Hauptdachs über den südseitigen Glasanbau? - gelber Baukörper-
Gemäß der Begründung zum Bebauungsplan geht es vorliegend darum, dass der Charakter des locker bebauten Ortsteils gewahrt bleiben muss, dem Verlust der Vegetationsstrukturen durch Baumaßnahmen nicht Vorschub geleistet werden darf und keine gebietsuntypischen Baudichten und Wohnungszahlen entstehen dürfen. Eine Überschreitung des Baufensters wird möglicherweise auch dahingehend ihre Grenzen finden, soweit beispielsweise aufgrund der gemeindlichen Stellplatzsatzung der Nachweis von zusätzlichen Stellplätzen nur mit einem Eingriff in die Vegetations- und Freiraumstrukturen darstellbar wäre.
Zu berücksichtigen ist weiter, dass das Bestandsgebäude insgesamt 8 Befreiungen / Abweichungen aufweist, so dass jede weitere Befreiung unmittelbar die Grundzüge der Planung berührt.
Bereits die erste Fragestellung, ob Grundflächenüberschreitung der GR 1 außerhalb des Baufensters von 10% in Aussicht gestellt werden kann, ist aufgrund der jüngeren Genehmigungspraxis des Landratsamts zu verneinen. In vergleichbaren aktuellen Fallgestaltungen hat das LRA bereits bei einer Grundflächenüberschreitung innerhalb des Baufensters in Höhe von 7% die Grundzüge der Planung berührt gesehen und zur Ablehnung angehört. Die Errichtung von Garagen und Nebenanlagen außerhalb des Baufensters würde weitere Befreiungen erfordern, gerade in Anbetracht der Vielzahl an bereits vorhandenen Bereifungen würden ebenfalls die Grundzüge der Planung berührt werden.
Zu Frage 1 ist festzuhalten, dass der Freisitz wegen der Überschreitung der Baugrenze von 3 m sowie wegen Überschreitung der Grundfläche von 130 m² auf 139 m² in den Nichtvollgeschossen jeweils nur mit Befreiungen überhaupt genehmigt werden könnte, weil es dadurch zu keiner Bodenversiegelung bzw. Erweiterung der GFZ kam. Durch einen Unterbau des Freisitzes würde entgegen den Planungszielen des Bebauungsplans im Hangbereich eine städtebaulich nicht mehr vertretbare weitere Bodenversiegelung und GFZ-Mehrung hervorgerufen und verfestigt werden.
Gerade bei den Fragen 2 und 3 ist noch viel deutlicher ersichtlich, dass eine weitere Bodenversiegelung durch Über- und Unterbauten der Freiraumstrukturen oberhalb des Hangbereichs (außerhalb von dafür vorgesehenen Baufenstern einerseits unter einem Hervorrufen von deutlich über den im Bebauungsplan festgesetzten Baudichten) ganz offenkundig den Grundzügen der Planung widerspricht.
