In der Sitzung des Gemeinderates vom 26.06.2018 wurde der vorgenannte Antrag auf Vorbescheid behandelt. Im Antrag auf Vorbescheid stellte der Antragsteller insgesamt sieben Fragen zu dem Bauvorhaben. Davon erteilte der Gemeinderat sein Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht zu den Fragen 2, 3 und 5 (zu den Fragestellungen und dem Abstimmungsergebnis vgl. Beschlussbuchauszug in Anlage).
In der Folgezeit fanden weitere Gespräche mit dem Bauwerber und dem Landratsamt in Starnberg statt. Gegenstand der Gespräche waren insbesondere Verbesserungen am Gesamtkonzept des Vorhabens. Dabei ging es einerseits um eine durchgängige Abstufung der gesamten südlichen Fassade des Neubaus und um eine Verlegung der Tiefgaragenzufahrt weg von der südlichen Fassade in den östlichen, der Bahnhofstraße zugewandten Bereich. Die Verbesserungen sollen vor allem dem Schutz der südlichen Wohnbebauung dienen. Der Antragsteller stand den gewünschten Verbesserungen aufgeschlossen gegenüber. Verfahrenstechnisch lassen sich die Verbesserungen allerdings nicht mehr im gegenständlichen Verfahren zum Antrag auf Vorbescheid behandeln, weil sie sich innerhalb der Festsetzungen des Bebauungsplans bewegen und somit per se zulässig sind. Nach Aussage des Landratsamts Starnberg fehlt damit das Sachbescheidungsinteresse im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid. Die vom Antragsteller zugesagten Verbesserungen sind daher im noch ausstehenden Baugenehmigungsverfahren zu behandeln. Um allerdings bereits jetzt schon eine Sicherung dieser Verbesserungsmaßnahmen zu erreichen, erklärte sich der Antragsteller gegenüber der Bauverwaltung schriftlich zur Aufnahme der vorgenannten Punkte in das Baugenehmigungsverfahren bereit (vgl. E-Mail vom 21.09.2018).
Vor diesem Hintergrund fragt nunmehr das Landratsamt Starnberg eine Stellungnahme der Gemeinde zu dem im Beschluss vom 26.06.2018 verweigerten Einvernehmen an. Im Schreiben des Landratsamtes Starnberg vom 14.11.2018 wird darauf hingewiesen, dass aus Sicht des Landratsamtes die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens zu den Fragen 2 und 3 rechtswidrig sei und bei Nichtabhilfe eine Ersetzung des Einvernehmens durch die übergeordnete Genehmigungsbehörde geboten sei (vgl. Schreiben in Anlage).
Frage 2 lautet: „Entspricht das geplante Gebäude in Bezug auf die Höhensituation des Geländes im Eingangsbereich den Festsetzungen des Bebauungsplans? Kann ggf. eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Aussicht gestellt werden?“
Zusammenfassend vertritt das Landratsamt in Starnberg die Rechtsauffassung, dass der durch die Festsetzung 3.5 des Bebauungsplans festgesetzte Höhenbezugspunkt für das Gelände mit 564,60 üNN lediglich ein fiktiver Bemessungspunkt für die Wandhöhe an der festgesetzten Stelle ist. Insgesamt werde die Wandhöhe auf dem Baugrundstück aber über die Festsetzung 3.3 mit einer absoluten Höhenquote von 570.08 üNN für Satteldächer bzw. 572,50 üNN für Flachdächer bestimmt. Daher sei insbesondere die Unterschreitung des Bezugspunktes von 564,60 üNN im geplanten Eingangsbereich zur Bahnhofstraße zur Verwirklichung eines barrierefreien Eingangsbereichs durch das Vorhaben möglich.
Frage 3 lautet: „Ist das geplante Gelände in Bezug auf die Abgrabung des natürlichen Geländes im Nordwesten genehmigungsfähig?“
Hier vertritt das Landratsamt die Auffassung, dass mangels einer ausschließenden Festsetzung im Bebauungsplan Abgrabungen in der Sache bauplanungsrechtlich zulässig seien. Das gemeindliche Einvernehmen könne nach § 36 BauGB aber nur aus bauplanungsrechtlichen Gründen, d.h. aus dem Bebauungsplan iSv. § 30 BauGB verweigert werden, nicht aber aufgrund des bauordnungsrechtlichen Arguments, dass es sich nicht um eine untergeordnete Abgrabung iSv. § 6 Abs.8 BayBO handele. Das Vorhaben halte insoweit die Festsetzungen des Bebauungsplans ein.
Ergänzend zum Antrag auf Vorbescheid ist ferner auszuführen, dass hinsichtlich der Frage 5, die inhaltlich die Möglichkeit einer Befreiung nach § 31 Abs.2 BauGB hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenze durch aus dem Untergrund hervortretende Bauteile der Tiefgarage
nzufahrt abklären möchte, das Landratsamt Starnberg die Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens nicht beanstandet und in Gesprächen die Rechtsaufassung der Gemeinde bestätigt hat. Der Antragsteller hat zugesagt die Tiefgaragenzufahrt im Bauantrag so zu verändern, dass die Baugrenzen eingehalten werden, gerade auch in Verbindung mit der Änderung der Zufahrtsseite.
Die Frage 6 hinsichtlich der Einhaltung der maximal zulässigen Grundfläche wurde durch den Antragsteller mit Schreiben vom 13.09.2019 zurückgezogen.
Anlagen:
- Beschlussbuchauszug 26.06.2018
- E-Mail des Antragstellers vom 21.09.2018
- Schreiben Landratsamt Starnberg vom 14.11.2018
- Eingabepläne
